重庆渝北区某地域房地产市调报告.doc

重庆渝北区***市调报告前言：由于时间限制导致此报告中的基础数据及基础资料都具有一定的时限性，需要在日后的工作当中不断地更新，要求做到与时俱进；因此报告中所包含市场的内容中存在不完全性，同样需要日后加以的完善一、区域概况（一）自然环境1、地理环境位于重庆市区东北部、嘉陵江与长江北岸的三角地带东与重庆市长寿区接壤，南面毗连重庆市江北区，西与重庆市北碚区、合川市相邻，北与四川省广安地区华蓥市、邻水县分界；渝北的地势呈“三山两槽”地形，以丘陵分布最广，约占幅员面积的50%本区属亚热带温润气候区，具有冬暖、春旱、云雾多、日照少的特点2、交通环境渝北区境内交汇了渝长、渝邻、渝合、渝涪、渝黔等五条高速公路，西南面的龙头寺火车站、规划的轻轨三号线、以及紧临的寸滩集装箱码头，构建起“水陆空”立体交通体系3、幅员面积全区幅员面积1452平方公里，城镇建成区面积72平方公里，辖14个乡、21个镇，622个村，4931个村民小组4、自然资源现有野生动物87种，野生植物97科、219属、326种主要的经济林木有柑桔、柚、梨、桃、苹果、樱桃、枇杷、核桃、桑、茶、竹等区内水资源丰富长江、嘉陵江、御临河、地下水等水资源，理论蕴藏量28000千瓦，可开发利用约14000千瓦左右。

矿产资源主要有煤、天然气、硫铁矿、砂金、含钾凝灰岩、石灰岩、石英砂、陶土、瓷土、耐火粘土等十余种5、旅游资源渝北区依华蓥，挟两江，旅游资源丰富，名山胜水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景主要景点有：统景风景区 张关大型溶洞群碧津公园巴渝民俗文化村全景6、历史沿革乾隆十九年（1754）析巴县江北镇建置江北厅，由重庆府同知驻守江北厅隶于四川行省重庆府民国二年（1913），改江北厅为江北县1949年11月30日，江北县解放，相继属川东行署壁山专区，四川省江津专区，重庆市，渝北区地区1976年再次划入重庆市1994年12月撤销江北县，建立重庆市渝北区1997年重庆市直辖，渝北区升格为地级区7、城市规划渝北区是重庆都市发达经济圈重点区之一，由两路城区、龙溪城区、北部新区三大板块构成两路城区：是全区的政治经理文化中心，是重庆向北拓展的特色“卫星”城市，已发展成为集商贸、旅游、住宅为一体的卫生城、花园城、文化城；龙溪城区：位于主城核心区，是未来重庆的行政中心和次商务中心，形成美食城、休闲娱乐城、汽车销售城、建材经销城和高档住宅城"五城"；北部新区：是重庆未来高新技术产业基地和都市风貌展示区；（二）人口概况1、人口概况渝北区2007年末全区户籍人口90.18万人，其中非农业人口37.35万人，农业人口52.83万人，人口自然增长率为1.52‰，人口密度为每平方公里621人。

境内民族有，藏、土家、回等17个少数民族共229人，散居全区各地，占全区总人口的0.03% 数据来源：重庆市渝北区二000年第五次人口普查公报）2、人口发展特征（1）人口总量增长加快，外来常住人口急剧增加 受自然增长和迁移增长两个因素的共同影响，渝北区常住人口由1990年到2000年，增加了12.8万人，平均每年增加1.24万人，年平均增长率为1.61%，同第三次和第四次人口普查相比，总人口增长速度上升了1.31个百分点2）人口出生率进一步下降，人口再生产呈现低出生、低死亡、低自然增长的特征2000年全区共出生人口7163人，出生率为8.53‰，比1990年18.35‰的出生率下降了9.82个千分点2000年全区死亡人口5370人，死亡率为6.39‰，比1990年的死亡率10.5‰下降了4.11个千分点全区人口自然增长率从1990年的7.85‰下降到2000年的2.14‰全区人口的发展已由高出生率、高死亡率的传统型人口再生产转化为低出生率、低死亡率、低自然增长率的现代型人口再生产3）城镇化率大幅度提高，城镇化进程大大加快渝北区近10年的城镇化进程大大加快，1990年我区常住人口中有4.8万人居住在城镇，人口的城镇化率仅为6.71%（第四次人口普查的第二口径），2000年常住人口中居住在城镇的人口达34.7万人，城镇化率上升到41.13％，平均每年城镇化率提高3.4个百分点。

