1121-苏州城市建设与房地产市场发展研究 - 副本doc.doc

苏州科技学院毕业论文任务书论文题目 苏州城市建设与房地产市场发展研究院 (系) 土木工程学院专 业 工程管理学生姓名 陶欣尧 学 号 1020408120起迄日期 2014年 3月17日 ~ 2014年6月 20 日 指导教师 周云 职称 教授 职称 填写日期: 2014 年 2 月 20 日苏州城市建设与房地产市场发展研究摘要近年来，随着城镇化的不断推进，快节奏的城市建设促进了房地产市场的飞速发展2013年，各地一二线城市的楼市一路飙升，长期处于“高烧”状态，而作为全国重点风景旅游城市之一的苏州，其房地产市场，在国家政策的宏观调控下，从遭遇新“国五条”的恐慌到井喷式成交后的相持，直至政策威力过后的破局一年多的经历可谓跌宕起伏本课题则主要以2013年苏州市城市与房地产市场为研究对象，从宏观、中观、微观三个层面入手，对苏州城市建设、房地产市场的特征、特性进行了较为客观地分析，并对其发展阶段和发展趋势进行了简要的阐述此外，本文还对该地房地产方面的相关政策和房地产企业的竞争力作了简要的分析，通过对本地一些代表性房产企业的介绍，较为客观地总结出了苏州房地产市场所具有的投资价值，以期能够引起人们对苏州房产的正确认识和关注。

关键词，城市建设 房地产市场 发展研究 城镇化AbstractIn recent years , with the continuous progress of urbanization , fast-paced urban development to promote the rapid development of the real estate market . 2013 , a second-tier cities throughout the property soared, a long period of "high " state , but as a national key scenic tourist city of Suzhou , one of its real estate market in the national macro-control policies , from the experience of new "five countries " stalemate panic to spurt deal after breaking until after the power policy . Can be described as a year of experience ups and downs . The topics are mainly in 2013 in Suzhou City and the real estate market as the research object , from the macro , meso and micro levels start construction of Suzhou city , the real estate market features, characteristics for a more objective analysis , and its stage of development and trends are briefly described. In addition, we also compete in the relevant policy aspects of real estate and real estate companies masterpiece brief analysis , through the introduction of a local representative of some real estate companies , more objectively summed up the investment value of the real estate market in Suzhou has a view to can cause people to correctly understand and focus on the Suzhou listing.Keyword，urban construction the property market development urbanization目录摘要 11城市建设基本面研究 4 4 5 72 房地产市场研究 9 9 9 11 13 143 房地产政策分析 16 16 164 房地产竞争企业分析 17 17 18 195 结论 21参考文献 22致谢 231城市建设基本面研究 区位分析苏州坐落在长江三角洲地区的中心位置，占据了十分优势的地理位置，被视作江苏省的东南门户，上海的咽喉。

整个市区占地面积达到1650平方公里据悉，截止2010年底，全市户籍总人口数达到638万，其中市区户籍人口占人口总数的38%左右，已登记的暂住人口约占全市人口数量的74%2012年城市建成区的面积约为494平方公里，在全国排名中占第11位苏州是我国重点风景旅游城市，也是我国首批被评定为历史文化名城的城市之一全市由6个市辖区组成，分别是，被定为国家历史文化名城保护区的姑苏区，高新技术产业主导的姑苏区，吴中区，相城区，吴江区和中国——新加坡苏州工业园区此外，苏州海代管了昆山市、常熟市、张家港市和太仓市等四个县级市交通分析苏州形成了集航空、铁路、水运和公路四位一体的立体式、内外开放式交通大体系对外：在航空方面，在省政府的支持下，苏州市联合无锡市共同建设了南硕放国际机场，可直飞东京、大阪、曼谷、新加坡和港澳台等地对内：铁路运输中，分别设立了京沪、沪宁和京沪三条线路在水运方面，在京杭大运河的苏杭段，苏州市设置了专门的航线往返客运船，游客购票方便快捷在公路运输上，苏州有江苏省东南门户之称，仅仅通往浙江和上海方向的长途客运站就有4个，票价、车程及停车地区等都针对旅客的要求有较为合理的安排配套分析苏州市在城市建设规划方面，主要推行“一核四城”建设模式，不断完善市政基础设施建设[1]地区生产总值分析一直以来，苏州市的经济发展呈上升趋势。

