志高国际SHOPPINGMALL商情调研数据汇总报.doc

第一阶段——商业格局市场调研一、 调研范围及商圈划分在对泰安整体商业市场的宏观了解基础上，将调研范围确定在本案项目地辐射8公里内，囊括整个泰安市区主要街道，并根据泰安城市布局特点进行一定区域删减，将泰安商业市场划分为银座商圈、岱庙商圈、泰山大街商圈、南关商圈、温泉路商圈、城北商圈以及市政府商圈具体划分如下图二、 本次调研样本统计标准此次调研以路段为单位，采用走街方式，逐家统计出调研范围内的各业态种类数量与分布因此，此次样本统计也将以各商圈内的街道为基础，主要统计各主要街道的商家总数，并对其业态进行分类，了解其店铺规格、租金状况、经营情况等方面内容三、 各商圈统计分析（1）银座商圈神州数码四海商城东亚商城华泰、国美银座 商务宾馆、餐饮 娱乐市政配套 沿街商铺 服饰 沿街商铺（通讯、婚纱、广告制作）■ 泰安商业最繁荣的商圈之一银座商圈是泰安城市中心地带，以火车站及银座为中心，北至岱宗大街，南到泰山大街-灵山大街一线，西到迎胜路望月宾馆，东至校场街主要由两条东西大街——东岳及财源，以及两条南北路——龙潭及校场街构成。

是全市商业最繁华的地段和居民购物的主要集中地之一，是泰安市的商业黄金地段和泰安零售服务网点的核心区域之一■ 市级商圈辐射范围广作为泰安核心商圈之一，银座商圈传统百货和流行百货聚集，商圈辐射区域力极强，辐射整个泰安市区商圈内有火车站及汽车站，是泰安客流量最大的地方之一，因此商圈吸引的顾客群较广，消费层次跨度大，各个街道商业特征较为明显，区域市容面貌落差较大■ 休闲娱乐购物为主的商圈在银座商圈，集合了众多主力店，如银座城市广场、大润发、东亚商城、四海商城等大型百货商店；国美电器、神州数码、鲁科88、冠芝霖城等专业店；以及商务休闲娱乐为主的华泰广场；众多的主力店吸引了整个泰城居民来此消费■ 商圈内各街道商业特征明显Ø 东岳大街望山至龙潭路段——商务宾馆及餐饮业态:主要集中了如香榭丽舍、丽景、鲁科88等16家酒店宾馆，以及如巨鼎、蜀庄风味、打渔船渔村等24家餐饮；Ø 东岳大街龙潭路至校场段——大型休闲娱乐及市政商务配套:主要集中了如乐酷、百乐门、两岸咖啡馆、名典等6家休闲娱乐场所； 作为城市中心地带，此段还集合了主要的市政商务配套，各大银行以及通讯服务配套及政府机关单位在此处都有设点。

Ø 财源街——服饰小商品类为主的商业街以四海商场为核心，集合报喜鸟、劲霸、日泰等品牌店形成了以服饰小商品类为主的商业街 Ø 龙潭路岱宗路口至东岳大街路口段——商务宾馆及餐饮业态作为东岳大街望山至龙潭路段的延伸，此路段主要业态还是餐饮机商务宾馆Ø 龙潭路东岳大街至灵山大街路口段——自发沿街商铺由于临近火车站，人群较为复杂，业态比较混乱，在车站附近自发形成了低档的商务旅馆及小餐饮集中带，而临近灵山大街则形成了以电子通讯为主的生活配套店Ø 校场街——沿街商铺（通讯、婚纱、广告制作）校场街拥有168家的沿街商铺，主要以通讯类、广告制作、茶行等生活配套为主；此段是泰安婚纱摄影店最为集中的地方，约有15家，成为传统意义的婚纱一条街，主要的老品牌有天长地久、百年好合、钟爱一生、亲密爱人等；■ 业态分布比例不平衡，休闲娱乐比例缺乏业态名称商家数租金幅度平均租金沿街商铺49636-30076.7品牌店8338-20071.6休闲娱乐2227-130106酒店宾馆39--27餐饮类5127-18384.75主力店4----银座商圈在各业态功能上的配置较为齐全，但各业态分布因各个路段的特征不同所以在分布比例上并不平衡，总体而言，此商圈的服饰所占比例最大，而休闲娱乐则较小。

