(2020年）(市场调查）阜宁市场调查.doc

阜宁房地产市场调研报告江苏省阜宁县房地产市场——调研报告——调研日期：2006年8月17日至2006年8月21日报告完成日期：2006年9月5日目 录第一章、城市概况P2第二章、土地市场概况P14第三章、阜宁房地产概况P17第四章、地块分析P25第五章、土地开发测算P30第六章、综合评判P33一、城市概况◆地理位置阜宁县位于江苏省盐阜平原北部，南北长52.5公里，东西宽48公里，总面积1438.29平方公里，东与射阳县相连，南与建湖县交界，西与淮安、涟水县毗邻，北与滨海县接壤属北亚热带季风气候，年平均气温14℃，降雨量979.6毫米，无霜期213天，全县地势平坦，地形西高东低，河渠纵横交错，自然条件优越，射阳河贯穿中部，苏北灌溉总渠横亘西北，204国道、盐淮和0601公路贯通全境，交通方便◆阜宁县志古阜宁境域，数度“陵谷互易，沧桑改观大海夺田时，“怒潮啸涌，百里为墟”，陆地遂成浅水湾海潮东退，水湾又成陆地距今约6000年前的一次海潮东退，海岸线始长期稳定在北沙、羊寨、施庄一线。

此后，沧海变桑田，海岸线逐渐东移黄河夺淮后，黄水夹带大量泥沙于河口附近沉积，“淤垫日远，增地日多，”至清雍正九年（1731）立县时，海岸线已东移90公里民国初年，隶江苏省淮扬道，1932年隶江苏省第十督察北部分地区1940年建立抗日民主政权，隶淮海区，1941年隶盐阜区是年析县境东北部分地区，建立阜东县1942年析东南部分地区建射阳县1945年隶盐阜分区，是年12月，隶苏皖边区第五行政区中华人民共和国成立后，阜宁县隶盐城行政区，1983年隶属盐城市◆自然资源1、 土地资源 全县总面积143933.67公顷其中耕地面积为88751.09公顷，水域面积35157.08公顷，居民点及工矿用地面积13839.06公顷，交通用地3480.67公顷，园地面积1655.07公顷，林地173.55公顷，牧草地758.44公顷，未利用地118.71公顷2、 水资源阜宁县地处里下河下游地区，境内河网稠密，雨水充沛，本地径流，外来水资源较好3、矿产资源 阜宁县境喻口、沟墩等地有泥炭矿、粘土矿等泥炭矿蕴藏量298.5万吨．粘土矿蕴藏量1 581.9万立方米县境施庄的沙岗、新沟的北沙湾等地有优质黄沙，面积826.67公顷，相当于全县土地总面积的0.57％。

黄沙质地纯净，沙粒均匀颗粒为70—120目，是工业、建筑业的理想材料石油矿藏在县境永兴等地勘查◆统计指标1、 综合经济发展速度明显加快据初步核算，2005年全县完成地区生产总值（GDP）85.04亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，其中第一产业增加值22.15亿元，增长6.9%；第二产业增加值36.20亿元，增长19.6%；第三产业增加值26.69亿元，增长14.2%全县人均GDP为7973元，比上年增加1322元产业结构进一步调整，一二三产业的构成比例由上年的27.2:40.4:32.4调整为26.0:42.6:31.42005年末全县从业人员42.1万人，比上年末增加6.18万人城镇就业再就业工作成效显著年末城镇就业人员达8.15万人，比上年末增加0.43万人，其中，国有和城镇集体、股份制等单位就业人员4.24万人，城镇私营个体就业人员3.15万人，从事社区公益岗位及灵活就业人员0.68万人通过多种途径使3500多个失业人员实现了再就业年末城镇登记失业率为3.7%，比上年下降了 0.66个百分点农村劳动力转移又有新进展，至年末全县累计转移劳动力19.68万人，比年初增长8.3%。

2、 农林牧渔业2005年，先后战胜了干旱和台风等自然灾害，克服种种不利因素，农业经济稳定发展全县实现农林牧渔业总产值49.94亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%全年粮食总产70.69万吨，比上年增长10.7 %，亩产431公斤，增加18公斤，棉花总产3252吨，油料总产2.63万吨；全年造林面积5471亩，育苗面积1527亩；全年肉类总产量14.69万吨，比上年增长4.9%；全年水产品总产量5.43万吨，增长12.4 %农业生产条件继续改善年末拥有农业机械总动力47.69万千瓦，比上年增长1.4%；农业综合机械化水平达78%，比上年上升2个百分点；农村用电量2.53亿千瓦时，比上年增长22.2%年末耕地面积86388公顷，有效灌溉面积84300公顷3、工业和建筑2005年实现工业增加值30.7亿元，按可比价格计算，比上年增长19.4%，占地区生产总值的比重达36.1%其中184家工业规模企业完成21.23亿元，增长23.0%全年工业用电量5.2亿千瓦时，增长20.6%184家工业规模企业全年实现主营业务收入88亿元，比上年增长32.2%；利税总额4.5亿元，增长31.2%；利润总额1.9亿元，增长42%。

