镇江优山美地五期高层公寓产品建议N.ppt

镇江优山美地 五期高层公寓产品建议2010-04-01 研发中心 施佳敏 周丽娜 苏南研展部 郑风平 李洋 范黧 优山美地项目组 尤毅 罗光澜 壹项目目标项目目标【公寓定位】高品质公寓，高性价比产品p对外形象：高品质别墅社区，优秀 产品力支撑，高端市场 形象p后续公寓产品目标：高品质的延续，性价比 路线贰市场分析房地产市场分析市政 府火 车 站南徐板块滨江板块学府板块丁卯板块本案板块板块价值滨江板块老城区 配套完善；长江及镇 江三山景观南徐板块镇江城市副中心 重点建设区域，行政 、商务与居住区学府板块科教区域 教育资源集中；生活 配套较成熟 丁卯板块东部高新工业园 镇江第二商业圈本案交通不便，配套缺乏【板块价值】本案地段偏僻，对外交通不便，外部价值缺失板块区域典型配套品牌开发商代表项目公寓毛坯售价（元/平 ） 滨江板块红豆购物广场红豆中南世纪城7500（多层洋房） 长江滨江景观香江花城6800 北固山、焦山4A景观香山华庭7200 南徐板块新行政中心万科万科润园7000 体育馆，文化休闲中心万达冠城国际7500 南山4A景观江苏申华南山景园7200 紧邻京沪高铁站及沪宁 城际铁路 学府板块江苏大学，江苏科大， 镇江高专，镇江一中恒顺（本土）梦溪嘉苑6300 欧尚超市恒顺尚都6700 丁卯板块丁卯高新技术工业园永隆（香港）钻石名苑5500 沃尔玛超市永隆城市广场6000房地产市场分析【板块价值】市政 府火 车 站南徐板块 滨江板块学府板块 丁卯板块 本案三期报价 5200 元/平6800-7200元/平7000-7500元/平6300-6700元/平5500-6000元/平p滨江与南徐板块价值 最高，成为镇江地产市 场价格领导者，公寓价 格以7000元/平以上为 主；p学府板块凭借科教资 源次之，与以上板块价 格差约500-800元/平 ；p丁卯板块工业与居住 混杂，居住环境较差， 价格最低，与学府板块 价格差约700元/平；p本案价格低，具有明 显价格优势房地产市场分析三类板块价格差距在500-700元/平，本案具有低价优势【板块价格】丁 卯 板 块学 府 板 块滨江与南徐 本 案市政 府大市口 火 车 站竞争分析丁卯与学府为直接竞争区域，存在客户直接抢夺；滨江与南徐为间接竞争区域，存在客户分流；【竞争强度】板块案名建面（ ㎡）产品类 型开盘时间高层主力面 积 （m2）公寓均价 （元/m2 ）总价范围（ 万元）滨江香江花 城4.65万小高 高层08.7两房100 三房1406800两房68 三房95中南世 纪城62万洋房/小 高/别墅高层预计 2010.8户型面积未定 //香山华 庭6万多层 小高07.8两房85-100 三房115-120 7200两房60-72 三房83-86 学府恒顺尚 都4万小高 高层09.11两房70-906700两房47-60学府华 庭7.3万高层08.4两房90 三房140 6500两房58 三房91 梦溪嘉 苑21.6万多层/高 层/联排08.7两房90 三房130-1406300两房57 三房82-88竞争分析【项目概况】板块案名建面（ m2）产品类 型开盘 时间高层主力面积 （m2）公寓均 价（元 /m2）总价范围（ 万元）丁卯联丰·尚 东国际3.6万高层08.12两房70-90 三房110-130 6200（现 房）两房43-55 三房68-80 东方新卡 纳 12.7万小高 高层预计4 月份 两房70-90 三房100-117预计5700两房40-51 三房57-67 钻石名苑 （一期）20万小高2010.1两房80-90 三房115-1205500两房44-50 三房 63-66 永隆城市 广场（二 ）60万高层08.9两房84 三房110-1306000两房50 三房 66-78南徐南山景园 (一期)6万小高 高层09.11两房90 三房120-1407200两房65 三房 86-100万科润园15万多层 小高09.7两房86 三房108/1407100两房61 三房 77/100 冠城国际20万高层/洋 房/联排09.9 公寓两房91 三房130-1407500两房68 三房 98-105竞争分析【项目概况】公寓主力面积：70-90平两房，110-140平三房；90-100平两房，100-110平三房户型稀缺竞争分析Ｍ２708090100110120130140150160 香江花城 中南世纪城恒顺·尚都滨江滨江板块板块 南山景园香山华庭万科润园 冠城国际学府华庭尚东国际学府学府板块板块70-90 平两房南徐南徐板块板块丁卯丁卯板块板块梦溪嘉苑东方新卡纳钻石名苑永隆城市广场110-140 平三房【产品结构】竞争分析公寓主力总价：直接竞争区两房44-58万，三房62-88万 ； 间接竞争区域两房60-70万，三房80-100万 万405060708090100110120130 香江花城 中南世纪城恒顺·尚都滨江滨江板块板块 南山景园香山华庭万科润园 