■ 人群混杂，商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺Ø 人群混杂，难以形成统一形象：由于临近两个车站，人群混杂，加上此商圈地处市中心，是20世纪八、九十年代城市商业的典型代表，因此，来此消费的人群层次不一，整个商圈没法形成较为统一的商业形象；Ø 交通问题影响了商圈的进一步发展：东岳大街及龙潭路为城市主干道，车流大，交通是时有不畅另外除客观条件有限外，主要商场的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进一步发展Ø 硬件的缺失及改造的难度限制了商圈的发展：除了东岳大街路段，其他现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都相对落后，使得商业的购物环境相对较差现有商业硬件条件上的缺失以及改造上的难度影响了整个商圈的发展■ 商圈租金水平较高，商圈平均为73.21元/㎡/月泰安银座商圈各铺位及商家由于位置、承租面积和物业状况等因素租金差异较大以银座及四海为原点租金价值最高，达到了200元/㎡/月其他街道向四方辐射，租金逐步降低四条路段中东岳大街和财源街的街铺租金较高租金水平依高而低依次是：财源大街—》东岳大街—》龙潭路—》校场街行业平均租金最高的休闲娱乐业，平均租金在106元/㎡/月，由于定位、商业密度不同产生租金水平的不同，及定位街区商品销售利润空间与租金的关系，这是出租型商铺依据定位、商业环境而定制租金的重要依据。

附：商圈内部分街道租金情况东岳大街（校场-望山）街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺14567.8%45-55513×10品牌店2210.3%45-20010012×10休闲娱乐62.8%55-1301068×30酒店宾馆167.5%----10×20餐饮类2411.2%808020×10主力店10.5%------（财源街）街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺10279.1%70-3001423×5品牌店1713.2%32-97639×休闲娱乐----------酒店宾馆21.6%------餐饮类53.9%55-1831193×5主力店32.3%------校场街岱宗-灵山街区统计分析表业态名称商家数所占街区比例租金幅度平均租金主要开间进深沿街商铺16870%36-72554×6品牌店3916.2%38-90556×10休闲娱乐104.2%----6×12酒店宾馆114.6%27278×14餐饮类125%27277×12主力店----------（2）岱庙商圈金桥服装城数码城女人世界中百 餐饮酒店商务配套 服饰 沿街商铺■ 泰安商业另一个最繁荣的商圈之一岱庙商圈是泰安城市中心地带，紧邻银座商圈，可以视为银座商圈延伸发展的商业带，其范围北至岱宗大街，南到灵山大街，西接校场街，东至虎山路。

东岳大街以及财源大街同样是商圈内主要的商业街道，南北商业街主要由青年路、通天街及仰圣街组成岱庙商圈与银座商圈一样，同样是全市商业最繁华的地段和居民购物的主要集中地之一，是泰安市的商业黄金地段和泰安零售服务网点的核心区域之一两个商圈构成了泰城的核心主力商圈■ 市级商圈辐射范围广作为泰安核心商圈之一，岱庙商圈是泰安最为集中的商业带，商圈辐射区域力极强，辐射整个泰安市区与银座商圈相比，这里档次更高，更具有时尚气息，是泰安最为主要的购物地，因此商圈吸引的顾客群较广，除了本市居民消费，同时还有部分的旅游消费人群■ 购物为主的商圈岱庙商业圈，集中了本地、外地诸多的知名商业企业，如中百商场、女人世界、金桥服装城、三源、红楼百货等大型主力；同时这里集合了泰安最多最有影响力的品牌商家，品牌商家数已达到了339家因此整个商圈是泰安购物最为集中的商圈，不仅成为泰安人日常生活消费的核心商圈，也是旅游者到泰安必去的商圈■ 三大业态支撑，休闲娱乐缺乏Ø 大中型餐饮及酒店：主要集中在东岳大街上，较为知名的中大型餐饮有威哥鲍鱼、鲁能烧鹅仔、江南食府灯，经营状况都较好；同时这里拥有11家酒店宾馆，如华侨、东方假日、新大都酒店等，其经营状况也较好，入住率平均都有5层以上，最高的可以达到80%。

