最新房地产涉税问题解析与经典纳税筹划案例.doc

精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2010年最新房地产涉税问题解析与经典纳税筹划案例经典税收案例剖析及新31号文解读第一部分　博弈型案例分享一、产生的法律原因1.不为人知的税法故事 □《营业税暂行条例实施细则》第四条修改背后的故事⑴未修改前的避税手法　 ⑵修改后的争议及荒谬的税收实践2.奇怪的税收条文（立法小事故）□《国家税务总局关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复》（国税函[1999]940号）3.再来一个立法事故文件⑴关于扣缴分包人营业税问题　　　 ⑵国税发[2002]117号4.条例中的莫名其妙文件□《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十八至二十条⑴一次性付款带来的问题⑵实践中，并非每笔业务都会签订合同 二、案例分享案例1：一个博弈的特别优惠文件案例2：后续的所得税故事※地产的开办期是什么时候结束？※未开发即有收入怎么处理？案例3：税率差的案例案例4：合作建房1※如何对房地产公司定性。

是定义房地产公司为销售不动产，还是委托建房案例5：合作建房2※营业税应在什么时候确认缴纳企业所得税如何确认※税务机关能否认定双方价格偏低进行纳税调整案例6：投资公司的故事※根据118号，投资公司是不是只赚不亏？※投资公司的招待费、广告费按什么作为基数？案例7：培训机构的故事※培训公司的会员午餐是业务招待费吗？案例8：统借统还的故事※如何做到统借统还？案例10：酬金制物业公司的故事※业委会是否可以作为合同主体？※如何开户？　　※如何运作?案例11：代销的故事案例12：境外避税的故事※涉外技术协议 ※差旅费，要不要交营业税？ ※如何付汇？案例13：全球化避税的注册地※境外避税港和境内避税港案例14：集团税务管理的方法思考：什么叫取得收付款的凭据？案例15：关联方转移定价16.影响土增政策的案例　□将车库改为普通标准住宅17.营业税价外费用18.地产营业税差额征税19.资本运作风险分析□报告分享20.精装避税□报告21.合作建房的运作模式武汉案例22.原117号是否废止？117与新细则的衔接例：家居工厂的故事23、契税避税案例⑴房地分离　 ⑵代建第二部分　31号文解析一、《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）思考：1.完工与未完工对于稽查来说有什么区别？ 2.竣工证明材料是指什么？3.竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？4.现在仍有筹建期吗？二、收入的税务处理 一、销售收入思考1：未正式签订“合同”所取得的收入思考2：定金、意向金是不是收入？思考3：啥叫取得索取价款凭据(权利)？假按揭要不要交所得税？思考4：预收收入是不是视同销售？二、租金收入1.免租期的问题，房产税，所得税怎么处理？三、成本、费用扣除的税务处理 ※营业税金及附加、土地增值税如何扣除※预缴时按299，没有调减怎么办？※调增，调减到底调什么？※本年度预售收入是否需要在附表三调减？※问题：当年预售收入季度预缴计算的毛利，如果当年度完工，是否允许在附表三52行扣减计算的毛利？※以前的招待费如何处理？（一）广告及业务宣传费（扣除基数确认：预售合同收入处理）1.税法规定　2.会计规定：广告费及业务宣传费可以据实列支。

3.会计与税法的差异分析　4.案例分析（二）业务招待费※操作实例■总结1.如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？2.税率差变动是否能转回？3.和以前年度的差异，通过应纳税额调整，当年的差异，通过预交税额调整4.以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税5.完工标准问题※案例□已销开发产品的计税成本思考：哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？□维修费用的扣除※土地闲置费是开发费用还是开发成本？□配套设施的扣除思考：上海可以办出产证仍可以作为公共配套吗？□保证金的扣除□佣金或手续费的扣除□利息支出的扣除□财产损失的扣除四、计税成本的核算 （一）成本对象（二）共同成本和间接成本的分配办法1.占地面积法　　2.建筑面积法　　3.直接成本法（三）特殊成本的约定分配方法1.土地成本，一般按占地面积法进行分配2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配4.其他成本项目的分配法由企业自行确定5.特殊预提(应付)费用计入开发成本 ■成本 总结1.土地、配套、利息是主要的需分难的共同成本 土地按占地面积，配套按建筑面积，利息按直接成本或预算造价法2.计算步骤（1）在开工前合理的划分成本对象（6大原则）（2）归集开发成本（6类成本科目、3类成本项目）（3）分配成本（4种分配方法）（4）确定完工标准（3个完工标准）（5）计算单位工程成本（注意总可售面积的确认）（6）计算销售成本（注意配比结转成本）（7）成本调整（二次分摊）第三部分　特别税收问题探讨一、房产税的疑难问题1.免租期如何交房产税2.未入帐的房产如何交房产税3.地下建筑物如何交房产税二、个人所得税1.史上最强个税优惠文件介绍2.外个税　 3.大企业的便函　4.取消13薪5.保险及信托 金融工具避税三、协定的知识1.六个月怎么算　　 2.183怎么算四、拆迁费1.营业税　　　　2.企业所得税五、不征税收入六、追溯调整的程序问题第五部分　税收筹划一、避税的四种境界1.乱帐　 2.钻空子　3.形式重于实质　 4.博弈文件二、税法的漏洞与硬伤—缺少核心概念和逻辑性不严密是税收筹划的一个利器三、筹划的基本程序1.征税对象　 2.义务人　 3.时点　 4.滥用优惠四、创新性筹划1.非常规业务　 2.违约金，法院文书，失火五、形式重于实质六、七种武器征管习惯影响下的土地增值税形变分析及清算技巧第一节　土地增值税征管现状一、“搞不懂”的税种※名义上的第二道流转税(税金可所得税前扣除）※操作意义上的第二道所得税 （参照所得税的口径操作）※国税发【2000】 44号文的做税思路和精神□合作建房的故事二、征管现状理论上　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

