重庆地票制度研究初步成果.doc

开发企业视角下重庆市开发企业视角下重庆市““地票地票””制度运作模式制度运作模式2007 年 6 月，重庆市成立全国城乡统筹综合配套改革先行试验区，开始率先探索破除城乡二元结构的道路， “地票”制度正是重庆农村土地制度改革中的一个重要创新 “地票”制度是在城市建设用地需求激增与严格的耕地保护制度的矛盾以及农村大量宅基地闲置和隐性流转的背景下产生的所谓“地票” ，即建设用地挂钩指标，特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标地票可以纳入新增加建设用地计划，增加等量城市建设用地其操作的基本原理在于，通过对土地利用总体规划确定的城镇建设用地范闱以外的农村宅基地和其他建设用地的复垦、整理，产生中经有关部门验收合格的用地指标，并在农村土地交易所中公开交易，买家竞拍成功后，可以获得对土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围的农村进行等量新增建设用地征购的权利，在通过公开的市场招、拍、挂程序后，若该买家竞拍成功，则支付的地票费用冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费简单来看，地票的运作流程如下图所示：地票产生地票交易地票落地而开发类企业参与到“地票”运作流程基本都是从地票交易环节开始的。

从地票交易到地票落地，既是地票制度运作流程的核心部分，也是开发类企业紧密全面参与的重要阶段在这一阶段涉及到的交易主体包括重庆市土地产权交易中心、政府部门和开发类企业具体流程如下：1)地票以市政府统一的基准地价在农村土地交易所打包组合2)交易所对地票申让方的资格条件进行审查合格后，将代缴一定地票纳入信息库，并及时向社会公布3)交易所对打包后的地票采用灵活多样的方式进行公开拍卖，所有法人和具有民事能力的自然人均可以竞价购买4)竞购方在交易所竞得地票之后，在符合城市规划和土地利用规划的前提下，可以在近郊地区选择等面积地块，并向政府提出征地建议5)征地建议经政府审核批准之后，政府将拟征用的农用地转为城市建设用地，并对该地块实行公开的“招拍挂”公开出售，实现地票落地6)如果地票竞得方通过“招拍挂”获得目标地块，则地票可用来冲抵新增建设用地使用费和耕地开垦费用；反之，地票将按原价出售给地块竞得方，所产生的资金成本是做投资风险不予补偿因此，可以看到地票有两重重要作用：增加等量城市建设用地通过地票新增的城市建设用地是独立于中央政府给重庆每年下达的 100km2之外的用地指标但是，为与现有国有土地管理制度仙界，重庆市政府对交易指标总量进行计划控制，并适时调整，原则上不超过当年国家下达计划的 20%。

指标落地时，地票可以用来冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费对于房地产开发企业来说，地票落地时的征地地块选择权，可以使企业根据自身市场判断、产品偏好以及企业发展战略来控制开发进度和选择范围，增强自身在市场上的主动性目前来说，重庆市地票交易存在着以下三个限制：（1）获得地票后的两年内必须落地，不能落地的利息不予退回；（2）地票落地空间区域受到规划限制，影响市场需求；（3）目前地票二级交易市场尚未完全开放，地票作为一项重要大额资产无法充分实现其价值另外，在地票拍卖环节，政府为满足企业不同规模的地票需求，也会采用灵活的拍卖方式，对多种方式打包组合而成的地票采用或者“总价有限” 、或者“单价优先”的方式拍卖从 2008 年 12 月到 2010 年 9 月，重庆市土地产权交易所一共进行了 17 场地票交易，共交易土地 29720 亩，成交金额 36.07 亿元，最高单价 20 万元/亩到 2011 年 6 月，组织地票交易 23 场，成交价款 103.29 亿元）在所有的地票竞购者当中，土地储备机构占 46%，园区建设单位占 24%，民营企业占 21%，国有企业占 8%，个人占 1%在所有交易地票中，已有 16 宗地地票已经落地。

由于政府单位可以通过划拨或者协议出让的方式获得地 票对应的土地，而企业在土地招拍挂中不具有优先权，而且面临种种调规问题，手续麻烦、时间拖得比较长，所以目前很多开发企业对地票拿地的方式处于观望状态但是龙湖和金科都已拍得地票，龙湖地产已储备超过 700 亩地票，只是目前尚无一宗落地。