地铁物业发展的思考和研究(厦门).ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,地铁物业发展的思考和研究,上海申通资产管理有限公司,庄巍,2011.10,概要,地铁物业开发简述,一,地铁物业开发与房地产开发的区别,二,地铁物业开发的思考,三,地铁物业开发的综合模式,四,开发案例及中外实例,五,地铁物业开发工程中的经验与教训,六,地铁物业开发的未来展望,七,一、地铁物业开发简述,城市,的快速发展、城市规模的不断扩大，城市中快节奏的生活越来越离不开便捷的交通工具轨道交通作为一种载客量大、快捷准点、舒适安全、环保，拥有其他公共交通方式不可比拟的优势轨道交通,加强了各个区域的经济联系，节省了运输成本和时间因此，,它,改变了城市，它,的强烈“吸引力”使得大量的商业、商务、办公、娱乐、文化、居住等设施,向它的沿线,集中，这种,集中,的开发与发展我们称之为“地铁物业”。

二、,地铁物业开发与房地产开发的区别,前期规划,土地获得,方案设计,建设运营,区别,传统,房地产开发,地铁物业开发,二、,地铁物业开发与房地产开发的区别,1,、,地铁物业开,发,规划,的前期属性,地铁物业的规划方案设计早于一般的房地产开发，在地铁规划的同时就进行策划，甚至早于地块的规划批复，或者影响地块的规划,二、,地铁物业开发与房地产开发的区别,2,、,地铁物业,项目的交通枢纽属性,地铁,物业,项目,是天然的,交通枢纽,项目,，不但要考虑公交、出租、机动车、非机动车等地面交通组织，还要考虑地铁人流与车流、开发项目人流等的交通组织设计的同时需要兼顾开发与出入口、风井等地铁附属设施的合理结合3,、,地铁物业开发的,地铁,运营,属性,地铁开发项目与轨道交通紧密连接的，形式多样复杂，在施工阶段要配合地铁监理公司，确保地铁运营安全的前提下，从工程质量、成本、节点、安全和文明施工等方面做好管理工作在运营时期，要确保地铁人流快速、便捷的疏散，出入口正常运营三、,地铁物业开发的思考,1,、,地铁物业开发的目标,根据地铁物业发展的现状及自有能力，,可分成三步走的目标：,物业开发,产业链,规划设计,物业管理,土地储备,市场研究,产品营销,建筑施工,三、,地铁物业开发的思考,规划设计,土地获得,市场拓展,现场施工,物业销售,1,、,地铁物业开发的,定位,三、,地铁物业开发的思考,2,、地铁公司在,地铁物业开发的,定位,规划设计,土地获得,市场拓展,现场施工,物业销售,国际级知名企业,地铁公司,地铁建设与物业开发前期工作和同步规划过程中的协调优势和专业特长,市场、营销及品牌等方面的合作优势,三、,地铁物业开发的思考,3,、,地铁物业开发的,目标,中心城,上盖,综合开发,停车场上盖,综合开发,郊区线,站点开发,三、,地铁物业开发的思考,在建停车场,规划停车场,共,6,座,土地面积约,190,公顷,开发总面积,280,万平方米,按地铁公司持有,50%,股权预测,开发完成地铁公司将拥有,140,万平方米资产面积,年均收入稳定在,14,亿元水平,已建停车场,21,座，总占地面积约,650,公顷,4,、,地铁物业开发的,战略,三、,地铁物业开发的思考,意义,1,意义,2,意义,3,5,、,地铁物业开发的意义,通过地铁建设与物业开发同步规划设计、同步施工、同步运营，有利于统一协调规划设计，实现土地集约利用、合理分摊施工成本，优化财政资金使用效率，实现统筹发展、协同增效。

