《万达商业综合体设计准则》2011无水印133157388.docx

万达商业规划研究院 万达商业地产股份有限公司 万达商业规划研究院 商业综合体设计准则 （2011 版） 万达商业综合体设计标准 （2011版） 万达商业规划研究院 为了能够适应集团的快速发展，不断提高企业管理以及项目开发设计水平，根据董事长的指示，结合万达商业地产、城市综合体产品以及本行业产品的相关规划设计特点，汇总出作为城市综合体中的重要组成部分商业综合体的设计标准的初稿《万达商业综合体的设计标准（2011版）》 本标准主要内容有：总则，概述，基地与总平面，业态规划，结构设计，给排水设计，暖通设计，电气设计，弱电智能化设计，消防与疏散设计，景观设计，立面设计，泛光照明设计，广告设计，VI 设计等 鉴于本设计标准是结合万达集团进行城市综合体开发建设中有关产品设计方面的企业内部标准，集团各部门、各公司如发现需要修改和补充之处，请与集团商业规划研究院联系（地址：大连市中山区解放街 9 号 8 楼，邮编 116001，：0411-82650318.），以便今后修订时参考 本设计标准由万达集团商业规划研究院负责编写整理，具体条文、技术内容的解释由万达商业规划研究院负责。

本设计标准是万达城市综合体系列设计标准的一部分 本标准的主编单位：大连万达商业规划研究院 参编单位： 主要编写人： 万达商业规划研究院第一章 总 则 1.1 总则 1.1.1 为了能够在万达广场开发建设、管理中突出为城市做贡献的规划设计指导思想，更好地体现以人为本，体现国际万达，百年企业的核心发展理念，实现企业效益与社会效益的高度统一，统一万达广场的规划设计方法，特制定本标准 1.1.2 本标准为万达集团企业内部设计标准，适用于万达广场开发建设、经营管理中指导商业综合体的项目报批、规划设计、工程施工、商业经营管理，以及改扩建工程等建设全过程的设计管理工作 1.1.3 万达商业综合体的建设应符合国家的相关方针政策法律法规，应考虑为城市、为市民提供舒适的商务服务、商业购物、休闲娱乐的富有特色的城市公共空间，推广节约能源、节约用地、保护环境，推广采用新材料、新技术、新产品、新工艺 1.1.4 本标准当与国家相关法律、法规抵触时，应按法律法规的规定执行 1.1.5 本标准自发布之日起，在万达集团的所有项目中执行。

1.2 术语 1.2.1 城市综合体 将具有城市基本功能的商业、商务办公、酒店、展览、餐饮、会议、居住、文娱、体育文化和交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体 1.2.2 商业综合体 以大型购物中心、商务办公、酒店等为主体的综合体，包含上部具有居住、办公功能的综合体（大底盘多塔楼的综合体—“插蜡烛项目”）一般来说，酒店、商务写字楼、购物中心等功能是最基本的组合 1.2.3 主力店 购物中心中规模较大的独立经营的商业业态一般是百货店，连锁超市，家居建材，数码广场，电玩娱乐广场，KTV，影城，大型酒楼，健身中心等 目前与万达集团签订了紧密型战略合作协议的 7 大主力店是： z 万千百货 z 万达国际影城 z 大歌星ＫＴＶ娱乐广场 z 神采飞扬电子游艺广场 z 国美电器数码广场 z 一兆韦德国际健身中心 z 运动 100 体育用品广场 以上主力店将进驻万达广场的所有商业综合体项目 因此包含有以上 7 大主力店在内的商业综合体又称为万达商业综合体 1.2.4 商业步行街 万达商业综合体中通常布置有 200~300 米长，30 米宽，二~三层，两侧布置有各类商业精品店铺、餐饮店，二层以上通过若干个 3~4 米宽的桥连接两侧商铺的具有采光顶的室内商业步行街，万达商业步行街一般在出入口、以及主要的节点布置有广场、中庭。

步行街有室内、室外之分 1.2.5 商业管理用房 万达商业综合体中由万达商业管理公司对持有型物业进行商业物业管理而单独设置的管理用房销售型物业的物业管理用房根据有关法规另行设置与持有型物业的商业管理用房产权分离 第二章 概 述 2.1 万达商业综合体的概念、特点和优势 2.1.1 万达商业综合体的概念 万达商业综合体是大连万达集团股份有限公司集多年商业地产开发经验总结出来的一种商业建筑模式，是万达商业地产历经单店、组合店后的第三代产品城市综合体中的主要组成部分，是由多种商业业态通过建筑流线合理有机组织形成的一个大型综合性建筑群体目前万达商业综合体中包含了与万达集团签订了紧密型战略合作协议的 7 大主力店，以及其他主力店 2.1.2 万达商业综合体的特点 总体而言，万达商业综合体具有对城市贡献大，有丰富的开放式城市公共空间，完善与补充城市功能，形成城市的新形象、新地标等外在宏观的特点，就具体内容而言，也具有规模大、多业态、订单式设计等特点 z 规模大：万达商业综合体建筑规模一般在 10~15 万平米，是普通商业建筑的 5~8 倍，超大的规模可以容纳更多的业态，使各种业态可以互相补充，同时具有足够的公共空间，使其和城市空间有机联系，成为城市空间的有益补充。

