鄂尔多斯商业地产项目市场研究报告.ppt

鄂尔多斯商业地产项目市场研究报告２.房地产市场内部特征分析1.宏观经济环境分析市场调查报告的主要内容3.区域商业市场分析4.项目地块分析及趋势研究5.项目市场定位一、宏观经济环境分析1. 鄂尔多斯宏观经济环境 1.1 综述鄂尔多斯整个“九五”期间，全市GDP以年均20%的速度递增2005年鄂尔多斯全市实现地区生产总值550亿元、比上年同比增长45 ％；人均GDP达到37000元，处于从小康向富裕社会的转型期；财政收入 达93.4亿元，同比增长120％； 城乡居民收入大幅提高，社会消费市场逐渐活跃农牧民人均纯收入 4601元，增长17.7％；增加693元消费需求逐步升级，消费市场繁荣活 跃，全市社会消费品零售总额连年增长，2005年的攀升160%，2005年社 会消费品零售总额达151.7亿元居民居住消费成为热点近5年来，鄂尔多斯市的GDP的一 直保持平稳的高速增长趋势，2005年 ，鄂尔多斯的国内生产总值达到了 550亿元,占内蒙古同期国内生产总值 的13%三大产业 占比重 年份第一产业第二产业第三产业2001年1460262002年13.758.3282003年11.956.631.52004年10.559.430.12005年7.552.440.101年到05年第二产业与第三产业 发展很快。

第三产业在国民经济中 的比重大幅提升，第一产业的比重 逐步下降三大产业的合理划分必 将使城市化进程加快，城镇人口将 快速增长，这对鄂尔多斯房地产市 场的发展非常有利1.1 综述消费品零售总额2004年后增幅更为迅 猛05年鄂尔多斯社会消费品零售总额达 到151.7亿元，比上年同比增长151.7% 鄂尔多斯市城市居民消费层次加快升级， 汽车、住房等成为新的消费热点，2005年 ，市城镇居民购房支出人均712元，与去 年同期相比增长2.2倍；2005年，全市城镇以上固定资产投资 达到367.9亿元，是“九五”期末2000年 的８倍2001年至2005年，鄂市全社会固 定资产投资930亿元 2005年，各类投资均 保持了快速增长，鄂市的工业投资达到 211.8亿元，是2000年工业投资的10倍； 房地产开发投资达到13.0亿元，是2000年 的92倍 1.2 增长因素分析及趋势预测 1、固定投资推动国民经济增长从2003年开始，鄂尔多斯市固定资产投资的增长率大幅度提高，而国民生产总值的增长率也正 是从此逐渐走到了高位，这正是投资拉动型经济发展的典型特征 2005年全市房地产开发 投资达到13亿元，是2000年的92倍。

2001年—2005年完成投资25.5亿元，占投资比重由2000 年0.3％提高到2005年的４％房地产业投资逐渐成为鄂市固定资产投资的重要组成部分2、第二产业飞速发展拉动经济增长2005年，实现工业增加值211.8亿元，增长20.2%，对GDP增长的贡献率达到21.2%鄂尔多斯的 第二产业突出表现为煤炭、电力、化工、羊绒、纺织五大产业，实现的增加值占到全市规模以 上工业增加值的70%以上；全市规模以上工业企业由129户增加到333户，年均增长39.5% 3、第三产业迅速发展推动经济增长鄂尔多斯第三产业这些年正是处于一个飞速发展的时期，它占国民经济的比例由2001年的26%上 升到2005年的40.1%，第三产业增加值175.2亿元，对国民生产总值增长的贡献率达到47%，2006 年有望超过50% 2.东胜区宏观经济环境 2.1综述东胜区具有丰富的自然资源，在能源型经济建设上具有得天独厚的条件正是依 托羊绒、石油化工、煤炭、建材四大能源产业的发展，东胜区工业资本原始积累在较低 的生产力基础上，取得了飞跃发展持续数年的工业总产值高速增长工业资本聚集已 达到较大规模，全区综合实力已得到相当大的提高。

