试析房地产评估中的风险与解决对策.doc

试析房地产评估中的风险与解决对策【摘要】笔者结合多年工作经验，针对房地产评估中存在的风险及 解决对策提出了一些个人见解，以供同行参考关键词】房地产评估；风险；解决对策1房地产评估中的风险1.1委托方提供虚假信息对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经被越来越 充分的认识到特别是《物权法》颁布实施Z后，很多人已经把房地产当 作身份和身价的象征于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标 的物的价值，有的委托方就会造假，向评估方提供虚假信息和资料而评 估方进行评估并最终作出评估报告,在很大程度上需要依靠委托方提供的 信息在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供资料和 信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的 报告，从而使评估失真，导致评估风险而这种结果，很容易使买方认为 评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭1.2评估技术使用不当房地产估价规范对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确 的规定这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有 效地预防了房地产评估中存在的风险但是，也要看到，在具体的评估过 程中，宙于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过 程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。

在这种情况下，评估 方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果因 此，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么选择的评估 程序和方法就有可能不够科学、适用，或与实际情况不太相符于是在具 体评估操作过程之中，这就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正 确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产 生评估风险1.3评估方素质欠缺房地产评估的结果，在很人程度上取决于评估机构和评估方的专业素 质与职业道德水平对于中国来说，房地产评估还是一项比较新、但专业 性要求又很高的工作在这种情况下，如果房地产评估方的专业素质比较 高，在进行评估的过程中就能够凭借较高的专业素质进行相对专业的评 估，对于标的物的估价就能够更加符合实际，房地产评估的风险就会小； 反之，如果房地产评估方的素质不高，那么，进行房地产评估的能力就不 够强，在评估过程之中，就不能有效控制评估的误差，甚至会出现失误， 严重影响评估的客观公止另一方面，房地产评估中涉及到的房地产经济 利益比较多，有的委托方为了达到提高标的物的价值从而获取更多经济利 益的目的，就会采用经济诱惑等手段,故意让评估方作出有利于自己的评 估报告。

如果评估方的职业道徳水平不高，就容易受到委托方的经济诱惑, 而使房地产评估产生风险此外，中国冃前的评估机构比较多，而且存在 行业条块分割现象，在不同的评估机构之间又存在着竞争，导致许多房地 产评估机构不注重长远发展，只顾眼前利益，采取不正当竞争等手段开展 评估业务，破坏了行业规则，造成了房地产评估的潜在风险1.4政策变动一方血，供求关系对于房地产价格的影响比较大；另一方血，如果 有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很人 的影响通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变 化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响此外，政策的变化，有 时也会对评估的方法产生一定程度的影响比如，《城市房屋拆迁条例》 的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化再如，当前 政府为了控制房地产过热而先后出台的一系列政策措施，都会在不同程度 上影响到房地产的价格此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律 规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产 权和土地岀让等方面还存在着一些需要深入研究的问题在这种政策背景 下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有 可能会影响其对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。

2防范房地产评估风险的对策2.1强化房地产评估的风险意识房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地 产评估风险的产生特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评 估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的耍求和期 望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在的潜在风险也在上升 因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估 中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的负面影响，在此基 础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评 估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的 风险2.2谨慎选择客户，加强与客户的沟通加强与客户之间的联系沟通，是一个房地产评估机构控制风险十分重 要的方面评估进行的时候,评估人员与客户进行的沟通固然重要,但在 另一方面，进行评估之前以及所有评估结朿之后，评估人员也要注意加强 与与客户之间的沟通评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委 托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的问题，也可以了解买方的需 求，从而为正确的评估创造一个比较好的基础；评估过程中进行的沟通, 则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够 比较顺利地进行；评估之后进行地沟通，则可以为客户使用评估报告提 供一些有用的意见建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于 评估不当带来不必要的损失。

另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为 有效地识别委托方提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的 物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险2.3强化对房地产评估机构的监管加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式 一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需耍认真履行职 责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作 情况报告进行定期检查，又可以进行不定期抽查，对发现的违规评估行为、 或在评估过程中的违法违纪等行为，应及时、严肃、认真地进行处理，从 而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人 员水平的不断提高同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控 制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验、发现其中可能存 在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估 的质量和水平此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善 各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政 策空间2.4加强房地产评估师的专业素质和职业道徳建设不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持 续发展最关键的因素。

因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培 训要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出 的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段， 加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质并 根据中国市场经济发展对道徳提出的耍求制定出相应的房地产评估人员 职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识此外，房地产评估师 也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经 济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，又要加强口律，认真践行 社会主义荣辱观，树立良好的职业道徳，以保证整个房地产评估行业的健 康发展3结语房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展一方面，房地产业的发展为房地产评估创造了发展的土壤、提供了广阔的发展前景；另一 方面，房地产评估业的发展则可以为房地产业的健康、有序、稳步发展提 供保证这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评 估中的风险，并进一步规范房地产评估业的发展，以促进房地产业健康发 展，进而推动整个经济社会稳步前进。