且先后进入“全国相对富裕地区排行榜”，国内生产总值在全国排名居前列从2009年起，苏州市地区生产总值达到7740多亿元，人均国内生产总值约为7.3万元，地方一般预算收入达到745亿元到2010年，苏州市地区生产总值约为9230亿元，人均国内生产总值约为8.8万元，地方一般预算收入约900亿元截止2013年，全市地区生产总值约13015亿元，人均国内生产总值约为12.4万元，地方一般预算约3400亿元历经4年的时间，苏州市地区生产总值增长率达到68%，人均国内生产总值增长率为70%，地方一般预算足足增长了4倍多可见，近年来苏州经济发展迅速，已经高于全国平均水平此外，在2010年12月公布的“全国第三届地市州盟相对富裕程度与统筹发展监测评价报告”中，苏州市位列“第三届全国相对富裕地区”第三产业分析 随着城镇化的快速推进，苏州经济的发展速度迅猛，很快就形成了形成了以纺织、IT和机械制造等企业共同发展的产业模式[2]其中，第二产业的发展速度不断上升，已经成为推动苏州整个经济快速增长的主要力量苏州产业分布具体情况，可看图1-1，图1-1：苏州市三次产业结构比例城市资金实力近年来，苏州市整个城市资金实力已经有了大幅度的提高，截止2013年，全市所拥有的固定资产投资总额达到5457.1多亿元，与去年相比，增长率为13.2%。

全市在工业方面的投资总额达到2223.2亿元，同比增长了10.3%全市财政收支比较平衡，全市公共财政收入达到1209.3亿元，其中税收收入为1035.4亿元，与去年相比分别增长了10.6%、11.3%，其中，在税收方面的收入是全市公共财政收入的主要来源，占总比重的85.6%全市公共财政支出959.7亿元，同比增长约为6.7%，其中约有515.4亿元被作用民生方面发展支出，同步增长8.4%此外，苏州在对外贸易方面，实实际利用外资570.8亿美元，同比上年增长了百分之37个点随着全社会固定资产投资的迅猛增长，苏州市房地产所占的比重也呈快速增长状态详细资料如图1-2，图1-2：2013年苏州市相关城市资金情况居民生活水平苏州市随着旅游事业的不断发展，其消费品市场的繁荣度逐渐增加2013年全年，苏州市社会消费品零售总额与上一年相比，增加了约12.8%，金额达到3283.5亿元其中包含了住宿和餐饮业零售额（383.8亿元），批发和零售业的零售额（2899.6亿元），与2012年相比，分别增加12.9%和12.1%此外，随着城镇化的逐步推进，苏州的城市建设也有了长足发展，2013年城乡市场同步发展零销售额，同比分别增长12.8%和13.0%。

人均可支配收入总体呈一种缓慢增长态势，年平均增长率为4.8%由于全国房地产市场的发展，各地楼盘的价格都发生了一系列的变化和调整，苏州虽然是江苏省的重要城市，但是其经济发展速度和人均可支配收入仍然与京沪广深等一线城市之间还存在着一定的差异图1-3：2011年—2013年苏州人均可支配收入和消费性支出 　　随着城市经济体制的深化改革，国有经济也打破常规开始走向优化重组的新道路，随着国有企业的制度改革，乡镇企业已经不具备原先的比较优势[3]1992年，邓小平南方谈话后，苏州逐渐将区域经济的生长点和对外开放的重点放在了新区和开发区，逐渐走上了外放型经济的发展道路而苏州的城镇化也一改先前“苏南城镇化模式”:1.0此外，随着苏州工业园区的建设，进入工业园的农村工业企业约占全市工业企业总数的92%农民们的思想随着城镇化建设的不断推进和经济的飞速发展也发生了较大的转变，有近91%的农民承包了耕地，进行规模性的经营据了解，2013年，苏州农村集体总资产达到1350亿元，农民人均纯收入达到2.1万元；村股份合作公司约有4200多家，其中有96%的持股者为当地农民这一系列的数据都体现了苏州城乡之间的发展差距已经逐渐缩小。

苏州在城镇化方面，一直被视作“试点城市”，先是江苏省城镇化试点城市，随即又成为全国城镇化试点城市，其首推的城乡发展一体化，受到全国其他城市的认可和推崇[4]在国际上曾经有一个不成文的惯例，那就是当一个地区的人均国内生产总值达到4000美元以上的时候，就证明这个城市的房地产已经进入了高速发展的阶段随着苏州全市人均可支配收入的不断增加，居民们对房屋的需求量也随即增加，为苏州的房地产市场带来了巨大的发展机遇2 房地产市场研究市场经济的发展，人均国内生产总值的增加，导致人们有了更多的可支配收入众多居民购买楼房不仅仅是为了满足居住需求，更多的则是将房产当作一种投资，从而获得巨大的利益[5]居民的高度购买需求，让苏州的楼市一直处于高激烈竞争态势，虽然国家针对房价过高而进行了政策上的宏观调控，但是收效甚微据悉，2013年苏州市区的楼盘在国家宏观政策的调控下，房地产市场的成交量虽然有了小许的下降，但是成交价格却始终处于上涨形势图2-1：2013年苏州房地产市场成交情况由图2-1可以得知，2013年，苏州市区总共成交的住宅类房源约69865套，和去年相比，下降了35.7%；成交面积。