广州地区养老机构项目可行性商业计划书.doc

目录一、 办院可行性分析 2一、 从市场角度 3二、 目前广州市内养老机构发展评价 3二、 收支情况分析（以50张床位，四人问养老院为例） 5一、 开办养老机构前期投入 5二、 养老机构年度运营投入 6三、 养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费） 6四、 经营评估 7一、 开办养老机构应具备的条件 7二、 开办养老服务机构，应当提交下列材料： 7三、 开办养老服务机构，应办理如下手续： 8四、 养老机构享受优惠和社会资源利用 9现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查， 进行可行性分析业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱 着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的当然， 也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此， 养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所 必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、 大型资产折旧费等，都要考虑在内其计算公式为（预期入住人数X收费） ■服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老 机构也可就其他服务项0收取约定的费用。

一、办院可行性分析养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者耍有清醒 的认识进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数） 及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构 的入住情况，地理位置的交通和环境情况等盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务 所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、 大型资产折旧费等，都要考虑在内办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬 性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态， 不能实现资产的良性循环二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构乂不能强行将老 人赶出门，造成垫付费用的局面三是老人的意外伤害风险老人属高发意 外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都 带来人力和物力上的负担就广州现状，试做开办养老机构可行性分析如下：一、 从市场角度广州是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主 题公园对65岁以上的老年人免费随着人口流动的加剧，会有越來越多的 人选择到广州养老。

目前广州实际人口 1200万，其中老年人口占到102万, 占到9%多全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年 人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间从区域角度来看，一一区和——区养老机构相对密集，市南老城区和—— 路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足二、 目前广州市内养老机构发展评价广州市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别 是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型 的养老机构具体来讲，1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的 入住率一直很高，床位全年紧张办这种类型的养老机构前期投入较大,一 般需耍建设专门的院舍，配套设施齐全2、 百床以上收费在1000元左右的养老机构，在广州市场目前属于中档以 上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以 下但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好3、 30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是广州市养老机构的 主流这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的耍求，硬性投入和老 人牛:活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内， 用人成本较低。

这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利需要特别捉出的是，这部分养老机构多口觉不口觉将服务群体逐渐定位在 不能自理和半自理的老人群体这一群体服务需求层面较少，日常消耗低， 且收费较高只耍辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型4、 30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形 式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设经营这种类型养老机构 的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠可能的情 况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营 者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风 险经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送， 以弥补盈利能力不足目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受 压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院迫切需要专 业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方 式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目 的二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）一、开办养老机构前期投入1、 租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、 旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/H以下（通 常收费床位费为200元・600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700 平方米以上，合理租金控制在年10万以下。

2、 房屋改造和简单装修费用，约投入6万元3、 基本设施配备a） 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元X50=40000元b） 床上用品700X50=35000元c） 室内每人一个圈椅200X50=10000d） 电视每房间一个1000X15=15000e） 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000 y L of） 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在 8000元可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g） 洗衣设备，预算2000元h） 洗澡设备，预算5000元i） 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元4、 开业仪式和相关宣传费用，约20000元以上租金+装修+设施+宣传=300000元二、养老机构年度运营投入1、 员工工资院长（兼会计）1人计4000X12=48000元 副院长 兼采购1人计2000X12=24000元 护理员5人计1000 X 12 X 5=60000元厨师 2 人计 1200X 12X2=26400 元以上共计9人计158400元2、 伙食费成本 300X50X12=180000 元。

3、 水电费 400X50=20000 元4、 取暖费700平米X 20=14000元5、 办公费用600 X 12=7200元6、 设备耗材、维护等2000元7、 租金10万元以上投入合计482000元三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）1、 床位费四人间 200X 12X50X80%=96000 元2、 服务费 200X12X50X80%=96000 元3、 餐费 260X12X50X80%=124800 元3、水电费 20X12X50X80%=9600 元4、取暖费 80X3X50X80%=9600 元以上收入计336000元U!经营评估1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%o2、 可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000 元意外损耗，保守收入280000元3、 每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60% 用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还三、开办养老机构相关手续一、 开办养老机构应具备的条件（-）符合当地养老服务机构发展规划；（二） 有规范的名称；（三） 有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；（四） 有相应的资金（前期投入约1万元/床）；（五） 有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签 约实现）。

二、 开办养老服务机构，应当提交下列材料：（-）开办组织或个人的身份证明；（二） 机构章程；（三） 资金状况证明；（四） 场所证明；（五） 消防安全、卫生防疫证明；（六） 与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协 议或者内设医疗机构的批准证书三、开办养老服务机构，应办理如下手续：1、 市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构， 申办人直接向市民政部门提出申请本市其他组织和个人开办养老服务机 构，中办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出中请区（市） 民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部 门民政部门审查开办养老服务机构申请的吋限为自接到申请之日起20 FI内2、 核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要 求进行筹建,经民政部门会同有关部门验收合格后,由市民政部门发给登记 证书3、 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：（-）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书 到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；（-）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按 事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门 和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用1、 养老机构用水、电、安装实行居民价优惠需每年到民政部门审 批一次2、 符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入3、 可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务4、 开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足 养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实， 更重耍的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数 量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老 院服务对象（消费群体）市场容量等。