z 业态多：万达商业综合体一般均综合了十几个以上的业态，如酒店、商务办公，精品百货、数码广场、国际影城、大型超市、电玩游艺、 KTV 娱乐广场、大型餐饮、运动健身、家居家饰、建材家具，文化图书、休闲娱乐、风味特色美食、风情酒吧街等等多种业态由室内商业步行街联系组合在一起，形成了购物、饮食、文化、娱乐的商业综合体，人们可以足不出店就完成多种生活需求的同时感受到现代化购物空间给人们带来的温馨舒适感受 z 订单式：万达商业综合体是万达集团“订单地产”宗旨下的高端产品万达商业综合体开始建筑设计前就已经确定了大多数商业业态，建筑设计是根据各确定业态的“订单”与主力店对接后先租后建来量身制 3 万达商业规划研究院 作 2.1.3 订单式商业综合体的优势 万达商业综合体在国内的商业建筑里是规模最大、业态最多的，其根本在于万达集团的“订单地产”理念，使万达商业综合体成为了一个“订单式商业综合体” “订单式商业综合体”的优势在于： z 采取先租后建的方式，基本实现满铺开业，不需要培育期，加快了资金回笼速度，大大降低了投资风险 z 可以合理组织业态，使各种业态能优势互补，避免同业态之间或相似业态间的不良竞争，使各业态都能健康发展。

z 降低了整体经营成本，利用订单优势，形成了一个集体的商业形象，给市场一个强有力的冲击 z 降低了前期开发成本，避免了先建后租造成的重复改造，节约了资金，也节约了时间，减少了对自然资源的浪费 2．2 万达商业综合体的业态构成、规模及空间要求 2.2.1 万达商业综合体的基本业态构成： 万达商业综合体的基本业态构成的模式是： 主力店+次主力店+商业步行街+开放式的公共空间 根据万达集团多年来商业地产的开发、经营，万达商业综合体中商业业态已经涵盖有十几个大的类别，包括百货、精品百货、超市、建材家居、数码广场、美食广场、餐饮酒楼、影城、书城、KTV 娱乐广场、电子游艺广场、网吧、运动精品、国际健身、国际连锁快餐店及精品商业步行街 目前与万达集团签订了紧密型战略合作协议的已有 6 大商业主力业态他们将进驻万达广场所有商业综合体的项目 2.2.2 万达商业综合体各个业态的通常规模 万达商业综合体经与各个商业主力业态的对接与谈判，我们总结出基本业态通常在万达商业综合体中的规模需求： 业态 面积规模 备 注 百货 2 万-3.5 万平米 每层不宜小于 5000 平米，层数一般-1~5 层不等。

超市 1.8 万-2.2 万平米 最好为平层，最多 2 层，（可设在地下一层，首层另设 1000 平米左右的入口大堂） 家居 0.8 万-1 万平米 每层不宜小于 5000 平米建材 1.5 万-2.0 万平米 每层不宜小于 8000 平米影城 0.5 万-0.8 万平米 不宜少于 8 厅，不宜设在第 4 层，观众数量为1500-2000 人 KTV 0.4 万平米左右电玩 0.4 万-0.5 万平米 数码 1.5 万-2.0 万平米 每层不宜小于 5000 平米酒楼 0.4~0.8 万平米左右 考虑到排烟、降板等问题，可设在顶层 首层应设大堂 步行街 2.0 万-3.0 万平米 层数为 2-3F，长度一般不宜超过 350 米，2~3个中庭，3~4 个出入口，门前设有广场， 2.2.3 万达商业综合体各个业态对建筑空间的总体要求 业态 层高要求 柱网要求 货梯数量 客梯数量 扶梯（步道） 卫生间 百货 5.1 -5.4 米 8 米以上 2-3 部 2-4 部 2 组 4 部 每层 2 个超市 5.4 -6.0 米 8 米以上 2-3 部 0-2 部 1-2 组 每层 1 个家居、建材 6.5-8.5 米 9 米以上 2-4 部 2-4 部 1-2 组 每层 1 个影城 8 -10 米 8 米以上 0-1 部 2-3 部 2 部 每层 2 个 KTV 5.1 -5.4 米 8 米以上 0-1 部 2-3 部 2 部 每层 1 个电玩 5.1 -5.4 米 8 米以上 0-1 部 2-3 部 2 部 每层 1 个 数码 5.1 -5.4 米 8 米以上 1-3 部 1-3 部 2 部 每层 1 个酒楼 5.1 -5.4 米 8 米以上 1 部 2-4 部 --------- 每层 2 个步行街 5.1 -5.4 米 8 米以上 2-3 部 2-4 部 5-10 组 每层 2 个 第三章 基地与总平面 3.1 总平面 3.1.1 总平面功能分区 z 万达城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。

z 项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能。