其中，开票销售超千万元企业71家，入库税金超百万元企业36家全县建筑安装企业县内外实现增加值13.5亿元，连续五年列苏北第一，其中县内建筑业增加值5.5亿元，比上年增长20.6%，建筑业作为支柱产业之一，在全县农村剩余劳动力转移、农民收入水平的提高等方面担负了重要角色3、 固定资产投资全年完成全社会固定资产投资36.51亿元，比上年增长40.3%其中基本建设投资11.21亿元，增长39.9%，技术改造投资25.32亿元，增长40.6%全县私营个体经济投资17.70亿元，比上年增长47.4%，已成为拉动投资增长最活跃的因素项目推进取得突破，全年完成工业技术改造投资额25.01亿元，比上年增长34.1%，占全部投资的比重为68.5%全年共实施工业项目543个，其中超千万元项目187个，超亿元项目6个4、 交通运输和邮电业交通运输业快步前进全年交通运输业实现增加值2.65亿元，比上年增长13.0%客货运输稳步发展，全社会客运量达521万人，货运量544万吨，港口货物吞吐量139万吨交通基础设施继续改善年末公路通车里程1586公里，其中：等级公路816公里（一级33公里、二级275公里、三级16公里、四级492公里），内河航道通船里程548公里。

农村基本实现村村通灰黑公路（或航道）邮电通信能力不断增强年末电信用户达23.95万户，新增3.33万户，其中住宅用户17.52万户，新增1.18万户，至年末，每百户家庭拥有170.3部；小灵通用户5.38万户，新增2.09万户移动和联通快速发展，网通和铁通也已初具规模，进一步推动了通信事业的繁荣5、 国内贸易和对外经济全年完成社会消费品零售总额25.99亿元，比上年增长15.8%其中批发零售贸易业21.65亿元，增长16.0% ；餐饮业3.63亿元，增长16.6 %开放型经济实现新突破对外贸易增势强劲随着国家出口退税政策的不断完善，调动了外资企业的积极性，全年完成进出口总额5779万美元，比上年增长10.2%其中，自营出口总额4460万美元，增长17.1%利用外资规模继续扩大全年新批外资企业29家，注册外资实际到帐（新口径）2009万美元对外经济技术合作稳步发展全年完成外经合作营业额3263万美元，比上年增长29.2%；新派出国劳务人员2564人，比上年增加854人6、 财政、金融和保险财政税收平稳运行2005年完成财政收入5.70亿元，同口径比上年增长27.3%，其中：上划中央收入完成1.90亿元，增长27.3％；地方一般预算收入完成2.69亿元，增长29.4%；基金预算收入完成1.11亿元，增长22.8%。

全年财政支出8.57亿元，增长32.9%,实现了保工资、保运转、促发展的预定目标财政收入占GDP的比重由上年的6.5%上升为今年的6.7%，提高0.2个百分点金融存贷持续增长年末全县金融机构各项存款余额67.35亿元，比年初增加9.18亿元，增长15.8%；其中城乡居民储蓄余额55.34亿元，增加7.85亿元，增长16.5%；各项贷款余额27.76亿元，比年初增加1.17亿元，增长4.4%7、 科学技术和教育全年实施省级以上星火项目7个，其中国家级星火项目2个；列入省高新技术产品3个，市高新技术产品5个；通过省级科技成果鉴定9项，市级科技成果鉴定3项，获得市科技进步奖4项，申请专利150件，得到授权110件，其中发明13件全年R&D经费支出占GDP的比重达0.36%教育事业稳步发展2005-2006学年，全县拥有普通中学53所，在校生7.1万人；职业中学2所，在校生0.6万人；小学108所，在校生5.4万人小学适龄儿童入学率、巩固率、升学率均为100%初中适龄儿童入学率100%，巩固率99.9%，升学率82.7%；高中阶段教育毛入学率64.5%学校办学条件不断改善阜宁中学南校区已开工建设。

8、 城市建设和环境保护城市规模继续扩大新一轮县城总体规划全面实施，老城区功能进一步完善，新城区建设加快了步伐2005年先后实施了城市基础设施、绿化会战和省级文明城市创建3大类51项工程，重点实施了阜城大街改造、通榆北路改造、城西路改造和小区整治等工程城市面貌焕然一新城镇人均拥有道路面积13.5平方米，绿化覆盖率达32.3%全县环境质量稳步提高，县城饮用水源水质合格率为100%，大气环境质量稳中有升，烟控区、噪声达标区符合功能区要求2005年，通过了国家环保总局专家组对创建“以生态农业为基础，生态工业为主导，生态城镇为载体，城乡一体化为特色的农林复合型生态示范区”的验收，获得了“国家级生态示范区”殊荣城乡环境明显改善全县环境质量综合指数达90%，森林覆盖率达19%9、 人口、人民生活和社会保障年末全县总人口106.66万人，其中非农业人口35.69万人，占33.5%年末城镇人口38.74万人，城镇化率达36.3%全年自然增长人口5704人，自然增长率为5.33‰城乡居民收入稳定增长全县在岗职工平均工资11581元，比上年增加1462元；城镇居民人均可支配收入7002元，比上年增加762元；农村居民人均纯收入4420元，增加435元。

全县年末人均储蓄余额有较大增加，达5188元，比上年增加763元全县恩格尔系数为46.8%，居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出达13.8%城镇居民人均住房建筑面积29.2平方米，农村居民人均钢筋、砖木结构住房面积28.9平方米指标2002年2003年2004年2005年一、年末总人口（人）1058831105942110666501066575其中：非农业人口290578294400352873356882二、国内生产总值（万元）637518730500707000850400第一产比重（％）28.6027.5027.2026.10第二产比重（％）40.5039.1040.442.5第三产比重（％）30.933.432.431.4三、人均国内生产总值（元/人）6017689666517973四、全社会固定资产投资（万元）153106209247264900365000五、社会消费品零售额（万元）18774219710022。