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五大标杆企业经营管理秘笈——值得地产总经理学习的经典商业模式 导语：万科、富力、碧桂园、万达、合生创展，这五个中国地产界的标杆企业，每一家都拥有独特的经营管理理念，而作为一个地产总经理，是要学习万科的管理，还是学习富力的成本控制、或者是碧桂园的营销、合生的运营？本专题将详细介绍这五个标杆企业经营管理上的制胜之道编辑/洪若麒 设计/一、万科的阳光管理体制1、管理体制：职业经理人制度化万科在大陆企业中率先提出“职业经理人”概念万科治理体制的顺利推行，依赖了一项最闪亮的元素——职业经理人1）优势明显的治理结构公司的胜败在战略，战略的成败在治理结构和管理团队万科将“职业经理人”制度化的同时，也成功将公司结构由传统的“大、小股东博弈后管理层执行”转为“三者博弈”的品形架构这种治理结构优点体现在以下三个方面：① 分散的股权结构保证了较好的企业所有制关系② 合乎实际的内部结构决定了运营效率③ 职业经理人在企业内处于主导地位（2）第一代向第二代经理人的成功过渡链接：万科把自己放在高峰，这样才能有做大事的胸怀；同时也要把自己放在低谷，这样才能吸收别人的长处 —— 王石① 1999年，王石换名片1999年初，王石辞去总经理职务，“王石换名片”曾作为上市公司法人治理的典型得到业界的肯定。

万科的董事会和经理层之间的委托—代理关系因此更加明晰，战略决策和具体执行也彻底分离辞职后的王石基本不参加经营班子的工作会议，即使偶尔参加，也尽量不在会上发表意见，更多的时候是扮演倾听的角色，把精力集中在行业发展、产业发展、企业发展战略等宏观研究上② 2001年，郁亮出任总经理2001年，郁亮出任万科总经理，郁亮始终坚持了王石对于职业经理人的定义——“不是当所有者，而是做管理者”，这被业界视为万科第一代职业经理人向第二代的成功过渡万科对职业经理人的素质要求很高，对职业经理人的选择、使用采用优化组合、优胜劣汰、能上能下的原则公司主要采用有效的定期业绩评价体系，兼用其他辅助手段，对职业经理的工作和能力进行检验，将业绩直接与职位积分和当事者利益（工资、奖金等）挂钩，积分又直接与职业经理的职位升降挂钩公司的政策鼓励称职的职业经理为公司长期服务，不合格的职业经理将被淘汰2、员工管理体制——沟通平台透明化 （1）透明化降低管理成本，提高员工积极性对于企业内部沟通，万科坚持简单不复杂，透明不黑箱，规范不权谋，这是万科在管理企业和在内部进行沟通时坚持的原则万科内部通过不断的建设和制度上的完善，已经形成宽容的气氛：允许下级否定上级。

① 制定《职员职务行为准则》② 坚持透明化运作效率（2）具有吸引力的愿景与人性化管理①建立经济、文化型的企业愿景②建设超越型学习型组织③致力数字化、人性化管理④建立平等、公开的沟通平台 ◎◎ 链接： 万科近年获奖情况 ◎◎时 间奖 项颁奖机构2007年广州四季花城荣获第六届詹天佑土木工程大奖建设部阿波罗城市建设桂冠建设部2006年中国房地产综合实力TOP10名列榜首国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所2006年度中国房地产诚信企业中国房地产协会2006年度中国最佳品牌20强《商业周刊》中文版“中国创新’90种小套型住宅设计竞赛” 特别贡献奖中国房地产及住宅研究会、《中国建设报•中国楼市》2005年2005年度中国十佳雇主中央电视台CCTV－2第二届中国最佳企业公民21世纪报系2005年中国卓越雇主财富（中文版）和华信惠悦房地产行业十佳雇主财智杂志（中国）有限公司、亚太人力资源研究协会亚洲最佳小企业200强福布斯（亚洲）杂志天津万科水晶城项目获第五届詹天佑土木工程大奖中国土木工程学会、詹天佑土木工程基金委员会2005中国上市公司综合竞争力20强《中国经营报》、中国社科院工业经济研究所中国区“最佳公司治理奖”和“最佳年报奖提名奖”英国《投资者关系》（IR）杂志万科荣获首届中国投资者关系年会暨2004中国A股公司IR评选“最具含金量的最佳大型公司”、“最佳IR领导人”、“最佳IR执行人”三项大奖《证券市场周刊》2004年中国最受尊敬企业北京大学管理案例研究中心、《经济观察报》中国最具发展潜力上市公司50强（第1位）中国证券报社；亚商企业咨询股份有限公司“2005中国房地产上市公司TOP10”第一“2005中国房地产上市公司财富创造能力(EVA)TOP10”第一国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和搜房研究院“2005中国房地产百强企业综合实力TOP10评选”第一国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院2004年2004年首届中国最佳企业公民21世纪报系“公司治理排名”中国地区第一《亚洲货币》(Asiamoney)“中国房地产百强企业”第一名国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院2003年中国最受尊敬企业北京大学管理案例研究中心、经济观察报“中国房地产十佳雇主”《21世纪人才报》、新浪2004年度中国“最具员工成长价值企业”中国人才热线主办中国最具发展潜力上市公司50强（第1位）中国证券报社；亚商企业咨询股份有限公司  二、  富力的成本控制秘诀万科的营业额是富力的两倍，但其净利润仅比富力多不到1个亿，赢利能力相距甚远，成本控制的好是富力最大的竞争优势。

