山东荷泽房地产市场调查报告.doc

山东菏泽市场调查报告福州****2007-9-13前 言如何更准确的把握市场？如何更合理的对项目作出定位？怎样让项目的利润得到最大范围的体现？为了得到以上三个问题的答案，我们对菏泽市展开了一次有针对性的市场调查首先，我们深入了解菏泽市的城市概况,剖析菏泽市的经济发展现状及相关政策、结合房地产发展状况、住宅、商业地产现状以及未来的发展预测；有针对性的对菏泽各个楼盘、商业区、竞争对手以及消费者的消费习惯进行了调查与研究；然后，我们的专家顾问团结合市场调研资料对本项目做出分析与研究；目 录第一部分：菏泽市概况第二部分：菏泽市国民经济运行情况及相关政策第三部分：菏泽人口构成情况第四部分：菏泽市房地产发展概况第五部分：住宅市场供给状况第六部分：菏泽市住宅市场分析第七部分：菏泽市住宅市场总体供需评价第八部分：菏泽市住宅市场发展趋势预测第九部分：区域市场分析第十部分：本项目初步定位分析第一部分 菏泽市概况一、城市概况菏泽市位于山东省西南部,与江苏、河南、安徽三省接壤，辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区和一个省级经济开发区，人口881万，面积12239平方公里。

　 菏泽历史悠久，文化底蕴深厚菏泽史称“天下之中”，曾数度成为中原地区重要的政治、经济、文化中心相传尧、舜、禹等著名氏族部落首领主要活动在这一地区，历史上著名的政治家伊尹、军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、文学家温子升等大批圣贤，都出生在这里，“商界鼻祖”范蠡经商、刘邦登基称帝、曹操成就霸业、黄巢起义、宋江聚义等都发生在菏泽境内仍保留着尧王墓、蚩尤冢、陈王台、范蠡湖、孙膑故里、秦王避暑洞等100多处名胜古迹是我国著名的牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡　 菏泽区位优越,基础设施完善位于东部沿海发达地区与中西部地区的过渡地带，东接沿海港口，西连中原腹地京九铁路与新亚欧大陆桥在菏泽呈“十”字交汇，105、106、220、327四条国道在境内通过，已建成通车的日照——东明高速，正在建设的济南——菏泽、菏泽——开封高速，即将开工建设的德州——商丘、东明——新乡、徐州——菏泽高速形成“米”字型的陆路交通大枢纽口岸、海关、国检、集装箱运输中心等涉外机构齐全，口岸实现了与青岛港直通，金融、保险、通讯及商贸流通业发展迅速，城市供水、供热、供气、污水处理等设施齐全，已初步建设成为以花城、水邑为突出特色的平原森林城市。

　 菏泽资源丰富，开发前景广阔属黄河冲积平原，地势平坦，土壤肥沃，农业生产条件得天独厚，是全国著名的优质粮棉林畜生产基地、全国三个农区畜牧大市和首批四个平原绿化达标地区之一境内煤炭储量281亿吨，正在开发建设的巨野煤田是华东地区最大、最好、最后一块煤田；石油、天然气探明储量分别为5625万吨、273亿立方米，已成为中原油田重要的生产基地产业基础较好，现已形成以电力、机械、化工、医药、食品、纺织、林产品加工为主，门类比较齐全、配套协作能力较强的工业体系与120多个国家和地区建立了经贸关系，化工产品、裘皮服装、果蔬食品、木制工艺品等在国际市场上具有较强的竞争力菏泽已被山东省确定为重点发展的优质农副产品生产加工基地、能源化工基地和商贸物流基地二、历史渊源“菏泽”原系天然古泽，为济水所汇，年久湮塞，遗址在菏泽市东南15公里处以水名称县，始于1735年（清雍正十三年），曹州升州为府，设附郭县，赐名菏泽1949年8月，平原省建立，划境内西北部为菏泽专区，治菏泽县菏泽”又成为专区或地区级地方名称菏泽文化源远流长，新石器时代龙山文化遗址，境内各县（区）或都有发现古史中称誉的唐尧、虞舜、大禹在这里留下了较多的遗迹。

