2022年昆明房地产市场报告.docx

昆明房地产市场报告2022年 昆明锐理——2022年上半年昆明房地产市场研究报告 一、宏观·平稳宽松1.1经济运行 【全国经济环境】 经济运行总体平稳，ppi同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进 【全国经济环境】 m2供给增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力 【全国经济环境】 全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升 【昆明经济环境】 昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显 【昆明经济环境】 居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨 【昆明经济环境】 固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加 1.2【经济小结】 全国gdp增速根本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2022年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加房产市场先行指标回暖迹象明显 1.3政策环境 【全国政策解读】 202022年-2022年6月重要政策总结。

【2022年1-6月全国重要政策节点】 【全国政策解读】 2022年1-6月各城市政策一览表 【全国政策解读】 2022年1-6月各城市政策一览表 【全国政策解读】 降首付，延长贷款年限、购房补贴三四线城市及局部二线城市，走量缓慢，库存积压 解析一二线城市人流量大，购房/租房需求高因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及局部二线城市走量缓慢，库存积压 政策措施在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的根底上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存 【全国政策解读】 因地制宜，北、上、广、深及局部二线城市调控收紧现象：至2022年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90，70〞政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧热门一二线城量价齐升，其中局部城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖 解析三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商那么在三四线城市“楼市的泥潭中越陷越深〞 政策措施根据各个省份〔城市〕的实际情况制定对应措施，收紧一线城市〔北、上、广、深〕，降温热点二线城市〔南京、苏州、合肥、武汉〕，扶持二三四线城市。

2022年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策 【2022年1-6月昆明重要政策一览表】 【政策解读-昆明】 2022年昆明施行四大房产新规 2022年1月1日起施行?XX省商品房销售明码标价实施细那么?锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商说明立场观看房价公示，以维护自身利益 2022年2月1日推行?商品房买卖合同示范文本? 锐评新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险XX市还增加了平安设置，保障购房者明确知道自己权利义务并对商品房买卖时的细节作出了更多的标准，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益 2022年1月1日起施行?XX市电梯平安管理方法〔修订〕? 锐评此次修订方法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。

提高了电梯使用的平安系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化平安管理 2022年2月1日实行?XX市物业管理方法? 锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，标准物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利 益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件新规的施行，更加标准了地产环境 【政策解读-昆明】 XX市规划局出台细那么明确“商改住〞标准 市规划局出台了相关实施细那么，重点明确了房地产工程局部地块用地性质变更、城市更新改造工程商改住、房地产工程调整住房套型变更的原那么等内容 锐评商业体量较大，而昆明住宅用地供给缺乏，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软 此次明确“商改住〞的标准，也有利于盘活商业工程，标准中提出关于商改住改造配套设施的细那么，保障了“商改住〞的有序实施但地段位置不好的工程“商改住〞后，由于集中供给、改造本钱过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易 【政策解读-昆明】 昆明出台“46条〞稳增长措施 亮点涉及促进房地产市场稳定开展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。

锐评政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳开展首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，到达降低商品房库存的目的；通过多达9 项土地制度，标准土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场 【政策解读-昆明】 昆明27条措施推进供给侧结构性改革 XX市供给侧结构性改革实施方案?明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降本钱、补短板工作取得明显成效 锐评方案?提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库〔位〕销售租赁 【政策解读-昆明】 2022年底商品房库存规模比2022年减少25%。

XX市通过了?XX市供给侧结构性改革实施方案〔送审稿〕?，方案对XX市房地产业去库存提出了新的要求，2022年底商品房库存规模比2022年减少25%，并对2022~2022年商品房销售面积年均值提出要求 1.4锐评： 1、政府从土地供给上加强监管和控制，减少土地供给，从市场的最开端抑制库存的增长 2、“商改住〞标准的出台，有益于盘活局部商办工程，推进商办工程去库存的实施 3、XX县区、呈贡区出台对购置或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存〞力度 4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件 1.5【全国政策小结】 1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞； 2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存在优惠政策的鼓励下，该局部人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小； 3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫〞，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断〞措施； 4、因地制宜，多个城市调控收紧。

从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与 购房者那么大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆为促使地产平衡开展，热门二线城市已开始逐步收紧调控 1.6【昆明政策小结】 1、推行新版合同、实行电梯平安、物业管理方法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导； 2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同〞对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的工程延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面； 3、“商改住〞有利于消化商办市场的库存，盘活工程，但也可能由于集中供给、改造本钱过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程； 4、政府出台一系列政策措施，明确了到2022年“年平均销售202200万㎡以上〞、“库存比2022年底减少25%〞的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。

二、市场·奋勇前行 【昆明-年度供销】 新增供给缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面 市场新增供给持续下滑，上半年合计供给387万㎡，同比下降28%2022年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和XX县区出现集中备案的工程有关 商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位 商品房供给统计公布房间明细的预售工程面积 【昆明-年度存量】 商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方 供求逆转，备案成交面积比新增供给多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面 截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年 昆明政府“去库存〞政策指出，到2022年底，商品房库存要比2022年底减少25%2022上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局 【昆明-月度供销】 表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使工程备案延后，致使2月市场极度低迷。

挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交 除2月特殊因素影响外，2022年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期 【主XX县区-年度供销】 供给连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变2022年主XX县区新增供给持续下滑，上半年合计供给371万㎡，同比下降14%2022年上半年主XX县区商品房合计成交404万㎡，同比下降2% 注： 1、主XX县区包含XX县区、XX县区、XX县区、XX县区和XX县区，不包含呈贡与 空港区域 【主XX县区-年度存量】 库存止升回落，市场出现去库存信号 2022上半年备案成交面积比新增供给多32万㎡，市场库存首次止升回落截止2022年6月底主XX县区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年 【主XX县区-月度供销】 月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波。