土地增值税清算审核模板.docx

本模板中红字标注表格必须填写，红字标注 的证件、证据资料必须复印完整XX地方税务局土地增值税清算审核案卷纳税人名称：A房地产开发有限责任公司项目名称： B项目 案卷页数： XX页 审核日期： XX年XX月XX日一 XX年XX月XX日立卷人： XXX案卷目录顺序号题名页号1234567891011121314151617181920212223242526nJ计算机代码开发单位名称房地产开发项目名称房地产开发项目地址建设期工程项月目名称建设期工程项目编号项目性质口经济适用住房 □非经济适用住房 口弟商业用房 口其它（请划"选择）土地使用证发放单位土地使用证编号规划许可证发证机关规划许可证号码预（销）售许可证情况预（销）售许可证发证机关预（销）售许可证号取得预（销）售许:可证时间建筑面积而）可售建筑面积合计（m2）工程总造价（元）开工时间预计竣工时间项目总投资（元）销售方式预计售房时间预计销售均价（元）如房地产对外捐赠，请填写以下栏次指赠意向书编号受赠单位名称受赠单位纳税人识别号如房地产抵偿债务，请填写以下栏次抵债合同书编号债权人单位名称债权人纳税人识别号报送证件及附送资料经办人：年 月 日法定代表人（负责人）:年 月 日纳税人名称（章）年 月 日以下由税务机关填写项目登记税.务机关项目管理分局（科、所）项目管理人员房地产开发项目编号登记人员：税务机关名称（章）登记日期： 年 月 日使用说明1. 本表依据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项 目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号）设置。

2. 适用范围：纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开 发项目登记时使用3. 纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起 30日内，到房地产所在地主管税务机关领取《房地产开发项目情况登 记表》，并如实填写，办理房地产开发项目登记；纳税人取得房地产预 售（销售）许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预 售（销售）许可证复印件4. 填表说明：（1） “房地产开发项目名称”：《规划许可证》核准的“房地产开 发项目名称”；（2） “房地产开发项目地址”《规划许可证》核准的“房地产开发项目地址”；（3） “建设期工程项目名称”：《规划许可证》核准的“建设项目 名称”（4） “建设期工程项目编号”：《规划许可证》字轨号码；（5） “项目性质”：经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、 其他；（6） “土地使用证编号”：土地使用证的字轨号码；（7） “规划许可证号码”：《规划许可证》字轨号码；（8） “可售建筑面积（m）”开发项目中用于销售的建筑面积， 即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

注：这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，不包括建成后有偿转让 的9） “预（销）售许可证发证机关”：预（销）售许可证发证机关 全称；“取得预（销）售许可证时间”：预（销）售许可证发证日期；“预 （销）售许可证号”：预（销）售许可证字轨号码如果纳税人填报本 表时没有取得预（销）售许可证，以上三栏可以不填报，自取得房地产预（销）售许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送 预（销）售许可证复印件，进行项目登记变更；（10） “建筑面积（m）\有关部门批准的开发项目总建筑面积;（11） “项目总投资（元）”：房地产开发项目全部投资额；（12） “工程总造价（元）”：房地产开发项目全部工程投资额；（13） “销售方式”：商品房现售、商品房预售和销售代理；（14） “房地产开发项目编号”：为系统自动生成项，不必填报5.本表为A4型竖式，一式三份主管税务机关留存二份，退回 纳税人一份普通标准住房审核表楼栋号:纳税人名称法人代表销售收入套数单套建筑面积当期政府公布同级别住房平均价格地址占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率实际成交价格与同级别住房平均价格之比纳税人（公章）年 月曰税务经办人：（签字）主管地方税务机关（公章）年 月 日注：1.以单套楼为单位填写表中数据。