利用地铁强大的集聚功能带动土地价值的提升，有效引领城市发展空间布局，推进区域经济整体提升，促进经济的协调发展如通过遴选规划若干个站点区域，寻找品牌合作伙伴，打造若干各具特色的新城，充分体现地铁与物业同步开发对区域经济的带动效应地铁物业开发有利于建立起地铁建设和运营可持续发展机制通过地铁物业开发，可将地铁巨大的外部正效应内部化，弥补运营票务收入的不足，使政府对交通基础设施的大量投资转化成能够赢利的优质资产三、,地铁物业开发的思考,1,深入挖掘地铁土地资源的潜力，在早期统筹规划设计，通过开发实现土地的集约利用，让地铁规划建设用地发挥最大效能2,立足城市发展与功能配套的需求，结合区域经济布局、城市郊区规划、商业文化布局等来打造地铁物业开发产品，包括配建保障性住房，分担政府住房保障建设压力3,引入国际级战略合作伙伴，拓展融资渠道、依托社会专业资源，规避投资风险，不断扩大物业开发的投入产出效益，提升地铁物业的品牌知名度，打造高品质、有特色的地铁物业开发产品具体操作思路,四、,地铁物业开发的综合模式,1,、,投资模式（即股权合作模式）,在投入资金的情况下，合理利用公司资源，与知名房地产企业联合获得土地，并按照协商的股权比例进行合作开发。

比如,后滩站综合开发项目、衡山路,12,号至尊酒店项目）,后滩站综合开发项目,四、,地铁物业开发的综合模式,衡山路,12,号至尊酒店项目,四、,地铁物业开发的综合模式,四、,地铁物业开发的综合模式,2,、,土地开发模式,（,1,）利用资源获利,合理利用公司资源，通过委贷等方式，达到实际不出资的情况下，与知名房地产企业联合获得土地使用权，再将股权转变为经营面积或现金获得利益四川北路站中信泰富项目、殷行路停车场）,（,2,）地下空间开发,结合政府对于地下空间综合开发的意向，在不影响轨道交通建设的情况下，利用地铁与地下空间的开发，将人流引入地下空间缓解地面交通压力，地下空间在聚集了人流后促进商业的发展，从而获取利益江湾体育场地下空间、豫园站地下空间）,四川北路站中信泰富项目,四、,地铁物业开发的综合模式,殷行路停车场,项目,四、,地铁物业开发的综合模式,江湾体育场地下空间项目,四、,地铁物业开发的综合模式,豫园站地下空间项目,四、,地铁物业开发的综合模式,四、,地铁物业开发的综合模式,2,、,土地开发模式,（,3,）交通枢纽综合开发,结合政府对交通枢纽的新建或改造，在满足原有性质的需求下，利用地块内的地下空间及地上建筑进行综合开发。

汉中路站综合开发项目、动物园站综合开发项目、莲花路站综合开发项目、九亭站综合开发项目）,（,4,）停车场上盖开发,在土地集约利用趋势下，对轨道交通车辆段进行设计优化，在满足原有的功能后，地上部分则结合车辆段的大平台进行综合开发吴中路停车场、金桥停车场）,（,5,）土地整理获利,与政府相关企业联合获得土地使用权，分块成立项目公司，通过转让项目公司的土地而获取利益嘉定新城站、嘉定城北路站）,汉中路站综合开发项目,四、,地铁物业开发的综合模式,莲花路站综合开发项目,四、,地铁物业开发的综合模式,九亭站综合开发项目,四、,地铁物业开发的综合模式,金桥停车场项目,四、,地铁物业开发的综合模式,五、,开发案例及中外实例,1,、轨道交通,10,号线吴中路地铁上盖项目,吴中路地铁上盖项目位于轨道交通,10,号线紫藤路站，基地面积约,20,公顷，总建筑面积约,50,万平方米，其中商业中心面积超过,20,万平方米，将是一个综合各种商业功能的“一站式”购物休闲娱乐中心，包括百货、精品超市、零售、餐饮、影院或冰场娱乐设施等业态；写字楼面积约,14,万平方米；高星级酒店面积约,3,万平方米；地铁博物馆面积,5000,平方米，主要以地铁为主题的高科技互动体验式博物馆，可与商业中心在功能和人气上形成互动。