随着重点建设取得突破，作为支撑 体系的基础设施建设也有了较大的改善，为全区经济的持续增长提供了坚实的物质基础 十五以来，随着东胜区城乡一体化步伐的加大，全区经济总量迅速扩大，经济 实力显著增强几年来，东胜区地区生产总值由2000年的35亿元增加到2005年的127.1 亿元，累计实现GDP394.6亿元，是1949年至1999年这50年累计值的2.7倍，仅2003年和 2005年三年的累计值就达到269.1亿元随着GDP的快速增长，东胜区财政总收入由2001 年的5.98亿元增加到2005年的29.4亿元，年均增长近80%2005年东胜区财政总收入占 年度预算的226.3％，同比增加20.1亿元，增长218％，总收入首次实现了三倍速度的增 长东胜区历年GDP增长率图41.250.0162.0180127.121.38%24.00%29.01%58.88%0204060801001201402001年2002年2003年2004年2005年 年份GDP0%10%20%30%40%50%60%70%增长率GDP（亿元）GDP增长%1、近5年来，东胜区的GDP的一直保 持平稳的高速增长趋势，经济发展 已经进入良性快速轨道，为各个行 业的发展奠定了坚实的基础。

2、2005年，东胜区的国内生产总值 达到了127.1亿元,占鄂尔多斯同期 国内生产总值的23%，对鄂市的发展 有着重要影响3、东胜区 “十五”期间后，经济 增长更是走上了快行道，2001年到 2005年国内生产总值年平均增长率 达到了33%，且逐年上升，涨幅不断 加大十五期间累计创造GDP360.32 亿元三大产业 占比重 年份第一产业第二产业第三产业2001年1460262002年13.758.3282003年11.956.631.52004年10.559.430.12005年7.552.440.11、2001年到2005年三大产业的比例调 整不断调整并向良性的方向发展，第二 产业虽然比重下降但是绝对值仍然增长 第三产业的比重迅速上升，说明第三 产业发展迅速，对GDP的贡献正在不断 增大第一产业一直维持在较低水平， 这与其产业性质和特点是分不开的第 三产业地位的上升是居民生活水平提高 ，和消费能力增大的重要标志这将达 到加快城市化进程加快，城镇人口将快 速增长，这对东胜区的房地产市场的发 展是非常有利的2、东胜区的产业结构好，第一产业比 重低，第二三产业比重高说明该区城 市化、工业化水平和服务业水平更高， 人们生活更加舒适，消费能力更强。

二、房地产市场内部特征分析综 述l从宏观经济的各项指标来看，东胜区房地产市场呈现了快速发展的趋势 ，但从房地产开发指标的绝对值来看，房地产市场在投资总量和价格方面 还处于一个较低的水平上，与其经济指标所呈现的发展水平相距甚远，充 分表明了东胜区房地产市场的巨大发展潜力随着城区总体规划和各项专 业规划的确立，以及继续推进新城区、铁西区建设，加快旧城区改造，提 高土地利用强度等各项战略措施的实施，东胜区的房地产市场将面临着迅 速高温1、房地产市场供应分析2005年，房地产投资额首 次超过10亿元，施工面积 近150万平米，同比增长 123%；东胜房地产开发商 进入了大量储备土地的阶 段，土地市场非常活跃； 也标志着未来房地产市场 将有大量的楼盘供应上市 ，一场激烈的房地产市场 竞争正在拉开帷幕 当前供应特征分析l区域分布特征l供应规模l供应产品分析现有产品形式以普通住宅、商业和普通办公楼为主，虽然2005年以后产品质量和形式有所升级，出现了一些档次中等的住宅和办公物业，但仍然缺乏一些高档公寓、高层现代办公写字楼等；另一方面某些已经出现的产品类型也不够纯粹，如别墅项目多数风格不纯粹，氛围也不纯粹，降低了别墅产品的品质感。

