房地产金融论文范文-试论货币流动性回暖与房地产金融迷局word版下载.docx

房地产金融论文范文:试论货币流动性回暖与房地产金融迷局word版下载货币流动性回暖与房地产金融迷局论文导读：本论文是一篇关于货币 流动性回暖与房地产金融迷局的优秀论文范文,对正在写有关于房地 产论文的写作者有一定的参考和指导作用，论文片段：需求的同时， 也很可能助力投机性住房需求的回潮如果是像以往所发主的那样， 更多的是支持了投机性住房需求，那么国家紧缩性房地产政策势必遭 遇同以往类似的尴尬 关于房地产信贷风险无忧与房地产信托风险有患 自2009年底国家坚定不移地实施房地产紧缩调控以来， 房地产企业资金压力口增，房地产企业老板跑路，房地产企业破 2012年上半年，在稳增长和调结构并举的宏观经济政策导向下，货 币政策趋于宽松，但房地产的紧缩政策却一直被强调和坚持现实中 的房地产金融运转生态显得的有些模糊，一些指标显示出房地产政策 的紧缩效果效应；一些指标则与房地产的紧缩政策有相悖之嫌在稳 增长和调结构难以平衡的大背景下，房地产金融与房地产市场一样遭 遇颇为尴尬的境地货币政策温利回暖下，房地产开发投资正蓄力越冬2012年6月8日，央行终于启用降息手段为冷却速度有点快的 GDP保温，此前央行已经连续三次使用降准工具以避开GDP的硬着陆 （见表1）。

降准和降息并用标志着央行步入宽松的通道，每次降准 释放4000亿元左右的流动性，降息对流动性同样产生明显的正向激 励作用，持续冷却2年之久的流动性正转入稳定回暖的方向图1表 明，央行货币供应量同比增长率在2011年9月降到13. 06%的水平后, 从2011年10月份开始加油并提速至16. 73%,在经过了此后3个月 的拉锯状态后，进入2012年2月份后稳步走高，6月份比2月份温 利上升近1个百分点人民币各项贷款的走势紧随货币供应量之后， 在2011年11月份止住增速下降趋势，开始稳步回升，2012年上半 年上升幅度超过1个百分点在货币流动性稳步回暖的同时，房地产开发投资还没有呈现出 明显的回暖态势2012年上半年房地产开发投资增速虽白2012年3 月始出现止跌趋势，但总体来看，还是继续其近两年的走低步伐，6 月份比2月份下降幅度超过10个百分点，房地产开发投资似乎还在 冬季跚躅房地产开发投资的此种走势与上述两个指标走势的组合应 该是国家宏观调控政策所希望看到的结果这个组合也表明，本轮稳 增长的政策目标试图摆脱以往过于依赖房地产支撑的老路但从住宅投资的结构增长情况看，房地产开发投资似正临春天。

图2显示，近几年来的房地产紧缩对别墅高档公寓效果明显，别墅和 高档公寓的投资增速大幅冷却，住宅投资受此影响也出现明显的收缩 状态，而90平米以下住宅投资紧缩的态势并不明显，由于90平米以 下住宅、别墅和高档住宅是住宅投资的重要组成部分，住宅投资曲线 对别墅和高档住宅投资曲线走势的依赖，透露出别墅和高档公寓投资 权重对住宅投资具有相当的影响，住宅投资的投资和投机特点较为浓 厚2012年以来，别墅高档公寓投资温和回暖，住宅投资也出现止 跌趋势，但90平米以下投资则呈下行态势，可能的解释是，货币流 动性回暖中分流入房地产领域的资金更多地进入了投机性领域由此 可以进一步判断，上述在冬季中跚躅的房地产开发投资在接下来更有 可能迎来初春，这样一种苗头应该是中央决策层着力避开的房地产信贷与货币流动性同步回暖，折射房地产调控隐忧在过去的半年多时间里，央行在历次降准和降息的同时，强调 坚持既定的紧缩房地产的政策，继续严格把控资金对于房地产的准入 门槛，继续实施差别化房贷政策这样的政策信号无疑意味着，投机 性房地产不能从趋于回暖的货币流动性走势中获益但实际情况显 示，房地产信贷紧随货币流动性回暖的步伐图3表明，2012年上 半年，房地产资金来源中的国内贷款累计同比增长率走势虽有波动， 但与2011年底比较，依然保持着较高的升势。