历史上建置的演变，可远溯到公元前17世纪 商代（约公元前16—前11世纪），境内曾置有三国（今境中部）、莘国（今定陶与曹县之间）、顾国、黎国（今境鄄城与郓城之间） 西周（约公元前11世纪—前771年），其境分属曹国（都定陶）、郜国、须句国、鲁国、卫国、宋国的辖地春秋后期，境域为宋、鲁、卫三国分割战国（公元前475—前221年），前期为齐、楚、魏所辖至战国末期，为齐、魏两国分领秦（公元前221—公元前206年），境内中部和北部属东郡（治濮阳），南部和北部属砀郡（治砀县）西汉至隋近600年间又数度变迁隋朝（581—618年），文帝即位后，废郡，以州直接辖县境内中部属曹州（治济阴县），北部属濮州（治鄄城），东北部属郓州（治郓城），东南部属戴州（废永昌郡后置，仍治成武），以上4州治所皆在境内南部属宋州606年（隋大业二年），炀帝废州改郡境内中部属济阴郡（治济阴县），东部属东平郡（治郓城）唐代（618—907年），境内属河南道，中部属曹州（治济阴县），东部属濮州（治鄄城），东北部属郓州，南部属宋州（治睢阳）元代（1271—1368年），属中书省明（1368—1644年），境内大部属山东承宣布政司兖州府的曹州、济宁州和东平州，西部和北部各有一小部分属京师大名府的开州和山东承宣布政司东昌府的濮州。

1368年（明洪武元年），因水患曹州徙治安陵镇（今菏泽市大黄集乡安陵集），次年再徙治盘石镇（今曹县城址）1371年（明洪武四年），降曹州为曹县1445年（明正统十年），复置曹州于古乘氏县址（今菏泽城）这时的曹州虽领两县，但为府辖州 清（1644—1911年），改布政使司为省，境内西部和东北部分属直隶省大名府和山东省兖州府外，均属山东省曹州府1724年（清雍正二年），曹州升为直隶州，辖区较明代不变1735年（清雍正十三年），升曹州为府，辖一州10县，附郭设县，赐名菏泽此时辖区面积略大于今菏泽市中华民国（简称民国1912—1949），1912年，政区仍沿用清末省、府、县三级制，道为省的监察区1913年1月8日，北洋政府颁发组织令，规定地方实行省、道、县三级制今境除东明县属直隶大名道、鄄城县和梁山县（原为寿张县）属山东省济西道（后改为东临道，治聊城），其他县均属山东省岱南道（后改为济宁道，治济宁）1925年10月22日，山东省将原四道增为11道制，于今菏泽市区置曹濮道（治菏泽）1928年废道制，东明县直属河北省，其他县直属山东省1932年南京政府规定省下设行政督察区，专员公署为省政府的派出机构。

至1927年“七·七”事变前夕，山东省共有7个行政督察区（以下简称区）：第一区治济宁；第二区治菏泽，菏泽、定陶、曹县、城武、单县、巨野、郓城属之；第六区治聊城，濮县（1931年濮、鄄分治，1926年鄄城并入濮县）七·七”事变后，日本侵略军侵入山东后，山东省政府撒离济南，在省内流亡，并于1938—1942年在全省先后设置了17个区巨野、郓城、寿张、汶上属第二区，单县、成武、曹县属第十一区，菏泽、定陶、濮县属第十六区日本投降后，国民党山东省政府虽然调整了行政区划，但境内各县的归属仍未变1948年9 月全境解放在抗日战争中，由中国共产党领导的抗日政府相继产生，抗日根据地和游击区逐步发展成为各级政区从1940年到抗战胜利，境域分属以下几个专区：冀鲁豫第八专区1940年4月初建立运西专区，是年11月改称鲁西二专区，属山东省鲁西行政区1941年鲁西行政区并入冀鲁豫行政区，从此脱离山东省冀鲁豫第十一区1940年7月建立湖西专区（因地处微山湖西），属山东省鲁西行政区，辖区位于今境南部，专署常活动于单县东南蔡溜、张寨一带冀鲁豫第十专区1941年5月建立冀鲁豫三专区，7月改为冀鲁豫七专区，9月改称晋冀鲁豫二十二专区和冀鲁豫十专区。