Ø 服饰休闲购物：此商圈比例最大的业态，涵盖了财源街、青年路、通天街的大部，以及整条的岱北街，这里是品牌种类及商品样式最为齐全的购物地，同时还逐渐出现了金桥及女人世界这样的专题主力店Ø 沿街生活配套商铺：其余路段主要以生活配套为主的沿街商铺，但是各个地域也都形成了各自的商业特征，如青年路南段是电动车行一条街；财源街东段则以布艺及家居建材为主；岱庙北门的红门路则是为旅游人群消费服务的，主要是工艺品及古玩字画为主，形成了旅游购物一条街业态名称商家数租金幅度平均租金沿街商铺69430-16698.3品牌店33913-360118.8休闲娱乐8100100酒店宾馆45----餐饮类7025-16655.5主力店133030■ 成熟商圈，品牌聚集，步行休闲购物理想场所岱庙商圈是泰安目前最为成熟的商圈，整体路面状况较好，环境整洁优雅，商铺物业状况规划整齐统一，商业氛围浓厚，消费群体相对固定在中百及金桥的人气吸引下，聚集了众多品牌商家Ø 财源街：的品牌店以运动类（361、鸿星尔克、乔丹、特步）、休闲类（美邦、森马、圣迪奥）、男装（雷诺、花花公子、杉杉等）为主；Ø 青年路：中段和北段以女装（雅莹、秋水、三彩、红绣、江南布衣）专卖为主，尤以杭派女装居多，总共大约有25家，占总品牌店数的31%。

Ø 岱北：沿街商铺以女装店和旅游商品交易为主，休闲咖啡类（圣陶源、蓝黛）较为集中，已成为泰安未命名的“女人街” ，服装店共有50家，其中女装占到64%，共32家；另外工艺礼品有14家Ø 通天街北段：地处泰山文化中轴线上，岱庙南面，以仿古建筑为主商铺主要以女装和童装类、发廊为主■ 缺乏规划管理，自发自主经营Ø 人车未分流，路面人流车流杂乱：虽说该商圈经过了整治，整体路面有所改善，但是缺乏有效的管理，人车未分流，导致最繁华的商圈却没有一条专项的步行购物街，加上该区域为市中心，各个街道都是车行主干道，车流量大，一定程度上影响了该区商圈氛围的凝聚；Ø 都是自发自主经营，缺乏统一的业态规划：该区域都是以中百、金桥为核心，自发聚集经营的，由于缺乏统一的业态规划，整体业态分部较为凌乱，所经营的品牌档次落差较大Ø 商品同质化严重，高额租金给商家经营很大压力：除去主力店内经营的商铺外，该商圈所经营的服饰行业还有417家，服饰店的集中以及品牌资源的相似性造成了服饰业态同质化严重，加上泰安百货店内主要业态仍是以服饰为主，整体行业竞争将更加激烈此外，沿街的普通服饰商铺年营业额主要集中在10-30万间，就算是青年路的品牌服饰店的年营业额也主要集中在50-100万间，但此商圈由于临近中百财源路段，临近路段的租金都已被炒高，均维持在100元/㎡/月左右，高额的租金无形给商家经营造成很大压力。