中港地产_卧龙湖项目成本管理分析.docx

中港地产一卧龙湖项目成本管理分析第三章中港・卧龙湖项目成本管理现状及问题诊断第一节中港•卧龙湖项目概况中港地产开发的“卧龙湖项目”位于四川口贡南部南湖片区，属于成都两小时交通圈，依托“内宜高速”和未来的“成自沪高速”，是内宜高速入自贡城区的第一门户，交通较为方便项目位置详见下 面的图一所示：•（图一）该项目占地约3000亩，是一个大型高端旅游地产开发项目，北向为迎宾大道，东向为内宜高速，南面为村庄、农田，西面为规划中的体育公园项目用地范围内水资源丰富，分上下两个天然水库地 貌为浅丘，最大高差约70米原始植被较为完整项目内无市政配套设施，政府仅沿迎宾大道重点打造了坡地景观大道该项目产品类型有别墅、花园洋房、高层建筑、五星级酒店、国际会议中心、旅游度假山庄该项目总体用地技术经济指标如下:总土地面积：3000亩土地用途：住宅用地： 建筑容积率：住宅用地： 建筑覆盖率：住宅用地： 小区绿地率：住宅用地：2000 亩商业用地：1000 亩W1.3商业用地:W0.4W20%商业用地:不限^30%商业用地:^35%项目先期开发的是一期高层住宅:项目经济技术指标如下:容积率：2.3绿化率： 47.55%建筑面积：309045 m2住宅套数： 2170 套车位： 1560 个第二节中港•卧龙湖项目成本管理现状中港房地产公司作为一家专业从事房地产开发的企业，致力于高 品质住宅、商业地产及旅游地产的开发。

虽然发展仅有几年的时间，但发展速度较快，目前公司的土地储备较多，未来将进行多项目跨区 域的发展但到现在为止，中港地产的发展还不够成熟，还有很多地方需要完善和改进在成本管理方面，还没有建立起完善的成本管理体系、成本管控的模式还不适应未来多项目跨区域的发展在卧龙湖项目一期开发过程中，明显存在成本管理的思路不清，管理体系不健全，管控的方法和措施不当，造成了该项目成本测算不准、管控不住 等较多的成本管理问题同时，对项目前期阶段的成本管理介入深度 不够，目标成本及动态成本管理比较薄弱，只重视施工阶段的成本管理，而对决策、设计、招标等阶段的成本管理缺乏足够的重视特别是有时候故意压低设计费用，没有设计成本控制的概念，认为压低了设计费用就是降低了成本：或者在决策阶段不重视可行性研究和决 策，不重视投资决策的管理；或者在招投标阶段一味追求低价中标， 而忽视成本与质量、进度的协调关系，这些问题都直接导致了卧龙湖 项目一期成本管理效果较差这种只重视“显成本”管理，而忽视“隐成本”管理的做法，结果是“丢了西瓜捡了芝麻”，使得项目成本没有真正得到有效控制在卧龙湖项目一期开发过程中，对目标成本和 动态成本的管理没能有效贯彻和执行，结果导致卧龙湖项目一期实际 成本超目标成本1000多万。

第三节中港・卧龙湖项目成本管理的问题和原因分析 一、中港•卧龙湖项目成本管理各阶段中存在的问题 房地产成本的发生涉及到项目开发的全生命周期，涵盖了项目前 期决策、规划设计、招投标、施工、销售、交付使用、结算等开发全 过程环节，因此房地产开发企业的成本管理就是要在项目开发的全生 命周期中，对上述全部成本构成要素进行规划、管理，从而实现企业 利润最大化的目标在整个房地产开发全生命周期中，项目决策、设 计、招标等阶段对项目成本影响最大，可以说基本决定了项目的的成 本控制水平根据8/2法则原理，现重点对中港地产•卧龙湖项目在 几个关键阶段的成本管理方面存在的问题进行分析硏究1、 项日前期决策阶段成本管理所存在的问题可以说，在房地产项目开发的整个过程当中，其项目的前期准备和决策工作是项目的最关键性的环节项目决策阶段工作的深入程度 和质量决定着项目开发成本的方向决策阶段成本管理在项目开发成 本管理中起主导作用卧龙湖项目在决策阶段的存在的一些问题如 下：(1) 公司缺乏项冃开发全成本管理观念项目开发成本管理牵涉项目全生命周期所有成本要素的规划、控制，在项目决策阶段就应该对项目开发各阶段的成本有一个系统的规 划和测算并采取有针对性的措施。

