昆明别墅市场分析报告.doc

2006昆明别墅市场分析一、在售别墅分布2005年国家对别墅用地控制力度的不断加强，2006年昆明别墅供应量呈下降趋势，新开盘项目仅有9个（包括“山水云天”，虽没开盘，但已开始发售），较05年新开盘15个项目而言，下降了40%左右；新增别墅1600余套，与05年的1800余套相比，减少了近200套可以看出，虽然新增项目个数减少明显，但由于象清水木华等大盘的上市，06年新增别墅没有出现大的波动目前，昆明在售别墅项目约为18个（包括世纪城等综合盘中的别墅），供应总量近3000套其中，世博片区在售项目3个，供应总量为700余套，占总供应量的25%左右；滇池片区6个，供应总量630余套；北市3个，供应总量为450余套；东南2个，远郊4个东南片区别墅多建设在大盘中，如“世纪城”、“体育城”等；另外，我们可以看到，由于新政对别墅的影响，使不少低密度住宅也贴上“别墅”的标签，以“空中叠墅”、“联院叠墅”等充斥着昆明别墅市场；同时也有一些综合盘中零星开发的少量叠加别墅，如“彼岸”、“玫瑰湾”（ 联排别墅已售完）等，这里不予统计具体分布情况如下图所示二、在售别墅物业类型及建筑型态1、从物业类型来看，18个在售别墅盘中，15个在建城区内，其中纯别墅项目只有6个，供应总量650余套，只占建城区供应总量的20%左右；其余的均为综合大盘或同时开发有多层、小高层等的综合性项目，如“世纪城”、“清水木华”等。

远郊别墅4个，均为纯别墅项目，供应总量为600余套在综合项目中，除了“世纪城”、“云大知城”、“上游水岸”和“橄榄谷”外，其余的都是以别墅建筑为主（别墅占项目总户数的50%以上），再辅以多层、小高层等物业，其中“世博生态城一期”200多套全为别墅，二期项目应国家政策将推出部分小高层，但仍以别墅为主；而“上游水岸”和“橄榄谷”虽然供应量不大，但及占地面积在整个项目中的比重在50%2、从建筑型态看，在售别墅中联排别墅（包括双拼别墅）供应量1200余套，占在售别墅总量的46%左右，居于首位；而独栋别墅供应量为550余套，只占总量的20%左右18个别墅盘中，建城区内的15个项目除了“高天流云”和“海韵枫丹”为纯独栋别墅（共计180余套）外，其余的几乎都是以联排（包括双拼）为主，同时兼有两种或以上的型态列侬溪谷”、“都市枫林”等都以联排为主，且供应量较大远郊的4个项目除了“岭东·紫郡”以联排为主外，其他2个都以独栋、双拼别墅为主，且都分期开发，供应量较大三、在售别墅容积及绿化率情况1、容积率普遍较低，远郊别墅具首位在容积率方面，除了综合项目以外，纯别墅项目的容积率都比较低，几乎都在0.7以下；而远郊的四个项目，其容积率都在0.4以下，远低于建城区内的所有别墅，主要原因在于远郊别墅的建筑型态几乎全为独栋建筑。

2、绿化率普遍较高在18个在售别墅中，绿化率50%以上的项目14个，占所有别墅的75%以上而绿化率较低的项目都为综合项目中的别墅，由于与其他物业共生，故容积率相对较低四、在售别墅价格状况1、目前昆明别墅市场上总体价格约为5280元/平米（包括别墅二手市场），而一手别墅目前均价约为6080元/平米另外，从图9可以看出，新政的出台，促进了昆明别墅价格的上扬，06年别墅价格较05年价格有明显的上涨，而06年第四季度成为新高点，较上一季度上涨了11.33% 注：本数据来源于田野市场研究公司同时，在昆明别墅市场上，由于各片区地理环境，开发品质等因素，价格上存在着较大差异、各片区参差不齐1)、世博片区别墅均价为8500元/平米本片区别墅楼盘开发品质较高，各盘的销售价格都比较高；而“高天流云”更是以13000元/平米的均价，引领昆明高端别墅前沿；（2）、北市片区别墅均价为6500元/平米别墅形式多为联排、叠加形式，未开盘的“山水云天”以独栋10000元/平米开始发售；（3）、滇池片区均价为7300元/平米片区内各项目均价跨度不大，刚开盘的“世纪半岛”，以11500元/平米的均价直追世博的“高天流云”；（4）、东南片区均价为5750元/平米。

本片区别墅项目多建于综合楼盘中，较世博、滇池片区的别墅有明显区别，为较典型的城市别墅风格，均价上略低于昆明平均价格5）、远郊别墅均价约为5000元/平米由于昆明远郊别墅开发较晚，目前消费者的市场认同感还不高，故较近郊别墅而言“廉价”得多；而“墅镇”更是以3300元/平米的均价走低端别墅之路2、从别墅各物业形态来看，建城区内独栋别墅均价约为8730元/平米，联排别墅（双拼别墅）均价约为7300元/平米，而双拼别墅的价格略低于独栋别墅远郊别墅价格较市区而言，便宜得多，平均价格在4500元/平米左右在不同别墅项目中，价格差异明显市区内别墅同为纯独栋别墅的“高天流云”和“海韵枫丹”，均价上的跨度为500元左右；而其他的如联排别墅，“橄榄谷”高出“都市枫林”近600元郊区别墅叫市区别墅而言，各别墅项目价格相差不是很大五、别墅后续供应市场新、老“国八条”，“国六条”的相继出台，别墅市场一度紧张，而不久前新版《禁止用地项目目录》对别墅项目、高尔夫球场等用地禁止，让别墅市场再度紧张起来2005年后，昆明别墅在项目数量和开发总量上都有所减少在刚刚开始的2007年，昆明别墅供应将如何？这是昆明开发商和消费者都普遍关心的问题。

目前，昆明别墅市场上除了在售的别墅外，未开盘、建设中或规划中的别墅项目有约6个，分别为：“山水云天”、“云岭天骄”、“同德·极少墅”、“智者的山丘”、“高海别墅”、“茉莉唐朝”总计用地约1500亩，供应总量将超过2000套；“智者的山丘”、“高海别墅”等别墅大盘都将在不久后面世而今后综合盘中的少量别墅开发，也会不断的补充昆明别墅房源从分布看，除了滇池和世博片区外，远郊别墅的未来供应量明显增加智者的山丘”、“高海别墅”的供应量将成为今后的重点而别墅的郊区化明显起来，看来离“居住以外供游玩休闲的园林居所”会更近了而就昆明目前市场反映来看，总体别墅市场供大于求，未开发的别墅用地将转为潜在新增别墅项目，各大地产商手中存量极为可观，受政策影响，将在近几年内呈喷放势供应将要入市以及将要酝酿开发的别墅项目，其开发规模达到23200多亩，按2006年市场总体消化情况来看，需要未来5~10年时间总的来看，昆明别墅市场在新政的宏观调控下，没有表现出较大的恐慌在今后的别墅开发中，昆明别墅将走上更加合理的轨道。