南宁市竹溪大道项目可行性分析报告.doc

竹溪大道项目可行性分析报告目录总论第一部分：项目所在地初步市场情况调查第二部分：周边类似物业市场比较分析第三部分：项目的SWOT分析及总体策划思路拟订第四部分：项目核心价值体系的建立第五部分：项目发展定位第六部分：项目投资成本估算及经济效益分析第七部分：项目敏感性分析第八部分：项目风险性分析与规避总论：1、 通过市场和投资成本估算及经济效益分析，该项目投资具有可行性2、 根据投资分析，项目前期总投资额为20740万元，预计销售总收入28470万元，税前利润4351万元，税 后利润2915万元第一部分：项目所在地初步市场情况调查一、项目概况项目地理位置：该项目位于南宁市竹溪大道西北测项目地块形状：整个地块成长方形，地势平坦项目四至景观 东面：紧邻竹溪大道，斜对面是南宁市中级人民法院，项目面向风光秀丽的南宁市青秀山自然风景区，石门森林公园 南面：与青山路相邻，旁边有左岸青园、竹溪苑小区、华业园、山水花都、亚博国际商务大厦、南宁市环保局、市土地勘测设计研究 院等小区和单位西面：旁边是竹排溪，面向金浦路，西面是琅西片区，集住宅小区、商务公寓为一体北面：靠近民族大道，民歌广场、金湖广场、国际会展中心近在咫尺。

交通状况南宁市处于中国大西南出海通道的枢纽地位，同时具有沿海、沿边、沿线的优势，交通便捷无比，已形成航空、铁路、公路、水路交 织的立体交通网络本项目毗邻竹溪大道，交通便捷北与民族大道与竹溪立交桥相接，南与青山路相接，整个交通网络四通八达， 通向城区各个区域公共交通路线：34路、环城1线可直接到达本项目，10路、220路、30路等可到达项目周边周边配套学校：南宁市三中、南宁市第四中学职业学校；市场：绿都超市、新兴苑农贸市场，琅东菜市，青秀山菜市，便于日常购物；医院：广西医科大学一附院，医科大学口腔医院，区医院等，便于治病疗诊；单位：南宁市中级人民法院、市环保局、南宁市土地勘测规划院等，造就优良的社区环境；运动休闲场所：胜利羽毛球馆，逸夫体育馆，欧亚蓝天羽毛球馆，南湖公园，民族广场，金湖广场，青秀山，石门森林公园，黄茅坪 水库，国际会展中心，便于健身和休闲二、项目主要经济技术指标序号项目名称指标序号单位指标1总占地面积17333 m22总建筑面积74103 m23住宅总建筑面积67767 m24商业物业总面积6336 m25建筑容积率4. 286绿化率30%7产品类型iWj层、冏业8建筑密度32%9建筑基地总面积6589.52 m2三、南宁市宏观经济环境分析(一)宏观环境研究1、地理环境与经济环境(1)城市概况2005年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，武鸣、横县、马山、宾阳、隆安、上林六个县，总面积22295平方公里，居住着壮、苗、回、瑶等36个少数民族，总人 口为634. 43万人，其中，市区人口为244. 1万人。

全市各民族和睦共处，别具一格的少数民族风情和丰富多彩的民族文化形成了开放、 宽容、创新的文化氛围为创造良好的投资、生活环境，南宁市依托资源和环境优势，加强城市建设，进一步完善基础设施，提高政府办事效率，增强城市竞争能力和聚集力，努力把南宁建成为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市2)南宁历年经济发展状况1996年以来，南宁经济发展状况良好，发展速度显示出了强劲的势头，尤其是第二产业和第三产业，它们主导着南宁市的经济，南宁市综合实力显著增强，主要经济数据如下：南宁市历年国内生产总值单位：亿元1996 年1997 年1998 年1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年195.45226.24257.17274.55294.30324.8356.07501.75588.86备注：2 0 0 4年，南宁市实现生产总值5 8 8. 8 6亿元，比上年增长13. 2%,比上年加快2 . 3个百分点，增幅为9年来最南宁市历年全社会固定资产投资单位：亿元1996 年1997 年1998 年1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年64.3974.7882.3688.0895.85101.7124.39190260. 76备注：2 0 0 4年全市完成全社会固定投资2 6 0.7 6亿元，比上年增长3 6 . 9 9 %。

其中“ 136”项目累计投资7 0.16 亿元，同比增长6 4. 0 5 %；房地产投资全年各月增速保持在6 0%以上，全年投资达6 6. 0 4亿元，比上年增长6 7. 2 6 %； 再建和新开工项目增多，共有1 9 7 8个，增长2 1. 5 7%投资增速为8年来最高南宁市历年社会消费品零售总额单位：亿元1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年100.66115. 36128. 64137. 14149. 59163.4183. 11254. JI 2"备注：2004年完成社会消费品零售额2 3 9.4 1亿元，同比增长1 5. 12%，创下1 9 9 7年以来的最快增速统计数据表明， 南宁市居民消费结构升级，热点商品出现持续旺销态势从限额以上批零贸易企业分类商品零售看，等通讯器材比上年增长5 3. 6 8%,汽车增长2 3. 5%,家用电器和音像器材增长3 3. 8 2%，化妆品增长4 4. 9 8 %尤其是有重大节日或主要活动的月 份，都会掀起一波消费热潮，元旦、春节时商品零售总额同比增长高达2 8. 5 8 %,国庆与中国一东盟博览会又给商场和餐饮业带 来消费旺季，零售额增速均达1 4 %以上。

