简议工程造价管理在房地产中的成本控制.docx

          简议工程造价管理在房地产中的成本控制                    摘要：随着房地产行业的不断发展，造价管理中的成本控制占据着越来越重要的位置目前，鉴于我国房地产企业面临着巨大的压力和挑战，我们必须对造价管理中的成本控制度重视因此，本文阐述了房地产工程造价管理的目的与作用，分析了当前成本控制中存在的问题，并提出相关的解决方案，以期促进房地产行业的可持续发展关键词：控制手段；综合效益；费用审核随着国民生活水平的提升，房地产市场也发生了翻天覆地的变化，而当前的工程造价管理已经无法适应现代房地产的发展需求为了从根本上解决这一问题，笔者拟围绕工程管理中的成本控制展开详细分析，力求对房地产工程造价成本进行全面管控1 房地产工程造价管理目的与作用房地产之所以展开造价管理工作，其主要目的就是让造价成本得到有效控制，这也是房地产控制投资成本的重要方式为此，房地产企业要处理好造价管理与成本控制的关系，务必让造价管理水平成为评估企业综合实力的重要标准，这对企业自身发展来说也有着一定的现实意义房地产工程造价管理可以明确所有资金的流向，并根据资金流向的分析来为房地产企业节约一定的投资成本，既而在增加企业利润的同时，推动我国房地产行业得到进一步发展。

2 房地产工程造价管理中成本控制存在的问题2.1 成本控制意识缺乏在房地产工程造价管理中，缺乏成本控制意识是最常见的一种现象，特别是设计与工程部门的“事不关己，高高挂起”这一行为给成本控制带来了较为负面的影响比如，设计部门在设计中只推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的讨论、工程部门经常变更施工方案，对于责任的划分不够明确等，这些问题都是导致房地产企业成本控制意识缺乏的主要原因除此之外，即便有些房地产企业有意进行成本控制，但由于控制手段不精细、不恰当，也会导致成本失控2.2 图纸设计存在缺失在房地产工程中，图纸设计是成本形成的关键所在，它贯穿于整个工程，只有把经济与技术结合于设计中，才能减少房地产企业的成本投入但现实并非如此很多房地产企业只看重技术而忽略经济成本，在技术与经济不符的情况下展开图纸设计，就会使得图纸设计要么缺失了有效的经济成本考量，要么技术与经济成本严重脱节除此之外，设计部门在审图的时候也存在许多不足之处，比如过多的设计表会导致成本超标，这主要是因为各部门的利益不同，他们在工作中的侧重点也会有所偏差基于此，施工中经常可见随意变更施工方案、双方磋商时间久、迟迟无法达成协议等现象，这就很容易出现成本超标等问题。

2.3 无法展开有效的动态成本控制一般情况下，房地产企业的目标成本不会公开，这就让成本偏离计算、超目标成本预警以及成本纠偏等工作无法顺利开展当房地产工程在完工后进行核算与结算时，这些问题就会显现出来，而此时再进行成本控制就没有任何意义了除此之外，由于台账不完善，导致动态成本控制工作很难有效开展，这些制约因素都给房地产工程造价管理带来了很多困难，必须引起房地产企业的高度重视3 房地产工程造价管理中成本控制的有效途径3.1 设计成本控制为了进一步加大房地产工程造价管理中成本的有效控制，房地产企业就要根据工程周期长、风险大等特点，结合精细化管理理念和成本控制流程，对设计中出现的问题展开针对性分析，进而在优化设计成本控制流程的同时实现设计方案的优化和科学限额第一，在设计阶段优化成本控制，需要围绕成本、设计、工程管理等方面展开，特别是在概念设计中，要对成本进行估算；在方案设计中，限制设计结构和经济数据，把原来的事中、事后控制转向事前控制，这样才能使设计方案更加优化第二，为了让设计更加具有权威性，需要让具备较强测算能力的第三方设计公司提前介入，提出一些优化建议，为限额设计提供有力的支持在优化时要遵循以下流程：方案初步筛选—确立评价目标—建立指挥体系—分析评价方案—优选技术方案等。

