房地产报告司法鉴定.doc

共壹册 第壹册** 中级人民法院委托 买卖合同纠纷所涉及的 **小区 ** 楼 1单元 ** 室住宅用房评估项 目资产评估报告书鉴评字 （ 2016）第** 号七台河市XX煤炭发展有限责任公司拟以部分固定资产抵押贷款项目资产评估报告书 -报告目录**评估有限责任公司报告日期：2016年5月18日北京中同华资产评估有限公司 2资产评估报告书**中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房评估项 目资产评估报告书目录注册资产评估师声明 3资产评估报告书摘要 4资产评估报告书 4一、 委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 4二、 评估目的 4三、 评估对象概况 5四、 价值类型及其定义 5五、 评估基准日 6六、 评估依据 6七、 评估原则 7八、 评估方法 7九、 评估程序实施过程和情况 8十、评估假设 9十一、 评估结论 9十二、特别事项说明 10十三、评估报告使用限制说明 20十四、评估报告日 21资产评估报告书附件 12**资产评估有限责任公司**中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**1单元**室住宅用房评估项 目注册资产评估师声明受**中级人民法院的委托，我们对**申请执行**、**买卖合同纠 纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房于评估基准日 2016年5 月11日进行评估，并作如下声明：1. 我们在执行本资产评估业务中， 遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的 资料，评估报告陈述的内容是客观的， 并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2. 评估对象涉及的资产清单由 **中级人民法院委托书及**人民 法院法官和评估人员现场查看后共同确认； 所提供资料的真实性、合 法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任3. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系， 对相关当事方不存在偏见4. 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查了解；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验， 并对已经发现的问题进行了如实披露5. 我们出具的评估报告中的分析、 判断和结论受评估报告中假设 和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的 假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房评估项 目资产评估报告书摘要**评鉴字（2016）第**号**中级人民法院：**评估有限责任公司（以下简称“ **公司”或“我公司”）接受 **中级人民法院的委托，根据中国资产评估准则和其他相关法律、 法规的要求，本着客观、独立、公正的原则，为 **申请执行**、**买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房司法处臵确定拍 卖底价提供参考为目的，对**小区**楼1单元**室住宅用房（建筑面 积为1****m 2）在现状利用前提下于评估基准日所表现的变现价值进 行了评估。

我公司评估人员在履行了必要的评估程序后， 对被执行人所有的一套住宅用房在资产现状利用前提下于评估基准日 2016年5月11日的变现价值采用市场比较法进行了评估，评估净值为 250,945.00元（贰拾伍万零玖佰肆拾伍元整），单价：2036.40元/m2, 评估结论见下表：资产评估结果汇总表金额单位：人民币元委估资产名称评估价值原值净值（变现净值）**小区**楼1 单元**室 住宅用房250,945.00250,945.00合 计250,945.00250,945.00本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的变现价值， 未考虑委估资产尚未支付的相关负债以及可能承担的抵押、 担保事宜对评估价值的影响，申报资产的相关负债以及将来如果有与申报资产 权属相关的纠纷，均由产权持有单位承担，与本评估机构无关本评估报告结论的使用有效期原则上不应超过评估基准日一年 如果资产状况、市场状况与基准日相关状况相比发生重大变化， 委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报 送有关资产评估主管机关审查使用 委托方应按本评估报告载明的评 估目的使用，任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或 损失，将由评估报告使用者自行承担责任。

下列行为，均被认为是没 有正确地使用本评估报告：1•将本评估报告用于其他目的经济行为；2. 除国家法律、法规规定外，未经**评估有限责任公司同意将本 评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中以上内容摘自资产评估报告正文， 欲了解本评估项目的详细情况 和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文并特别关注本报 告特别事项说明部分资产评估报告书**中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房评估项 目资产评估报告书**鉴评字（2016）第**号**中级人民法院：**评估有限责任公司（以下简称“**公司”或“我公司”）接受**中级人民法院的委托，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，本着客观、独立、公正的原则，为 **申请执行**、**买卖合同纠纷所涉及的**小区**楼1单元**室住宅用房司法处臵确 定拍卖底价提供参考为目的，对被执行人所有的 **小区**楼1单元**室住宅用房在现状利用前提下于评估基准日 2016年5月11日所表现的变现价值采用市场比较法进行了评估现将资产评估情况报告 如下：一、 委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使 用者本次资产评估项目的委托方为 **中级人民法院，产权持有人为**、**，业务约定书约定的其他评估报告使用者为相关资产评估监督 管理机构及法律法规规定的使用者。