南宁市历年地方财政收入位:亿元1996 年1997 年1998 年1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年10.3611.6813.1614.9117.3424.326.1861.74.6备注：2004年南宁市共完成财政收入74. 6亿元，比上年增收13. 6亿元，增长22. 18%，除农业税降低税率和出口退税政策调整等税收 减少因素，同口径比比上一年增24. 41%o其中一般预算收入为43. 22亿元，比上年同期增收8. 98亿元，同口径比上年增长23. 03%； 上划中央税为31.38亿元，比上年同期增收6. 56亿元，增长26. 44%全市的财政收入完成自治区分配的目标任务为103. 61%,实现了 财政收入的快速增长和收入质量的进一步优化南宁市历年城镇居民年人均可支配收入单位：元1996 年1997 年1998 年1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年597359316570684774487906879691629987备注：2004年经济快速增长促进城乡居民收入快速增长，去年全市在岗职工年平均工资1 4 5 5 4元，增长1 1 . 3 1 %,全年城镇居民人均可支配收入9987元，增长9. 1%。

尽管由于电力供应紧张、干旱严重，对农业生产造成了较大影响，但由于农产品价格上涨，尤其是甘蔗、粮食及猪肉的价格上涨，使得农民收入仍较快增长，人均纯收入达到2 4 6 6元，比上年增收2 3 5元，增长1 0.5%每年在南宁举行的中国一东盟博览会及南宁国际民歌艺术节，将给南宁带来经济、文化的广泛交流，促进和拉动南宁的经济发展2、政策环境2.1市政规划建设2005年是南宁市实现城市建设管理“六年大变化”目标承上启下的重要一年首府将继续推进城建“136”工程，提高城镇化水平 城市建设将重点抓堤路园三期工程建设、相思湖新区建设、经济适用房建设和旧城改造、城市功能完善和路网建设全长28.3公里的 邕江堤路园三期工程要确保在2005年10月底建成通车相思湖新区要开工建设罗文大道、可利大道等10条道路，完善系列市政配套 设施，力争一批重大项目开工建设和建成投入使用要在今年竣工30万平方米经济适用房的基础上，明年再开工建设50万平方米 要围绕完善“五横三纵四环”城市交通主框架，加快友爱南延长线、园湖北路延长线以及葫芦顶大桥等跨江大桥建设，推进琅东污水 处理厂二期工程、江南污水处理厂一期工程等环境整治工程建设。

突出抓好服务博览会的各项配套设施建设，完成会展中心二期工程, 启动“中国一东盟商贸城”等项目建设坚持“以邕江为轴心，完善西扩，决意东进，南北两翼扩展”的城市发展思路，进一步拉开 城市框架，完善城市功能，把南宁市建设成为最适宜人居住、最适宜投资创业的“中国绿城”和国际性现代化城市2.2 土地、金融政策 •从2002年开始，各式各样的调控房地产的市场政策和措施纷纷出台实行土地“招标拍卖挂牌”的方式，加大房地产行业固定资 产投资项目的资本金比例，加大了房地产商的开发成本;• 2004年下半年中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，其中包 括在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力指引从风险管理的角度规定，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入 比控制在百分之五十以下，月所有债务支出与收入比控制在百分之五十五以下• 2005年3月17日起实行提高房贷利率，年利率从第一次调息后的5.31%再上升0.2个百分点，为5. 51%,贷款审核条件加强，增 加首付款比例等一系列的政策提高了消费者的投资置业门槛，有效需求减少，很多消费者保持持币观望态度。

•国务院办公厅近日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化自 2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁 止国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一 项重要任务该政策出台势将对房地产的投资起到一定的抑制作用，房地产投资者也会相应地减少二）宏观环境综述：1、 宏观经济形式对项目发展的影响南宁市经济的快速发展外来人口的持续增加行政区域的重新划分及大南宁的发展格局m 〉为本项目提供了良好的发展前景城市化的高速发展 ）2、 投资环境对项目发展的影响每年在南宁举办的中国一东盟博览会、南宁国际民歌艺术节，在促进经济、文化交流的同时更为南宁引进外部投资环境添加了筹 码，也为临近国际会展中心的本项目提供更广阔的发展机遇，目前垠东片区中央居住区、中央商务区的形成也给本项目树立了高品质 的形象四、项目所在地房地产市场状况分析（一）南宁市房地产发展描述1、近几年市场状况及发展态势近年来，南宁房地产发展表现不俗，开发规模扩张迅速，市场需求增长旺盛，销售价格稳中攀升。

不论是开发投资还是商品房的 供给与销售，都保持着良好的发展势头2002年完成投资23.88亿元，增长28.65%, 2003年迅速增加到39.48亿元，创历史新高，增长61.31%,迈入2004年，南宁房地 。