辖区位于境内中部和西南部，兼及河南省考城、民权等县部分区域解放战争时期，1946年2月，原冀鲁豫第八专区改为冀鲁豫二专区，专署曾移驻郓城潘渡和陈坡，原冀鲁豫十一专区改为三专区，十专区改为五专区1949年3 月，华北人民政府决定将冀鲁豫第二、三、五、七专区分别更名为临河、湖西、鲁西南、运西专区是年8月，平原省建立，临河、鲁西南及运西的一部分合并为菏泽专区，与湖西专区同属平原省人民政府中华人民共和国（1949—），1952年11月，中央人民政府批准撤销平原省建制，菏泽、湖西两专区划归山东省次年7月20日，中央人民政府批准山东省撤销湖西专区，其所辖县分别 归菏泽、济宁两专区1958年11月12日，国务院批准撤销菏泽专区建制，所属各县划归济宁专区次年6月，恢复菏泽专区，辖区如旧1967年3月，改菏泽专区为菏泽地区2000年12月，经国务院批准，撤销菏泽地区建制，改称菏泽市，原菏泽市（县级）改称牡丹区菏泽市下辖郓城、巨野、单县、成武、定陶、曹县、东明、鄄城八县和牡丹区、开发区两个区，总面积为12228平方公里三、自然地理菏泽市古称曹州，地处山东省西部，与苏、豫、皖三省接壤，位于北纬30°39″——35°53″，东经114°48″——116°24″。

辖牡丹区、定陶县、曹县、成武县、单县、巨野县、郓城县、鄄城县、东明县一区八县及一个经济开发区，158个乡镇，134个居委会、6005个村民委员会总面积12238.6平方公里 菏泽气候宜人，物产丰富菏泽属暖温带季风型大陆性气候，四季分明，雨热同季这里是黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，沃野千顷，是培植优质农副产品的理想区域目前已成为全国著名的商品粮、棉、油、林、畜生产基地地下矿藏丰富，主要有煤、石油、天然气、地热和矿泉水等开发条件优越，利用前景广阔不久的将来，随着这些资源的开发利用，菏泽将成为中国的鲁尔式经济区，成为规模可观的农副产品加工集散中心、中原地区商贸中心和物资集散中心     菏泽区位优势突出，涉外服务机构健全京九铁路与新亚欧大陆桥（太平洋西岸的日照－－菏泽－－西安－－阿拉山口－－大西洋东岸荷兰的鹿特丹港）在菏泽交汇，使菏泽成为纵连南北、横贯东西的交通枢纽，是横贯东西、纵横南北的人流物中心    近几年来，菏泽的基础设施有了较快的发展市内有火车站3个汽车站2个铁路专用线12个，百亩大货埸4个四通八达，两条国道贯穿全境，干支公路辐射全区、通向全国，衔接东明黄河大桥的菏泽高速公路竣工通车。

距城区75公里的嘉祥机埸通航京、沪等大城市菏泽海关、菏泽商检、中国外运菏泽集装箱公司已配套运营多年，并建有铁路二类口岸和公路二类口岸 四、行政区分菏泽市位于山东省西南部，古称曹州,与江苏、河南、安徽三省接壤，辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区 及一个省级经济开发区，总面积12238.6平方公里，人口875万五、交通状况菏泽市交通十分便利菏泽是全国重要的铁路交通枢纽之一，京九铁路与新亚欧大陆桥（日照--菏泽--西安--阿拉山口--荷兰鹿特丹）在这里十字交汇菏泽公路四通八达，全市通车里程4500公里，105、106、220、327四条国道通贯全境，18条干线和127条县乡级公路纵横交错市区距济南机场220公里，距郑州机场230公里，距嘉祥机场仅75公里菏泽地处四省交界和济南、徐州、郑州等大中城市的中心位置，是我国承东启西，引南联北的接力站和桥头堡二是交通便利京九铁路南北纵贯5个县区，新石铁路东西横穿4个县区，境内铁路总长272公里，地方物资专用线23.2公里有县级站8处，日通过客车19对；四条国道纵横交错，公路通车里程7649公里 菏泽市区内现有出租汽车2千多辆，有公共汽车线路18条，乘车非常的方便，能够满足市民和游客的的出行需要。

第二部分：菏泽市国民经济运行情况及相关。