龙岗中心城房地产市场六大特征.doc

深圳龙岗中心城房地产市场的六大特征1、 相对滞后的市场由于与关内的远距离，使得龙岗中心城的房地产市场明显区别于关内以及宝安中心区，它是一个相对封闭的市场关内客户的关注度不高，区内商品房基本以本地消化为主然而龙岗中心城的城市化进程尚属于起步阶段，本地客户对房地产的认知不深直接导致了市场发展的缓慢引用中原地产相关人士对该市场的整体看法：“龙岗中心城房地产市场落后于关内房地产发展大约 2-5 年的时间 ”2、 土地开发爆发式增长04、05 年，随着龙岗城市化进程的发展不少开发商已经意识到中心城将是下一个市场热点低廉的土地成本更是成为他们进入市场的直接驱动力06、07 年大运会、地铁 3 号线等利好消息相继公布，更是出现了众多房地产开发商抢驻龙岗中心城的现象房地产开发投资出现前所未有的繁荣景象，地价也有最初了几百元每平米迅速炒热到逾三千元元每平米虽然 07 年下半年开始受深圳整体市场下滑的影响土地市场的热度有所消减，但关内及宝安中心区的可开发的土地资源被消耗殆尽，开发商还是只能把目光投注在土地资源相对丰富的龙岗中心城可以预见，未来几年龙岗中心城的土地市场依然火热，因此未来房地产市场供应将依然巨大。

3、 庞大供应导致竞争激烈龙岗中心城供应量大已是一个众所周知的事实，交通瓶颈使得该市场至今仍然未被关内客户所接受80％的业主还是来源于本地以及周边镇区有限的辐射能力意味着有限的需求中心城至今有 30 万户籍居民，人均拥有住房套数已超过 1 套，购房的刚性需求弱庞大的供应、有限的需求必然导致激烈的竞争这也是中心城房地产的价格在市场好时涨幅落后与深圳整体市场，市场不好其跌幅却远超深圳整体市场的核心原因4、 住宅高空置率，商业低盈利率上文已提及，从 04 年开始的土地市场的持续升温直接导致中心城的房地产供应不断扩大从原来的供不应求发展到现在的供应远大于求这种现象不仅仅出现在住宅市场、商业市场也同样如此然而如此庞大的供应并没有吸引更多自用客户关注现在中心城已入伙一至两年的楼盘入住率普遍不足 30％；商业中除了少数几家百货类的商家（万佳、天虹）外，大部分正规经营商家都是在艰难维持当中可见中心城的市场已经处于一种严重过剩的状态，且这种现象未来 5 年内都很难得到改善5、 大盘云集中心城的楼盘规模优势明显，目前在售的项目总建面都在十万平米以上，其中龙岗的标杆性楼盘——公园大地更是超过 80 万平米的体量。

大盘不仅有利于营造良好的小区氛围，也使得城市环境更为整体和谐统一6、 形成三大板块中心城房地产发展逐渐形成了三大板块：中心城板块、龙岗镇板块以及奥体新城板块中心城板块处于中心位置且属于龙岗中心城成立街道办后规划的区域，配套完善，楼盘普遍的综合素质较高，在中心城供应格局中占据主流地位；龙岗镇板块受农民房及工业厂房较多的制约，城市面貌陈旧，市场认可程度较中心城板块低；奥体新城板块是依托大运会所发展起来的新兴板块，虽然目前市场供应较少，但是未来两年市场供应的核心板块同时该片区较受关内客户的认可，关内客户置业比例约高出其它两个板块 10％在未来 3-5 年内，市场的供应将转移到目前仍未形成的 “地铁三号线沿线板块” ，该板块的最大特点就是旧城改造，大部分的项目都是拆迁项目，地铁沿线物业、容积率高、伴随回迁及保障性住房都将是该板块项目的共同特征。