从2012年2〜6月的 走势看，6月份比2月份有较大的降幅，但与5月份基本持平，比4 月份有3个百分点的升幅，由此即使着重考虑2〜6月之间的波动性, 起码的结论也是，国内贷款的回升冲动很强由于国内冃前还没有关 于不同类型（如上述房地产开发投资一样）房地产开发贷款的细分和 统计数据，无法断定这些回升的房地产贷款是进入了投机性住房领域 还是消费型住房领域，结合上面房地产开发投资的分析结果，这些贷 款进入投机性领域的概率较人房地产紧缩政策在房地产信贷领域正 经历挑战按照国家信息中心的标准，国内贷款由银行贷款和非银行金融 机构贷款构成，图4告诉我们，在国内贷款增速走低的大部分刀份里, 银行贷款表现出相同的走势，而非银行金融机构贷款则增速强劲，如 在2010年底到2011年底，国内贷款和银行贷款均同向走低，但非银 行金融机构贷款则持续以较大幅度走高尽管由于非银行金融机构贷 款权重较低，对国内贷款走势影响不明显，但也反映出，在银行对房 地产业的贷款被收紧时，非银行金融机构成为资金进入房地产业的重 要渠道，其中房地产信托构成非银行金融机构贷款的重要部分，图5 显示在2010-2011年之间的绝大多数时间段里，信托机构的资金运 用结构中房地产信托资金占比一致保持着升势，这段时间也恰是银行 对房地产贷款的收缩期；而自2012年以来，银行房贷转降为升，房 地产信托在信托机构资金运用中的比例趋于走低。

但一些分析人士认 为，二季度以来房地产信托有重拾升势的趋势此种趋势和前述银行 贷款的趋势叠加会进一步缓解房地产领域面对的资金危局，由此引致 的结果很可能是，还没有真正品味严冬滋味的房地产业又要迎来一个 似曾相识的温暖春季了从个人按揭贷款的走势看（见图6）,尽管2012年上半年的大多 数月份里个人按揭贷款累计同比增长率仍为负值，但幅度明显收窄， 而且趋势与国内贷款极为类似即表现出了与货币流动性同步回暖的 态势，特别是在2012年2月份和6月份均走出正值增长率个人按 揭贷款的此种回暖走势之首要理由当然是货币流动性的趋于宽松；其 次是差别化房贷重新受到重视，包括四大银行在内的不少银行机构重 新对首套房贷打折优惠；其三是银行监管机构降低了二套房贷风险权 重从而降低了改善型房贷需求的成本但由于到目前为止，有关统计 机构还没法细分首套房贷、改善型房贷、投资型房贷和投机型房贷， 个人按揭贷款的回暖在支持了刚性需求的同时，也很可能助力投机性 住房需求的回潮如果是像以往所发生的那样，更多的是支持了投机 性住房需求，那么国家紧缩性房地产政策势必遭遇同以往类似的尴 尬关于房地产信贷风险无忧与房地产信托风险有患自2009年底国家坚定不移地实施房地产紧缩调控以来，房地产 金业资金压力H增，房地产企业老板跑路，房地产企业破产事件时有 发生。

作为房地产企业重要债权人的银行业和信托业的资金风险理由 备受关注从己披露的信息看，银行业的房贷质量似乎并没有受到多 少影响，而是继续保持着较低的不良率，就个人按揭贷款而言，中国 银监会关于中国银行业的运转报告显示，2011年末，住房按揭贷款 整体不良贷款率仍保持低位，仅为0. 3%,比2010年末下降0. 07个 百分点2012年一季度末，依然是这样一个比例水平二季度的不 良情况虽尚未披露，但从已有的信息看，不会有多少变化就房地产 开发贷款而言，中国银监会年报(2011)显示，2011年商业银行对 于房地产行业的不良贷款率为0. 97%O对于2012年上半年的情况， 依据已有的信息同样可以得出与个人按揭贷款类似的结论在房地产 持续紧缩的背景下，银行业房地产相关贷款质量反而在改善，这的确 难以理解事实上，面对银行业房地产相关贷款如此高的质量，中国 银监会却丝毫没有对房地产贷款风险掉以轻心，在其年报和银行业季 度运转分析报告中，房地产贷款风险一直是其重点关注的风险点之 -O这或许可以解释为，银行业房地产贷款的真实质量并没有像其公 开披露出来的数据那样可以令人高枕无忧房地产信托的风险则没有 银行业那么好看的数据。