冠城国际学府华庭尚东国际学府学府板块板块44-70 万南徐南徐板块板块丁卯丁卯板块板块梦溪嘉苑东方新卡纳钻石名苑永隆城市广场60-110 万【产品总价】基础数据建筑面积：12.7万㎡ 容 积 率：2.2 物业类型：小高，高层户型面积： 30-56 ㎡ 一房70-90㎡ 两房100-117㎡ 三房136-150㎡ 顶复四房目前单价： 5700/㎡（对外报价）开盘时间：预计2010年4-5月份 项目分三期开发，一期5幢高层公寓，共计353套一期东方新卡纳案例借鉴【产品结构】物业形态房型面积(㎡)套数 (套)面积配比小高层/高层 （10-15F）一房30-567521.2%两房70-9017148.4%三房100-1179928%四房136-15082.2%小计/30-150353/ü 一房：学区房，存在大量学生群体需求，较受投资者青睐ü 顶复：镇江当地人称之为“别墅”，有别墅的居住感觉，但总价门 槛不高户型指标分析（一期 ）东方新卡纳基础数据建筑面积：4万㎡ 容 积 率：1.4物业类型：小高，高层户型面积： 70-90㎡ 两房102-131㎡ 三房161 ㎡ 复式目前单价： 6700/㎡ 开盘时间：2009年11月项目共4幢高层公寓，共计420套案例借鉴【产品供销】恒顺尚都物业形态房型面积(㎡)套数 (套)去化套数（ 套）销售率两房71684972%83-9029119567%小高/高层三房102342367%131171165%复式16110550%小计/71-131420283/ ü 项目户型覆盖面较广，进行了经济户型的配置ü 经济户型的去化较为理想，市场刚性需求明显户型指标及去化分析（全案 ）恒顺尚都东方新卡纳（55㎡） 尚东国际（42㎡） 东方新卡纳（28㎡）案例借鉴【户型】一房案例借鉴【户型】功能：实惠、基本功能齐全 恒顺尚都（71㎡） 尚东国际（66 ㎡）工作阳台赠送大露台案例借鉴【户型】经济两房恒顺尚都（90 ㎡）永隆城市广场（84 ㎡ ）万科润园（86 ㎡）南北双阳台弧形大阳台工作阳台飘窗飘窗南北通透，功能齐全，飘窗、双阳台设计案例借鉴【户型】舒适两房恒顺尚都（102㎡）万科润园（108 ㎡）操作阳台案例借鉴【户型】经济三房永隆城市广场 （113-117㎡）案例借鉴【户型】标准三房引入套房，衣帽间，储藏室，玄关，景观阳台等元素 永隆城市广场（126㎡）万科润园（130㎡）南北双阳台套房、衣帽间设置 玄关设置案例借鉴【户型】舒适三房有别墅居住感冠城国际（248 ㎡ ）东方新卡纳（141 ㎡）顶层大露台 客厅6米挑高案例借鉴【户型】顶复p直接竞争区域配套成熟，刚性房源供销两旺；p本案外部价值缺失，在刚性置业方面不具备竞争优 势；p市场空白：90-100平(2+1),120-130(3+1)房源稀 缺，为本案机会点市场总结叁客户分析板块代表项目客户来源客户类型客户职业特征 学府板块 恒顺尚都京口及周边乡镇本地原居人群 学府区周边学校教师、公务员与 事业单位人群； 大港及丁卯高新产业园企业主及 员工； 浙杭投资人群区域情节人群 工作缘人群 城市化人群 学区房投资客 原居住地拆迁人群； 大港、谏壁等乡镇区域 迁往城市郊区的本地人 群 ； 学区教师、警察等事业 单位人群； 周边国企及大型企业及 外资企业的中层与基层 职工 ； 看中学区周边学生群体 市场地投资人群恒顺山庄恒美山庄丁卯板块钻石名苑丁卯、京口及周边乡镇本地原居 人群； 大港及丁卯高新技术产业园员工 浙杭投资人群区域情节人群 工作缘人群 城市化人群 学区房投资客 永隆城市 广场尚东国际 滨江板块中南世纪 城市中心本地原居人群； 项目周边公务员及事业单位人群 镇江市各企业的私营业主 ； 浙杭投资人群工作缘人群 交际及享受人群 本区教师、银行、警察 、政府职员等事业单位 与公务员人群； 镇江国企中高层管理人 群，园区私营业主， 外 资企业的中高层职工江山名州南徐板块万科润园冠城国际南山景园客户分析【客户类型】基于市场及本案目标，本案公寓主流客户定性为追求 品质的 中高端客户低主要购买诱因选取职业代表项目别墅及洋房物 业冠城国际、南 山景园、万科 润园永隆城市广 场公寓购房客群消费层级 高私营业主、资深公务员 ， 高校老师、 国企及 外企高级技术人员、 私营业主、公司及国企 业高管本地拆迁户，企业中级 管理人员、事业单位及 公务人员标签/享受/服务/品牌/景观升级/配套/景观/品牌改善/品质/配套中高等收入阶层高收入阶层富裕阶层中等收入阶层自住/基本配套企业单位职工、 乡镇人 群，外地中小个体户等梦溪嘉苑、钻石 名苑品质公寓客户分析【客户层次】普通公寓√核心客户重要客户偶得客户城市化人群 来自京口周边乡镇，如大港、谏壁、大陆原居 人群区域情节、工作缘人群京口拆迁原居民，大港、丁卯、学府周边大型 企业，政府机关及事业单位工作人群投资人群来自长三角发达城市的投资人群，主要为浙杭沪 人群来自镇江大市范围内的投资人群客户分析【客户定位】投资人群来自镇江大市范围内的投资人群来自长三角发达城市的投资人群，主要为。