委托方：**中级人民法院产权持有人：**、**二、 评估目的根据资产评估业务约定书，本评估报告的评估目的是接受**中级 人民法院委托，为因买卖合同纠纷一案所涉及的**小区**楼1单元** 室住宅用房司法处臵确定拍卖底价提供参考依据三、评估对象和评估范围1、 估价对象区位状况委估房地产位于**城繁华地段****小区院内，距县城中心**广场 约1公里小区东临** ;南临县**，西临**路，北临**区域内有政 府机关、学校、居住小区、中心百货商场、超市、银行、农贸市场等 该区域内基础设施、公共设施完备，道路平整，交通便捷2、 估价对象实物状况经评估人员实地查看， 委估对象为**小区**楼1单元**室小区 内共有商住宅楼5幢，委估对象**楼建成于2006年，共七层砖混结 构，钢筋砼梁、柱、板承重，刚性防水层面，外墙面涮防水涂料，楼 顶盖约1米高机瓦隔热层其中一层用途为营业、二至七层为住宅用 房，完损程度和维修养护较好,5.12地震对该建筑物没有造成损害委估对象为三室两厅双卫生间（注：卫生间无窗户不采光通风） ，室内2007年装修，客厅地面贴80 X 80瓷砖，卧室地面贴60 X 60瓷砖， 墙面涮白色乳胶漆，厨房主、卫生间PVC吊顶，墙面贴瓷砖，铝合金 窗户，阳台为全封闭式，门窗包装，客厅部分吊顶。

整体装修水平一般， 没有特别风格提醒本报告使用者应注意房屋装修损害及家具部分： ①客厅、卧室部分地面瓷砖翘裂；②厨房临窗户楼漏雨；③房屋内灯具损害3、 估价对象权益状况经**人民法院在房屋登记部门查询 ，委估对象建筑面积为1****m 2,用途为住宅用房；产权持有人**在**房产管理局办理了房 地产买卖契约备案（注：2007年7月**日**房地产开发有限公司和 **签定购房合同），没有申请办理《房屋所有权证》纳入本次评估范围之内的资产是指按 **中级人民法院评估委托书及**人民法院在房屋登记部门查询和评估人员现场查看后共同确 定的四、 价值类型及其定义此次评估采用清算前提下的变现价值作为选定的评估价值类型具体定义如下：变现价值是指在评估对象处于被迫出售、 快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额其评估技术路线是：首先评估出委估对象的 市场价值，然后考虑快速变现或被迫出售因素对委估对象市场价值的 影响程度，从而得出委估对象的变现价值资产现状利用在本报告中是指被评估资产仍按其现行用途在原 地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变五、 评估基准日根据**中级人民法院（2016）**鉴委字第00071号《评估委托书》 约定，评估基准日期为现场勘验日期， 故本次评估的评估基准日确定 为2016年5月11日。

本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标 准以2016年5月11日作为评估基准日，是委托方根据《评估委托 书》确定的，同时该时点为评估人员现场勘查日六、 评估依据本次资产评估工作中所遵循的具体行为依据、 法规依据、产权依据和取价依据包括：（一） 经济行为文件1、**中级人民法院出具的（2016）**鉴委字第00071号《评估委 托书》二） 主要法律法规1、 《中华人民共和国城市房地产管理法》 （中华人民共和国主席 令第29 号）；2、 《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28 号）；3、 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （中华人民共和国国 务院令第256号）；4、 国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的 《房 地产估价规范》（GB/T50291-2015）；5、 《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；6、 《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014）;7、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则；&《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例；9、其他与资产评估有关的法律法规三）准则依据1、 财政部财企[2004]20号《中国资产评估准则—基本准则》；2、 财政部财企[2004]20号《资产评估职业道德准则—基本准 则》；3、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则-评估报告》；4、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则-评估程序》；5、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则—工作底稿》；6、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则-业务约定书》；7、中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则—不 动产》；&中国资产评估协会中评协[2007]189号《资产评估准则—机 器设备》；9、 中国注册会计师协会会协[2003]18号《注册资产评估师关注 评估对象法律权属指导意见》；10、 《小企业会计准则》；11、 《小企业会计准则》应用指南。

四） 产权证明文件、重大合同协议1、**房产管理局房屋买卖契约及建筑面积查询资料：（五） 采用的取价标准1、 评估人员市场询价；2、 其他与评估有关的资料等六） 参考资料及其他1、现场查看资料；七、 评估原则1. 工作原则：评估工作遵循独立性、客观性、科学性和专业性 的原则；2. 操作性原则：资产持续。