法律常识50题.doc

法律常识50题什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数1. 公用建筑面积的分摊原则是什么？①公用建筑面积的分摊以幢为单位分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》2. 哪些公用建筑面积可以分摊？整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半③计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》3. 哪些公用建筑面积不能分摊？①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间②售房单位自营、自用的房屋③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房参考法条：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条4. 面积变了，购房者可以退房吗？河北人才网经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复在此期间内未作书面答复的，视为同意变更开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房如果退房，开发商要承担违约责任参考法条：《商品房销售管理办法》第二十四条　　　5. 面积误差比的公式是什么？面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积合同约定面积×100％参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》6. 处理房屋面积纠纷的原则是什么？合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条7. 买房一般要交哪些税？（1）印花税2）契税3）证件印花税参考法条：《北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>的决定》第一条、第二条8. 买房一般要交哪些费？（1） 房屋所有权登记费2）公共维修基金3)综合地价款4）证件工本费9. 买车库交契税吗？购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税10. 继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税11. 申请个人商业贷款的条件一般有哪些？（1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。

2）具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力4）对首付款的要求，银行间有些许差异5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人6）具有购房合同或协议7）贷款人规定的其他条件12. 申请个人商业贷款一般要交哪些费用？（1） 律师审查费2）公证费3）产权登记费4）保险费13. 哪些财产可以抵押？（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押14. 哪些财产不能抵押？不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；以法定程序确认为违法、违章的建筑物15. 哪些权利可以质押？（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（2）依法可以转让的股份、股票；（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；16. 什么是转按揭？“转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。

变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”17. 什么样的房子要评估？商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋经济适用房不需要评估18. 什么是组合贷款？组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间19. 什么是个人住房贴息贷款？所谓个人住房贴息贷款，是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给商业银行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上20. 申请个人住房贴息贷款的条件是什么？（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状态。

2）提供符合要求的担保方式3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息4）同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件21. 什么是住房补贴？住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题住房补贴的具体数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定22. 住房补贴随人走吗？职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴，在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原单位住房补贴账户下住房补贴资金封存期间仍按规定计息此外，单位和职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户有关信息23. 什么是一表？一表是指：《建设工程竣工验收备案表》24. 什么是两书？两书是指：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

25. 收房时还查看哪些文件？《商品房面积实测技术报告书》、《物业管理公约》26. 室内环境检测报告一般由开发商提供吗？2002年7月1日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告2002年7月1日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告27. 开发商什么时候算交房？当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续在进行交接的时候，开发商要提供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》当购房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担28. 何种质量问题可以退房？经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房，同时可以要求开发商承担违约责任29. 房屋损毁、灭失谁来赔？在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者承担购房者签了《房屋验收交接单》以后，房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的，视为开发商已经交付。

30. “不交费就不给钥匙”合法吗？有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的①契税：契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取②公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的③面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳31. 办理了入住手续，房子就是你的了吗？不是只有经过登记以后，取得了个人的《房屋所有权证》的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律的保护32. “乡产权房”能买吗？农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设乡一级政府无权颁发房屋产权证购房人一旦购买了这种房屋，不但无法取得国家发放的房地产权属证明，不能买卖，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。

33. 一般什么时间办房产证？购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理如果购买的是现房，购房者应该在订立合同之日起90日内办理房产证如果购买的是期房，购房者应该在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。