由于中国房地产信托目前依然对于信托人的 债权实行刚性对付，在2010年、2011年大幅增长的房地产信托的对 付压力在2012年、2013年将持续存在2012年5刀则是第一个兑付 高峰，兑付压力比较大的时点主要有三个：2012年5〜7月、2013年 3〜4月和2013年7~8月根据中金公司预计，有10%至15%的信托 项目可能在2012年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通 过资产管理公司收购事实上，2012年前5个月的时间里，已有包 括中诚、中融、渤海和山东信托等18家信托公司的32款房地产信托 产品出现提前清盘现象，涉及金额达53.51亿元尽管这些已暴露的 风险还只是个别机构的流动性风险，而尚未涉及行业性的兑付风险乃 至系统性风险，但在可能持续的紧缩房地产调控政策下，类似风险的 进一步暴露对信托业的侵蚀后果不容小觑冃前的房地产政策和房地产金融运转得失评价从目前国家宏观政策信号看，稳定增长和紧缩房市是同时推进 的；而单从紧缩房市的政策看，该政策也带有较为明显的结构性特点, 即国家对于房地产的紧缩剑指的是房地产投机和投资，对于刚需领域 则是支持和鼓励，中央及其相关货币流动性回暖与房地产金融迷局论文导读：本论文是一篇关于货 币流动性回暖与房地产金融迷局的优秀论文范文，对正在写有关于房 地产论文的写作者有一定的参考和指导作用，论文片段：何令人担忧, 房地产信托资金风险则已经是不争的事实。

有效策略之道即将这些贷 款或债券资产证券化，此种策略目前在政策上已经没有障碍，2012 年6月初，央行、银监会和财政部发布《关于进一步扩大信贷资产证 券化试点有关事项的通知》，在时隔4年之后重启中国资产证券化之 旅依据该通知精神，房地产贷款和房地产信托资产应该均可以作 部委一再强调的坚持既定的房地产政策之着力点正在于此市此而 言，稳定增长导向下的货币政策放松和相应的货币流动性回暖惠及到 房地产刚需领域应属一种正常的政策传递前面的分析也部分反映出 这样一种传递路径，如包括四大国有银行在内的部分银行重新对首套 房贷优惠打折，央行在降准和降息的同时重申差别化信贷政策，90 平米以下住房投资维持较高的增长速度等等但2012年上半年的其他一些房地产金融数据表明，稳定增长和 紧缩房市并举的政策并没有有效阻止投机性资金随货币政策放松而 回暖的步伐，别墅和高档公寓投资的回暖反映回暖的房地产开发贷款 可能更多地进入了投机性开发领域；个人按揭贷款产品细分缺失和首 套房贷、二套房贷适用相同的风险权重可能导致回暖的个人房贷更多 的相关进入了投机性住房需求领域房地产信托发行在二季度以来的 转增趋势也埋下房地产投机回潮的隐患。

房地产投机和投资因素的回 潮虽然会缓解日益增大的债务偿付压力，但从长期看，这样的缓解对 银行业和信托业来讲，似有饮鸩止渴之嫌坚持既定房地产政策需要对房地产资金进行有效把控显然，在货币政策放松、流动性回暖的环境下，以抑制投机和 投资为着力点的房地产紧缩政策正在或即将遭遇似曾相识的“空 调”式尴尬，要真正将既定房地产调控政策落到实处需要在以下几个 方面做出努力继续稳定和强化既定的房地产政策信号这是继续稳定相关参 与者特别是房地产投机和投资者的政策预期，引导其理性参与房地产 市场并成为房地产市场积极的建设者和推动者的基本前提在住房立 法缺失，难以提供住房长期发展的稳定预期的条件下，稳定的房地产 政策在中短期内建立稳定的预期至关重要，但我国房地产政策的不稳 定性已成为不争的事实，如在2009年以来的房地产调控中，典型的 例子是首套房贷利率随意变动，不仅引发诸多争议也使得有保有压的 政策目标难以有效落实还有，首套房贷和二套房贷具有相同的风险 权重同样会引发困惑，形成误导由此，稳定的房地产政策必须明确, 中国的房地产必须是一个以主要满足中低收入者住房消费需要为导 向的行业其他应该稳定的政策包括优先满足保障房建设需要的土地 供应政策和相应的建设、。