实际上总体上原先核定为主，查帐为辅（有原因）现在查帐增多地方习惯和政策优先，有时和中央政策完全不同（各省不同，各市不同，各区不同）三、征管现状1.青岛及各地的地方性政策规定 思考：A公司到国土房产局打了一个批复，是普通住宅，如何认定？预售是2003年，2007年清算，是分段计算？还是按新政策？2.当地的征管习惯 思考：为什么一些专家建议开发精装房，是个“外科医生”的作法？《筹划不可顾此失彼》案例：由于不了解征管习惯而导致的c公司失败筹划案例（沟通的重要）第二节　土地增值税税法解读（基础入门）一、土地增值税概念 思考：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？（化工厂划拨土地建房分房的案子）二、土地增值税的税率三、应税收入的确定1.房地产销售收入思考：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？（军房的问题）2.视同销售收入案例：一个划拨地块上的建筑物抵押给银行，银行拍卖，税务要征土增思考：以房地产减资，是否交营业税和土地增值税？无偿捐赠呢？未列举捐赠，是否可以核定？3.自用或出租思考：地下建筑面积如何处理？自用的地下建筑面积，成本如何处理？后面讨论思考：⑴人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？⑵销售使用权和租赁的区别是什么？⑶什么叫自用或出租？标准是什么？⑷地上车位的租金收入是不是土地增值税的收入？有筹划方法。

四、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额思考：⑴有税务提出契税是税不是费，是否正确？⑵如何确定投资土地的计税成本？⑶一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？（二）房地产开发成本1.土地征用及拆迁补偿费　2.前期工程费3.建筑安装工程费　　4.基础设施费5.公共配套设施费　　6.开发间接费用思考：⑴资本化利息是否是开发间接费用的内容？ ⑵行政罚款是否可以作为开发成本的一部分？⑶土地闲置费是开发费用还是开发成本？⑷开发间接费和期间费用的界限在哪里？①分管副总的工资　 ②工程部门的费用③有公司帐面无期间费用，怎么办？⑸票据的规范性？　⑹代收费用的准确性？ （县以上政府）思考：江苏省政府规定实行“一费制”，将代收的费用全部纳入房价内，此时企业就无法选择作为代收款项?7.审核成本费用 （1）对于房屋建筑安装工程费，如果已取得发票记入开发成本，审核中直接确认；（2）如果未取得发票已记入开发成本或者只在预付账款中反映了公司实际支付的工程款（3）施工用水电费是否为公司代付4）对于基础设施费和非营利性的公共配套设施费，不存在预提5）对于开发间接费用，主要审核其实际发生情况，合法凭证中包含了部分自制凭证（6）甲供材成本重复列支问题（7）滚动开发中甲供材的处理(滚动中的建安成本问题及招标问题）（8）于售楼处、样板房的装修费用列支问题（9）关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列支问题（10）关于开发企业为施工方代付的统筹费用列支问题（11）关于房地产企业对外支付的各类赞助款如何计税问题思考：⑴没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？　⑵滚动开发利息如何划分？（三）房地产开发费用思考：⑴没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？⑵滚动开发利息如何划分？（四）财政部规定的其他扣除项目：20%（五）与转让房地产有关的税金（六）旧房及建筑物的评估价格1.能够取得评估价思考：房地产企业销售旧房能否加计扣除?2.没有评估价3.评估价、发票都不能取得思考：开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？思考：⑴旧房转让的评估费是否可以扣除？⑵个人卖旧房的契税是否可以扣除？ ⑶旧房转让，为什么一些规定不具有操作性？（二手房市场活跃，并且核定）4.清算后的销售思考：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？第三节　重要的概念（操作提高篇）一、清算单位思考：什么叫分期开发。