但从2006年东胜区供应的项目看，东胜区房地产市场升级的步伐正在加速前进，真正高档、精品的产品有望尽快出现在东胜的地产舞台上2、房地产市场需求分析从销售面积和竣工面积 的比较看，2005年销售 面积大大超过竣工面积 ，超过的份额也明显高 出前几年的未售量，表 明2005年大量商品房被 预售，东胜区住宅市场 处于供不应求的状态2005年是东胜区房地产市 场发展具有标志性的一年 ，房地产均价上涨400多 元/平米，增幅近40%明 显地表现为供不及需，提 高了市价我们分别对以上四 个楼盘分三个时间 点进行了调研，调 研的价格数据如上 图可以看到，平 均每个项目在在 2005年12月到2006 年4月间价格都有近 20%的涨幅2006年 3月到4月一个月时 间价格平均上涨150 元/平米，上涨速度 颇为惊人客户特征分析l目前，东胜区的置业者主要可分为四类：一类是普通工薪阶层，以选择旧城改造的回迁房、经济适用房为主，购房面积也较小第二类是城区年轻白领或个体小商户，他们置业的位置通常在城区比较繁华的区域，房屋单价较高，但需求的面积较小，需兼有自主和投资两种功能第三类是本市机关事业单位、私营企业主或文化界人士。

他们是东胜区中高档商品房的主力客户群，主要选择的商品房总价范围在15-25万元之间第四类是高级政府人员、企业高管或成功商人等高端人群他们选择的总价均在20万以上，多选择面积在130平方米以上的大户型4、房地产市场未来发展趋势分析l土地获取方式改变引起土地成本提高，导致房价将走高 土地招、拍、挂制度的实行直接影响了发展商获取土地的成本，导致房价的上涨 l房地产市场供应热点区域受东胜区政府西迁的影响，西部房地产市场开发迅速升温，供应区域将主要集中在东胜西 部地区，包括铁西区和天骄路一带预测今年天骄南路将是房地产供应的热点区域，从本年度 东胜区第一次挂牌拍卖的地块就可看出这一趋势l房地产消费者结构投资客队伍壮大将导致房地产消费者结构发生变化l房地产产品发展趋势分析 l未来房地产市场越发成熟，产品也将出现升级，将更加注重物业、景观、安全、 舒适等的产品价值l宏观因素的影响从目前的城区规划、经济发展、人口发展以及国家政策等因素来看，房地产市场 将维持持续的高温l l 三、区域商业市场分析1、商业市场总体发展水平2、商业市场总体布局东胜区现有商业形成了 以达拉特路与伊金霍洛 大街交界带为核心，向 四方延展的格局。

3、集中型商业的商业特点l1．东胜区大型集中商场在规划设计上具有一定时代性，但是规划水平仍有差距，产品同质化现象明显，细节设计缺乏人性化和对商业经营的理解l2．商业模式仍存在市场空缺目前的集中型商业物业90%是日常用品零售，而一些专业市场、批发市场明显份额过小，批发市场现仅有一家，这与地区基础设施建设的滞后性有着一定的关系l3．从功能上虽然增加了一些餐饮、娱乐的设施，但并未形成娱乐的环境，仅作为购物的配套功能，缺乏市场发展所需要的娱乐体验；l4．从经营管理上也没有引入专业的商业管理团队内部铺位设计、流线设计不够合理，产品定位上仍存在市场细分不够、市场成熟度较低的问题总之，现状下的产品品质和产品理念都需进一步提升l5.商场定价综合分析：l总价在20-100万元间的商铺是此区域人们投资的可接受空间，超过100万的商铺的销售将存在较大风 险；而单价范围最好不超过10000元/㎡较为合理4、沿街商铺的商业特点分析l1、总体上，沿街商铺的建筑设计缺乏特色，也缺乏具有统一风格的商业街l2、受核心商业区的辐射效应，依然是伊金霍洛大街和达拉特路上的商业交易情况较好，租金较高，店铺比较火爆l3、从业态来讲，沿街商铺的商业业态主要归为二大类：1）居民日常消费类，如超市、餐饮、五金机电等；2）高档时尚消费类，如服装、时尚休闲等。

还缺乏一些发展程度较高的市场，如专业电脑市场、市场等等随着东胜区经济的快速发展，这些专业市场将很快出现在东胜区的商业舞台上5、现阶段商业市场问题总结l供应总量较大，分布不均衡东胜区商业市场供应现有总规模超过百万平方米，主要集中在东胜东部地区， 而西部商业存在缺失，分布不均衡 l市场需求也很旺盛，且仍有需求潜力从东胜区居民的消费特征看，其商业市场仍有需求潜力。