从获得土地的使用权、选择项目的 融资方式、选择项目的发包方式、选择具体的施工队伍、选择具体的 结算方式等都应该有整体全面的考虑卧龙湖项n就是因为在项n的 开发过程中，没有对项目的开发节奏、投资的成本计划、项目的成本 控制管理流程、项目的财务管理以及资金的税收设计过程等方面进行 认真的计划和部署管理这个过程当中，没有具体的项目组织架构来 作为支撑，缺少投资成本的全面全过程管理意识2) 决策阶段工作的深入程度不够、质量不高卧龙湖项目一期高层住宅在获取项目可研阶段成本测算时，对高 压供电部分的“一户一表”政策和费用标准等资料棠握不全，简单按 照以前多层小区的费用标准进行测算，最终导致本项实际发生费用超 支约600万元，可研项目利润无法实现卧龙湖项目一期高层商业目标成本编制完成后3个月，总包完成 招标，结果比目标成本降低1800万元，在公司引起轰动事后检讨 的结果是成本部对高层建筑缺乏了解，目标成本编制极其保守2、 设计阶段成本管理存在的问题房地产项目开发成本中建筑安装成本占据整个成本的500/0左右， 而在项目的具体规划设计过程当中，建筑安装所需要成本的80%就己 经被规定了因此，房地产的项目规划设计过程当中的投资成本管理 显得十分关键。

卧龙湖项目在设计阶段的主要问题有以下几个方面：(1) 设计方案选择主观性强设计方案的选择确定应该是兼顾技术与经济的有机结合，在满足 产品定位、功能要求和技术规范等前捉下，更应重视其经济合理性 房地产开发是以获得利润最大化为最终目的，因此在选择设计方案时 应该是技术与经济并重在卧龙湖项目一期建筑方案选择时，作为建 设单位的中港地产当时过于强调了项目的外观造型，而在项目设计方 案选择时对项目的成本方面的考虑的较少在卧龙湖项目一期设计方 案的选择时，主要由公司设计部门对设计单位提供的几个备选方案进 行评审，而设计部门更多的是从各方案的技术层而及外观效果方而进 行考虑，而对各方案的经济合理性缺乏分析和评价，当时公司成本部 门也没有参与进来对各方案进行深入的分析和测算，故导致对方案的 最终选择基本都是以效果和技术为主导同时，在对各备选方案进行 评审时，主要的评审方式是通过参会人员的讨论发言为主，最后设计 部门的负责人根据大家的综合意见进行决策判断，个人意见对设计方 案的确定起了决定性的作用比如，在卧龙湖一期住宅3#楼和4#楼 屋顶设计了两个钢结构造型，而此两个钢结构造型主要是考虑外观效 果，基本无法销售，耗费工程造价100万元人民币。

再比如，在卧龙 湖一期3号楼32层住宅楼采用何种基础形式选择上，工程部根据当 地的地质情况，经验性的选择了人工挖孔桩方案但在实施前，公司 新来的一位结构工程师提了出优化建议，提出可以改用高强预应力管 桩并做出了如下分析:在现有的地质条件下，如果采用高强预应力管 桩，则需桩径400Inln的高强预应力管桩160根;采用人工挖孔桩则需 要桩径SOOInln的人工挖孔桩110根虽然从数量上高强预应力管桩要 比人工挖孔桩多，但每米的成本却比人工挖孔桩要低4倍以上另外, 人工挖孔桩施工周期太长，人工费用比高强预应力管桩要多核算下 来，采用高强预应力桩方案比采用人工挖孔桩方案要节省成本约150 万最终公司决定采用高强预应力桩方案，而事实上也达到了预期效 果一方而保证了工期，且比预计提前完工;另一方而，降低了成本， 公司获得了较好的利润2) 设计周期受到过度压缩设计工作是一•项创造性的智力活动，需要设计师花费很大的精力 和时间进行反反复复的思考与推敲，只有这样，才能确保其项目的设 计成果质量，最大程度地优化项目的成果质量在房地产项目的设计 过程当中，具有较强的综合性特征，这就要求综合地考虑建筑、结构、 消防、给排水、强弱电、空调通风等各专业的功能要求，需要各不同 专业之间进行充分的沟通、协调、配合，从而保证设计方案的适用性 和经济性，只有这样设计成果的质量才会高，才能为后续招标捉供质 量保证，同时也会减少施工中频繁的设计变更带来的成本增加。

