商住综合用途项目土地评估技术过程.docx

一、估价方法根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方 法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、 基准地价系数修正法等估价方法的选择应按照地价评估的技术《规 程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价 目的等，选择适当的估价方法根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商住，按照 《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利 用条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法：考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且待估宗地是具有收益 性或潜在收益的房地产，所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案 例较多，能够比较容易估算待估物业的市场售价，则选用基准地价系 数修正法和假设开发法进行评估二、估价过程1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数 表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与 其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系 数对基准地价进行修正 ,进而求取估价对象在估价基准日价格的方 法⑴基准地价成果介绍及内涵 根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地 价的通知》（某政发[2011]XX号），某县城区基准地价分商业、住宅、 工业等几种用途。

基准地价内涵为在县城规划区范围内，以2009年7月1 日为基 准地价基准日，在现状利用条件和“五通一平”土地开发程度下，各土 地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业 等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价 格不同用途基准地价见下表某县县城区国有建设用地基准地价表单位：元/平方米路段级别基准地价区域级别基准地价用途商业用地（40年）商业用地（40年）住宅用地（70年）工业用地（50年）级别价格容积率价格容积率价格容积率价格容积率I36501.216801.26501.8330/II20401.211301.25701.6300/m13001.08201.04901.6260/W8201.06101.04101.4230/V6401.04501.03301.4200/4601.03301.02501.4180/根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系 数修正法评估宗地地价的计算公式为：估价设定开发程度下的宗地地价二（基准地价+ K ） x （ 1+^K ）fixKaixKYxKvxKtxnKai^式中：、K：—宗地区域修正因素修正系数K •—宗地个别修正因素修正系数ai.—年期修正系数K—容积率修正系数vK—估价期日修正系数K—开发程度修正额nK •—特殊因素修正系数。

ai⑵确定估价对象土地级别及基准地价 根据估价对象的具体位置及《某县城区和乡镇集镇规划区基准 地价成果更新技术报告》中“某县城区土地级别范围表”，确定估价对 象所在土地级别为三级区域，估价对象设定用途商业用地的路段基准 地价为 1300元/平方米、区域基准地价为820元/平方米，住宅用地的 基准地价为 490 元/平方米⑶区域因素修正系数^Ki 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》 中“宗地地价区域因素指标说明表 ”及“宗地地价区域因素修正系数表”，按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域因素修 正系数表”某县城区皿级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服 繁华 度距商业中心距离（米）<25002500-30003000-35003500-4000>4000交通 条件临道路状况综合型主干 道生活型主干 道生活次干道 或交通型主 干道交通型次干道巷道或支路距公交站点距离<5050-100100-150150-300>300客运码头<150150-310310-460460-620>620距火车站距离<15001500-18001800-23002300-2800>2800距长途汽车站距 离<650650-900900-11001100-1400>1400基本 设施 状况供水保证率（％）100100-9898-9595-90<90排水状况好较好一般较差差电力保证率（％）10099-9898-9696-94<94距银行网点距离<400400-750750-15001500-2000>2000距电信营业厅距 离<5050-100100-150150-200>200人口 状况人口密度人口稠密区人口较稠密 区一般区域人口较稀疏区人口稀疏区城市 规划道路规划综合型主干 道生活型主干 道生活次干道 或交通型主 干道交通型次干道巷道或支路用地规划最佳用途较适合用途一般适合用 途不太适合用途不适合用途某县城区m级商业用地宗地地价区域因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服 繁华 度0.3959距商业中心距离0.39590.08320.04160-0.0388-0.0775交通 条件0.2135临道路状况0.07760.01650.00820-0.0065-0.0130公交便捷度0.06850.01460.00730-0.0057-0.0114客运码头0.0130.00280.00140-0.0011-0.0022距火车站距离0.02330.00500.00250-0.0019-0.0039距长途汽车站距 离0.03110.00470.00230-0.0018-0.0037基本 设施 状况0.1525供水保证率0.0320.00790.00400-0.0031-0.0062排水状况0.02320.00660.00330-0.0026-0.0052电力保证率0.040.00850.00430-0.0033-0.0067距银行网点距离0.03510.00800.00400-0.0032-0.0063距电信营业厅距 离0.02220.00910.00450-0.0036-0.0071人口 状况0.1321人口密度0.13210.02960.01480-0.0116-0.0233城市 规划0.106道路规划0.06310.01560.00780-0.0061-0.0123用地规划0.04290.01050.00520-0.0041-0.0082177J因素因子优劣程度修正系数商服繁华度距商业中心距离（米）优0.0832交通 条件临道路状况一般0距公交站点距离优0.0146客运码头劣-0.0022距火车站距离一般0距长途汽车站距离一般0基本设施状况供水保证率（％）优0.0079排水状况优0.0066电力保证率（％）优0.0085距银行网点距离优0.008距电信营业厅距离优0.0091人口状况人口密度优0.0296城市 规划道路规划一般0.0156用地规划优0.0105合计0.1914某县城区皿级住宅用地宗地地价区域因素修正指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服 繁华 度距商业中心距离（米）<25002500-30003000-35003500-4000>4000交通 条件临街道路状况生活型主干 道综合型主干 道交通型主干道 或生活型次干 道交通型次干 道巷道或支路距公交站点距离<5050-100100-150150-300>300距客运码头距离<150150-310310-460460-620>620距火车站距离<15001500-18001800-23002300-2800>2800距长途汽车站距 离<650650-900900-11001100-1400>1400基础 设施 状况供水保证率100100-9898-9595-90<90排水状况好较好一般较差差电力保证率100100-9898-9595-90<90供气保证率100100-9898-9595-90<90距农贸市场距离<300300-400400-640640-900>900距中学距离<200200-400400-600600-800>800距小学距离<200200-300300-400400-600>600距医院距离<400400-750750-15001500-2000>2000距幼儿园距离<300300-500500-700700-900>900环境 条件三害污染度无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染绿地覆盖率好较好一般较差差地形条件地势平坦较平坦，对建 筑物无影响较平坦，对建 筑物影响较小不平坦，需考 虑坡度影响不平坦，需经 平整地质条件>2525-2222-1818-15<15洪涝危害等级>100年一遇50-100 年一遇20-50年一遇10-20年一遇<10年一遇人口 状况人口密度人口稠密区人口较稠密 区一般区域人口较稀疏 区人口稀疏区城市 规划道路规划生活型主干 道综合型主干 道交通型主干道 或生活型次干 道交通型次干 道支路用地规划最佳用途较适合用途一般适合用途不太适合用 途不适合用途某县城区皿级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服繁 华度0.1579距商服中心距 离0.15790.02750.01370-0.0161-0.0322交通 条件0.1755临街道路状况0.06540.01410.00700-0.0082-0.0165距公交站点距 离0.06310.02040.01020-0.0120-0.0239。