那么，富力地产是如何达到控制成本的目的?第一道秘诀：占领产业链作为一个集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体的大型企业集团，富力拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质，及一级房地产中介资质从选址、购地、策划、设计、工程、销售到物业服务、中介代理，富力地产集团都是通过自己的专业公司执行相关链条产业任务富力一体化的地产运营之道  运营步骤具体内容① 拿地富力一向注重企业的持续发展，而具备充足的土地储备则是发展的关键一体化运营模式中眼光独到的开发队伍负责选址、购地工作富力在购入土地之前均会做出一系列可行性研究， 每年都会根据资金情况储备足够3到5年之用的土地，并保证每年有足够项目运作② 劣势富力拥有甲级资质的设计团队，其中一级注册建筑师和一级注册结构师数十人，专业配备齐全，设备先进，创作出包括大型居住区、五星级酒店、高级写字楼等综合型高品质的作品透过内部进行大部分项目设计及市内设计工作，富力能够更有效控制成本，并确保产品的质量③ 施工在富力地产“质量是企业的生命，没有质量就没有效益”的企业精神指引下，技术力量雄厚的工程部始终把工程质量放在第一位，并建立科学管理架构，确保责任到人，在确保质量的前提下还注重控制施工进度及施工安全④ 销售富力地产的运营模式还包括自行销售及策划。

富力拥有超过100人的训练有素的职业销售策划队伍，自行培训及调配忠诚及专业的队伍为客户服务，藉此富力能够有效的控制销售及市场推广成本，专业快速的操盘速度确保了富力销售业绩每年不断上升⑤ 物业管理为了进一步提升楼盘的含金量，富力在物业管理方面也投入了大量精力, 积极进行社区文化的建设和培育 拥有一级管理资质的团队为客户提供了优质的售后服务，确保富力品牌忠诚度逐年上升一体化的地产运营模式使得富力地产能有效地进行成本控制及全程监控，达到质量过硬、价格合理链接：虽然这种模式别人不是很赞同，但对富力很有效由于我们自己的队伍非常熟悉我们的业务流程，因此上下游沟通起来比较容易这一方面降低了成本，另一方面节约了时间，提高了项目运作的速度和资本运作的速度，同时保证了产品的质量一体化的运营为富力带来良好收益长期以来，住宅项目预售率高达90％以上——李思廉第二道秘诀：充分提高项目运行效率除了独具特色的一体化运营模式外，一直以来，富力地产以快速的项目运行速度著称于业内富力的特点表现为项目启动速度快，包括办理政府手续，施工进度及小区环境的同步建设，都能够快速地完成 富力高效率项目经典案例时间项目1996年 富力广场：这一项目当年征地，当年建设，当年销售，在很短的时间内，富力把一个污染严重的旧厂房变成一个占地几十万平方米的顶级楼盘。

它的成功不仅奠定了富力在广州地产界的地位，同时也创造了房地产开发史上最快的征地、建设及销售奇迹1998年富力进入迅猛发展的快车道，年内同时动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑三个楼盘2000~2001年富力一举开发了富力天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园等多个楼盘这些楼盘的快速建设及销售，为富力回笼了大量的资金，聚积了雄厚的实力，使其迅速脱颖而出2002年北京富力城：富力以32亿元巨资投得这块中国有史以来最大的公开招标地块项目富力以惊人的速度，实现当年签合同，当年付款，当年盖楼，当年卖楼，当年收钱在北京被称为“广州人创造的奇迹”富力快速的建设速度和良好的成本控制能力是北京富力城创造奇迹的关键2006年2004年富力在广州CBD中心珠江新城拿到的地块，在2006年富力就有3栋甲级写字楼、两栋国际性酒店建成其中，在2006年6月26日，富力地产旗下珠江新城富力中心、广州富力丽思·卡尔顿酒店及广州富力君悦大酒店同时封顶，再次创造业界奇迹 第三道秘诀：善于利用旧城改新城战略除了产业链长，产业运行速度比较快之外，使富力一直保持良好成本控制能力的另一关键因素在于企业战略的选择旧城改造”战略从以下两个方面有效降低了成本：（1）响应政府规划，降低建设成本相对于新城建设，旧城改造在前期面临许多拆迁难题，但由于“旧城改造”既符合政府的发展思路，又能为市民缔造良好的生活环境，产生一个多赢的格局，很容易得到政府的支持。

而对富力来讲，由于旧城改造相对地价便宜，且无需建设过多的社区配套设施，从而为企业省下很多的成本2）有效避开竞争，获得产品价格优势 这一战略的另外一个结果是，在当时各大地产商纷纷热衷新城大盘开发，对旧城改造不屑一顾时，大智若愚的富力有效避开了竞争对手，获得了发展空间和产品价格上的优势 链接：富力发展的三个重要阶段时间段关键性事件第一阶段：1995年完成了富力新居项目，该项目是富力地产发展史上的转折点，项目的成功开发使富力地产进入了迅猛发展的快车道，随着一系列楼盘的开发成功，使富力连续三年成为广州市房地产销售冠军第二阶段：2002年3月富力地产以32亿元投得中国有史以来最大的公开招标地块项目---北京富力城，随后进军西安、天津、重庆、海南从而开始了向全国迈进的步伐第三阶段：2005年富力的上市更是使他登上了一个新的台阶，可以在某个平台上与国际公司进行竞争 链接：富力产品的十大特色十大特色内容描述交通便捷化富力所开发的项目大多处于城市核心路段，拥有城铁、地铁、公交等多条线路，保证业主出行的方便结构合理化实用率偏大，秉承了南方开发商务实作风，让业主得到性价比非常高的房子外形美观化采用国际先进理念，多选用大幅落地玻璃和飘窗，外形设计亮丽美观。

户型实用化户型方正、搭配合理，全面照顾老中幼三代设计人性化以人为本的设计理念，把关到每个细节，努力做到精益求精用材品牌化对建筑材料层层把关。