本项目将成为上海西部区域的标志性城市综合体五、,开发案例及中外实例,1,、轨道交通,10,号线吴中路地铁上盖项目,指标名称,指标量,基地面积,23.4,万,其中：车场设施占地,15.9,万,综合开发容积率,综合开发总面积,48.8,万,其中：地上面积,39.0,万,商业,23.9,万,办公,11.1,万,酒店,3.5,万,地铁科技馆,0.5,万,地下面积,9.8,万,吴中路停车场项目,五、,开发案例及中外实例,五、,开发案例及中外实例,2,、轨道交通,11,号线嘉定项目,（,1,）城北路站,城北路站站点地区位于嘉定新城北部城区，规划用地,41.5,公顷，总建筑面积约,80,万平米将依托现有的历史文化基础，建设成为有城市特色和文化内涵的城区城北路站作为嘉定北部城区地区中心的核心区域，集商业服务、商务办公、会展博览、科技文化、中档居住、对外交通枢纽功能于一体，将为北部城区和嘉定市级工业区近,35,平方公里产业开发区提供公共服务资源具体功能包括科教、文化娱乐、金融商务办公、商业服务、居住及配套设施、交通设施；交通上主要承载上海面向西北地区的省际长途客运交通功能和,P,R,换乘功能，定位为嘉定北部地区重要的综合交通枢纽，公交线路约,12,条，长途客运线路约,20,条。

五、,开发案例及中外实例,2,、轨道交通,11,号线嘉定项目,（,1,）城北路站,指标名称,指标量,基地面积,30.5,万,综合开发容积率,2.6,综合开发总面积,79.6,万,其中：地上面积,79.6,万,商业,33.8,万,办公,8,万,酒店,/,公寓,37.8,万,嘉定城北路站项目,五、,开发案例及中外实例,五、,开发案例及中外实例,2,、轨道交通,11,号线嘉定项目,（,2,）嘉定新城站,嘉定新城站站点核心区位于嘉定新城核心区，占地,23.8,公顷，总建筑面积约,54,万平米作为城市公共活动中心区的核心区域，将是承载商业服务，商务办公、中高档居住等功能的主要载体，具体功能包括科教、文化娱乐、金融商务办公、商业服务、居住及配套设施、交通设施，作为最高强度级别的开发建设五、,开发案例及中外实例,2,、轨道交通,11,号线嘉定项目,（,2,）嘉定新城站,指标名称,指标量,基地面积,17.9,万,综合开发容积率,3.0,综合开发总面积,53.9,万,其中：地上面积,53.9,万,商业,14.3,万,办公,18.0,万,酒店,/,公寓,21.6,万,嘉定新城站项目,五、,开发案例及中外实例,五、,开发案例及中外实例,3,、香港将军澳中心项目,香港将军澳中心项目，由香港地铁从,1994,年起用,10,年时间分期开发总面积约,165.28,万平方米的超大型综合体，包括有住宅楼,50,座、,2,万多个单位、约,5,万平米商场，并配套有中小学、中央公园、车站广场等各类公共空间和设施，港铁在分期开发进度中循环使用开发收益，源源不断补贴将军澳线的建设成本，并支持地铁运营。

而将军澳地区从原来人口约,16,万的几个小村落，发展为,2006,年人口为,34,万的新市镇，超过,80%,的居民住在站点,500,米服务范围内五、,开发案例及中外实例,3,、香港将军澳中心项目,住宅面积,商业面积,合计,第一期,10.5,万平方米,2.1,万平方米,12.6,万平方米,第二期,16.9,万平方米,9.3,万平方米,26.2,万平方米,第三期,8.1,万平方米,2.6,万平方米,10.7,万平方米,总计,35.5,万平方米,14,万平方米,49.5,万平方米,香港将军澳中心项目,五、,开发案例及中外实例,五、,开发案例及中外实例,4,、日本东京的六本木新城,日本东京的六本木新城，,2003,年,4,月开业，目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施新城总占地面积约为,0.116,平方公里，开发期长达,17,年仅标志性的办公大楼森大厦就具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有,2,万人在此工作，利用地铁公交枢纽的便利，平均每天出入的人数达,10,万人其他如朝日电视台总部、凯悦大酒店、维珍影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道等各类公共设施几乎可以满足都市生活的各种需求，成为当今世界上最受关注的新兴都市规划区之一。

东京六本木新城项目,五、,开发案例及中。