所以 为了确保项目的设计工作的质量，就需要在项目设计过程中考虑合理 充分的项目设计周期而在卧龙湖项目一期的开发过程当中，因开发 节奏较快，使得设计任务相当紧迫，卧龙湖项目的方案设计只给了设 计单位25天的时间，施工图时间只给了 20天的时间如此过度压缩 设计周期，造成出图的质量相当差，图纸上的错漏碰缺现象比较严重, 致使在后期招投标时不能采取清单招标而只能采取费率招标，并且在 后期施工阶段产生了大量的材料认价和签证变更，使得项目成本大大 超过了目标成本3) 设计单位成本意识不强由于卧龙湖项目一期设计单位选择时，没有通过招标选择，在与 设计单位签订的合同中也没约定对造价成本控制方面的约束条件，导 致了后期设计单位在做设计方案时没有更多的考虑成本因索，而更多 偏向于技术、外观方面的因素，在成本管理方面，设计单位的成本意 识薄弱在卧龙湖项目一期住宅单位面积的钢材用量上严重超标，主 体钢筋含量达到6Okg/每平方米在后来的分析中，发现该指标大大 超过同类型建筑的正常水平4) 设计单位服务工作不到位卧龙湖项目一期住宅设计单位的选择是通过直接定向议标确定 的，当时为了一味的节约设计费用，在和设计单位谈合同时将设计费 压的很低。

因此在设计阶段和施工阶段明显感觉到该设计单位的服务 工作很不到位在卧龙湖项目一期住宅的设计阶段，该设计单位就基 于收费方面的考虑，对该项目的设计人员配置不合理，虽然后来在建 设方的强烈要求下做了适当的调配，但仍然不能完全满足项冃设计的 需要在后续的施工阶段，该设计单位的设计工作配合不积极主动 对于一些专项工程的优化设计需要设计单位配合，设计单位借此提出 了不合理的费用追加要求3、招标阶段成本管理存在的问题招投标阶段是房地产开发企业在图纸设计完成后，对项目成本所 能进行的最强有力的控制阶段招标工作包括施工队伍的选择和材料 设备供应商的选择在卧龙湖项目一期工程的招投标工作中存在以下 问题：(1) 经济标分析不够明细、无招标控制价编制招标控制价是招标工作的最基本要求，招标控制价是招标阶 段成本控制的重要参考依据，是经济标评比的指导标准在卧龙湖项 目一期工程招标评标过程中未设立内部招标控制价，陆续发生下述三 个事件:①一期外保温工程招标虽然是最低价中标，但事后发现最低 价仍高过正常市场价30%;②一期消防招标也是最低价中标，但事后 发现此最低价明显报价偏低，实际操作中承建商经常以亏损为由拖延 工期，工程质量也较差;③在一期绿化工程在结算时发现超出合同价 较多，原因在于该单位在投标时不平衡报价，对后期极易增加工作 量的草皮报价较高，而图纸明显有误的非本地乔木树种报价较低，在 工程实施过程中也确实以设计变更的形式更改了非本地树种。

成本管 理部在经济标评审中未发现不平衡报价的方式，导致最终结算多支出 30万元2) 市场信息、价格把握不准确建设项目招标阶段要有效控制好成本，最基本的要求就是必须对 建筑市场信息、价格有充分的了解，成本人员及时掌握市场的变动情 况并收集整理涉及造价的各类市场信息，建立企业口己的价格信息 库，这样才能有效的对投标单位的报价进行评判在卧龙湖项目一期 工程建设中由于没有建立相应的价格信息库，成本人员也没及时了解 并分析材料价格的市场走势，对材料价格走势带来的成本变化缺乏敏 感性在签订的电缆年度协议中，正值铜价处于历史最高位，所有人 都预计铜价将大幅下挫但成本人员没有主动了解掌握信息，按照固 定单价与供应商签订合同次年价格大跌，致使公司蒙受的损失。