2. “销售收入”列至角分使用说明纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：1. 住宅小区建筑容积率在以上；2. 以单套楼为单位，单套楼建筑面积在140平方米（含140平方 米）以下；3. 实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的倍以下其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准清算审核报告（第一种情况：适用核实征收土地增值税纳税人）根据**房地产开发有限公司主动申请进行土地增值税清算或经税 务机关的因素分析要求**房地产开发有限公司进行清算，按照核查工 作的安排，我土地增值税清算审核小组于2013年8月1日至8月5日 对**房地产开发有限公司的**项目进行了土地增值税清算审核，现已 审核完毕，报告如下：一、基本情况（一） 企业基本情况**房地产开发有限公司是在我局注册登记的一家私营有限责任公 司，登记时间1990年8月6日，位于**市朝阳路18号，公司属于独 立核算法人，法人代表张*，注册资本**万元，其中张*投资比例80%、 李*投资比例20%，公司经营范围房地产开发与经营、物业管理服务二） 项目基本情况1. 项目名称及位置好小区，位于**市渤海路与裕华路交汇处。

2. 项目概况(1) 开发项目类型：商业居住及配套公建(2) 占地面积：10000 m2(3) 项目建筑结构情况：砖混结构项目装饰装修情况：塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不锈钢栏杆，商业门市精装修、大理石楼梯踏步3. 项目建设规模 该项目总建筑面积20888 m\其中普通住宅建筑面积10888 m\商业门市建筑面积10000 mr该项目公共配套设施面积4000 m；总可售面积20888 mo4. 项目销售情况该项目2013年1月1日取得预售许可证，截止清算基准日2013 年6月30日，全部销售完毕如果未销售完毕，需按项目类型说明已售面积、未售面积、已 售面积占可售面积的比例】5. 普通住宅的判定情况(1) 项目规划容积率：(2) 该项目属于一级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易 价格3500元，普通住宅销售价格上限3500元3) 单套楼建筑面积及售价根据以上情况及税务机关《普通标准住房审核表》审批情况判定是否符合普通标准住宅二、 企业清算情况该公司委托**市**税务师事务所进行了**小区的鉴证审核，并出 具了《土地增值税清算鉴证报告》【**所鉴字（2013）第077号】该 公司自行清算事项如下：1. 收入总额：2. 扣除项目金额：3. 增值额：4. 增值率：5. 适用税率：6. 应缴土地增值税税额：7. 已缴土地增值税税额：8. 应补缴土地增值税税额：三、 税务机关审核情况注：税务机关审核如果与企业自行清算存在差异，应该注明依据, 如果涉及成本分摊，应详细说明。

一）土地增值税应税收入的审核经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计取得应税收入** 元，调增/调减**元其中：1. 销售普通标准住宅10888 m\取得销售收入元，调增/调减** 元2. 销售商业门市10000 m\取得销售收入*元，调增/调减**元3. ******（二）土地增值税扣除项目的审核经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计扣除项目金额**元, 调增/调减**元其中：1. 取得土地使用权所支付的金额按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支 付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本一土地征用 及拆迁补偿费”科目税务机关在审核“取得土地使用权所支付的金额”时，应重点审 核以下几个方面：① 审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口 径是否一致② 如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额 的分配比例和具体金额的计算是否正确③ 审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用④ 审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形⑤ 审核有无预提的取得土地使用权支付金额⑥ 比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得 土地使用权支付金额是否存在明显异常。

2. 房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等税务机关在审核“土地征用及拆迁补偿费”时，应重点审核以下几个方面:① 审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常② 审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收 花名册，并与相关账目核对③ 审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进 行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除2） 前期工程费前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘 察、测绘、“七通一平”等支出税务机关在审核“前期工程费”时，应重点审核以下几个方面：① 审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常② 审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规 定扣除③ 多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费、是 否按项目合理分摊3） 建筑安装工程费建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各项 建筑工程费用和安装工程费用包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房 所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。

正常情况下，建筑安装工程费用在房地产开发成本要素中所占的 比重最大，对土地增值税税基的影响也最大因此，审核其会计核算 是否真实、合理显得尤为重要从某种意义上讲，它应是土地增值税 清算审核的“重中之重”，是清算审核的核心，也是检验清算审核成果 的关键所在当前，该成本项目存在的问题很多，突出表现在纳税人为扩大建 筑安装工程成本，常见的弄虚作假手法有：房地产开发商虚列“甲供 材料”，人。