4）家庭户数量增长快，家庭户规模不断缩小 十年来，我区常住总人口较快增长的同时，家庭户数量迅速增长，家庭户规模缩小的趋势非常明显2000年全区共有家庭户27.35万户，比1990年的20.57万户增加了6.78万户，年平均增长2.79%，比总人口年平均增长率快1.18个百分点；家庭户平均每户人数为2.99人，比1990年减少0.43人 （数据来源：重庆市渝北区二000年第五次人口普查公报）3、人口文化程度重庆渝北区人口文化程度结构教育程度大专以上高中（含中专）初中小学文盲百分比3.6%9.52%33.55%40.33%7.18%（数据来源：重庆市渝北区二000年第五次人口普查公报）调查显示，重庆市渝北区的文化程度比重庆市主城区人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比然而，与国内同等经济规模的城市相比，重庆渝北区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低又据调查了解，重庆各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了重庆从业人员的文化教育水平此外，重庆市人口的文化水平总体上来说也在不断的提高与1990年第四次人口普查相比，全市每10万人中拥有各种受教育程度的人数出现了如下变化：具有大学程度的由462人上升为3603人，具有高中程度的由4832人上升为9515人，具有初中程度的由26147人上升为33550人，具有小学程度的由47694人下降为40335人。

三）社会文化环境1、居民职业构成对购房的影响（1）年龄结构 数据来源：2007年春季渝北区需求问卷调查数据分析：从年龄结构分析，购房者年龄分布在20-50岁之间，其中20-30岁所占比例最多，占总比例的47%，其次是31-40岁，占总比例的29%，显示渝北区置业人群其年龄结构趋向于以“中青年”消费群为主，这个年龄段层面上的消费者是房产销售的目标群体2）职业结构数据来源：2007年春季渝北区需求问卷调查数据分析：从置业者的职业结构来看，渝北区的职业构成以个体户、私营企业为主，他们是渝北区置业人群的主力军，对渝北的房地产消费有巨大的拉动作用；国家机关公务员、教师、医生等事业单位工作人员由于单位性质的缘故，他部分人群收入稳定，也是不可忽视购房群体（3）经济状况 数据来源：2007年春季渝北区需求问卷调查数据分析：被访者的家庭月收入集中在4000以下，占总比例的78.7%，家庭月收入在2000元以下的购房者也占有一定比例（25%），以月供占家庭收入的3层推算，普遍家庭能承受的月供在600-1300元之间，说明渝北区的人均收入水平位于中低水平，同时也显示，只有他们有一份稳定的收入，购房者的动机将促进其购房的需求，从而产生购房行为。

4）区域选择数据来源：2007年春季渝北区需求问卷调查数据分析：选择**区域的比例最高，占到29% ，说明在近年，**区域的崭新形象逐渐为渝北人民所认同和接受选择两路城区占到22% 的比例，仅次于**，说明购房者还是看中两路老城区相对成熟的配套和便捷的交通选择渝北新区占到18.2% 的比例，说明消费者对政府高起点的规划已经开始有所意识，并且随着619线路的通车和隧洞的贯通，渝北**的位置优势越来越明显，对消费者将产生很大的吸引作用2、文化教育水平及对购房的影响 从以上数据的对比，我们可以清楚的看到渝北区人的文化教育水平在明显的上升，市民的其社会地位与经济收入相对提高这类人群已经基本具备购房置业的经济支付能力一旦这类人群中的潜在置业者有购房置业的动机时，就会把潜在的动机转变成为现实的购买力3、居民主要价值取向（数据来源：重庆市统计年鉴）（1）不同消费者层对时尚流行指标的意识习惯：男性中54.7%的消费者属于“平实生活指向”，女性中45.3%的消费者属于“平实生活指向”；属于“时尚流行指向”的消费者男性占43.7%，女性占56.3%2）不同消费者层对广告态度指标的意识习惯：不同年龄段的消费者对广告的热衷程度不同，属于“广告淡漠指向”、“中间层”或“信赖广告指向”型消费者各年龄段的所占比率如下：16-24岁25-34岁35-44岁45-54岁55-60岁广告淡漠指向17.425.124.622.810.2中间层23.230.023.215.58.2信赖广告指向16.733.325.021.43.6（3）不同消费者层对饮食健康指标的意识：不同消费者层的个人月收入对“饮食健康”的认知态度如下： 认识态度收入状况饮食“温饱”指向中间层健康营养指向无收入21.020.819.4500元以下39.131.731.5501-1000元26.634.731.51001-1500元9.07.711.31501-2000元3.02.71.62001-3000元0.92.33.23001-4000元0.00.00.84001-5000元0.40.00.05000元以上0.00.00.8（4）不同性别构成的消费者对“价格态度指标”的认识：属于“价格无关心指向”型的消费者男性占62.3%，女性占37.7%；属于“中间层”型的消费者男性占56.1%，女性占43.9%；属于“价格重视指向”型的消费者男性占38%，女性占62%。

5）不同学历构成的消费者对“信息交流指标”具体认识态度如下： 小学及以下初中高中/中专/枝校大学专科大学本科研究生以上信息消极指向10.646.829.810.62.10.0中间层10.129.339.115.75.60.3信息积极指向8.833.841.710.55.30.0市民价值取向特点分析：性格性情耿直、豪爽，重庆人喜欢吃，特别是对麻辣味重的食品情有独钟，火锅是重庆人最喜欢的一种饮食重庆人不太注重饮食健康，也不会经常吃保健品来补充营养结合重庆经济环境分析，重庆人的收入水平不太高，但他们却喜欢在大型的商场或娱乐场所进行购物与消费重庆人对于理财的观念，他们认为经济上的安定对自身来说非常重要，但他们缺乏对金融投资方面的知识，有相当一部分人宁愿把钱存。