同时，第三方设计公司要围绕单向指标对基础、外檐、结构、装修等工程展开细化考核，其中基础工程包含土方、基坑等；结构包含地上地下钢筋量、地下车位面积等只有把所有责任部门的绩效与考核分数结合在一起，才能更好地推行设计阶段中的限额设计第三，在不同设计阶段，房地产企业要有针对性地制订目标成本，明确设计限额和成本比例要求，将奖惩措施和成本相结合；并以考核的方式对设计指标的完成情况进行打分，有效提升设计阶段的成本控制水平第四，在房地产设计阶段，除了内在因素会影响成本之外，外在因素同样也会比如，由于设计人员所造成的施工缺陷，或由于地形、气候等自然条件不符合工程标准但是通过了审批的情况随着工程的开展，在施工中就会出现各种问题另外，在前期工程设计中未能及时发现的问题，在后期施工时才得到解决，这不仅耽误了施工周期，还增加了房地产企业的投资成本3.2 工程变更成本控制房地产工程在施工中存在诸多不确定性，这些不确定性就会引起变更问题的出现，而工程变更会导致成本的增加，这也是当前房地产工程中最常见的成本问题因此，为了进一步强化工程变更成本控制，房地产企业可以从审查、BIM 技术、变更分级审批等方面入手，优化房地产造价管理中的成本控制。

1）工程变更审查中，要注意发包与承包两方存在的不愿意变更情况，这种变更会对后期施工产生极大的影响为了保证变更的合理性，房地产企业就要明确变更原因，细化变更费用，必要时还可以召开技术分析会，从经济、技术角度出发，为变更获取最佳方案与此同时，在施工中要严格按照方案进行施工，不得出现虚报、谎报、不报等情况如果变更事项涉及的金额过大，要进行专项比价，切勿直接委托施工方；而对于无法避免的变更，要规范审核，齐全变更手续后方可变更只有这样，才能加强成本控制意识，严格落实分级管理2）BIM 技术的运用不仅可以解决招标图纸不精确的问题，还能结合模型自动生成预算，既能保证清单的质量，又能为变更成本控制提供有效的支持从实际运用情况来看，BIM 技术可以解决 40% 的预算外变更而施工阶段的变更则借助 BIM 技术远程更新文件和设计模型，使得工程变更得到有效控制之所以 BIM 技术可以更好服务于变更成本控制，主要原因就是该技术的可视化功能较为强大，可以通过模拟方式来规避一些冲突，减少变更中的缺漏和错误，更好地协调施工与设计等3.3 加强目标成本动态管理在房地产工程造价管理中进行成本控制，还要从目标成本动态管理着手。

具体来说，目标成本动态管理主要包含目标成本编制、分解、管理等内容但是，这种动态管理经常出现台账机制执行力不够、目标成本不能指导中标合同价、编制依据不充分等问题因此，房地产企业需要不断优化目标成本动态管理，可以从以下几方面展开：（1）合理编制目标成本根据房地产工程的定位来确定研究阶段的目标成本，根据规划指标确定概念阶段的目标成本，既而为成本控制提供有效的依据同时，施工阶段要把施工图设计结果和上述步骤相结合，编制出施工图的目标成本，并及时调整成本偏差2）目标成本分解根据房地产开发步骤对目标成本进行分解，明确所有成本控制单元，细化分项成本，既而得到成本分解指标3）已发生的成本统计时刻关注合同、变更台账，准确统计已发生的成本，审核已完成的费用，比如索赔、预算、洽商等费用4）预测可能发生的成本房地产企业应当每个月组织相关人员对工程可能发生的情况进行分析，注意变更产生的费用5）定期进行反馈一般情况下，动态成本分析尽可能在每个月的前几日开展，保证成本管理的月报能够按期完成假使其间存在重大事件，那么就要及时提出并发出预警，明确该事件产生的主要原因和需要改进的措施6）调整目标成本；房地产企业需要平衡处理不同的指标责任区，假使要增加费用指标，就要按流程合理申请。

除此之外，房地产工程造价管理中的成本控制不是造价越低就越好，而是要在保证品质和突出特点的基础上让效益最大化企业要结合目标成本动态控制，关注下游企业，在开源节流的同时提高产品质量，实现价值链成本只有这样，才能从根本上保证房地产工程造价管理的成本控制得到优化4 结论根据以上相关阐述和分析，房地产工程造价管理中的成本控制对企业来说至关重要，它对房地产企业的投资成本和利润有着直接影响为此，房地产企业要从不同途径来控制成本只有对资源进行合理配置，加强目标成本动态控制，才能在提高房地产企业造价管理水平和优化造价管理体系的同时，提升企业在市场中的竞争力参考文献：[1] 陈梦琦.房地产工程造价管理中的项目成本控制分析[J].房地产世界,2021(01).[2] 鲁俊磊.房地产工程造价管理效益提升研究[J].河北工程技术高等专科学校学报,2016(01).[3] 刘凤英.基于房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].城市建设理论研究(电子版),2017(16).  -全文完-。