英国土地制度剖析.pptx

英国土地制度 British land system 英 国 土 地 制 度 土地所有制 土地登记制度 土地规划制度 英国由大不列颠岛（包括英格兰、苏格兰、威尔士）、爱尔兰岛东北 部和周围一些小岛组成国土总面积共24.41万平方公里，人口超过 6400万，人口密度255.6人/平方千米（2014年） 英国土地所有制 自1099年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王（国家）是唯一绝对的土地所 有人个人、企业和各个机构团体仅拥有土地使用权（或占有权）持有土地所受的条件限制总称“土地保 有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权主要有以下四种土地产业权 ： 英国的土地虽然在法律上属于英王所有，但完全拥有土地权益（即拥有永业权）的土地持有人实际上是该土 地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人权益，就可以随心所欲的利用和处置土地英国中 央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所拥有的土地占15.4%，其中中央政府所有为2.6%，地 方政府所有为11.0%；民间所有的土地占84.6%，其中私人所有为65.5%，法人所有为14.4%。

值得注意的是：女王所有土地和女王个人所有土地是两个概念 土 地 产 业 权 1、无条件继承的土地产业权 2、限定继承的土地产业权 3、终身保有的土地产业权 4、限期保有的土地产业权 永业权 租业权 副首相办公 室 城市发展、住房用地 环境、食品 和农业 事务 部 农地、农村发展用 地 林业委员会 森林、林地管理 司法部 土地登记局、相关法律事务 各级地方政 府 建立土地管理相关机构 英国土地管理有关的部门 土地管理体制 土地管理体制是指国家土地行政主管部门的设置及其职责权 限的划分中国在机构设置上实行的是集中统一的管理体制； 英国在中央一级没有统一的土地管理机构，而是实行各机构分 类管理 英国土地登记系统 英国全国有三个登记系统 1、英格兰、威尔 士 2、苏格兰 3、北爱尔兰 英国土地登记局(Land Registry) 分别由当地政府分设土地登记 机构 登 记 系 统 英国土地登记局成立于1862年，最初是在自愿的基础上办理登记 ，1896年一项法令规定凡进行土地买卖必须登记，由此，英国土地登记局 成为英格兰和威尔士政府从事土地所有权登记的部门英国土地登记局的 主要目标是为土地所有权的登记和便利的不动产转让提供世界上最好的服 务。

该局是一个非部委政府部门，英国内阁司法大臣是土地登记局的上级 主管部长 土地登记局的职能和任务 英国土地登记局目前的主要职责是负责英格兰和威尔士地区土地登记的统 一管理包括该地区土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换 证等事项 ①维护和发展一个稳定和有效的土地登记系统 ②保证已经登记土地及相关财产的权益 ③通过现代化的处理系统和准确的土地信息为土地及相 关不动产交易和土地 权的安全提供保障 ④不断改进和实现其工作目标，更好地为客户服务 4 项 具 体 任 务 土地登记制度 日前英国上地践记管理的主要法律依据是2002年颁布的土地登记法（Land Registration Act 2002)，以及依据2002年土地登记法制定和发布的各项规则和法令 ：法律规定，不论公私土地的交易都必须到土地登记局过户、登记、换证，否则不 受法律保护土地租赁的租期在21年以上的，也必须登记，由承租方登记租用权 当房地产买卖或租约签订成交后，新的权利人必须在两个月内到土地登记局办理登 记，登记局必须在19个工作日之内给予登记 英国目前实行的是产权登记制度产权登记制度，英国的土地可以其绝对产权、有限 产权、占有产权或有效的租赁保有产权的形式进行登记。

土地登记旨在服务于地产 市场的交易活动；以简化地产交易过程中律师所承办的各种法律手续英国土地产 权与登记制度要求在土地登记之前，必须参照地图对其产权予以确认，如果有必要 的话，还必须去实地勘测其边界线土地保有人必须为其产权提供证据以满足土地 登记官的要求 英国的土地登记同世界上大多数国家一样，名为土地登记，实际上是 土地及其建筑物的登记，即房地产或不动产登记对于承载建筑物的土地，本着房 从属于地、房随地走的原则，一并登记，但不另外发放单独的房屋产权证书，而是 在土地权属证书及所附宗地地籍图中，用文字和图形载明英国土地登记局是苏格 兰和威尔士政府唯一的房屋权属管理部门，土地、房屋的产权证是一个证而不是两 个证不论私房、公房的买卖、租赁，都必须在土地登记局登记主管城市建设、 住房建设的环境事务部，没有管理房地产权属的职能 土地登记程序 ① •买者委托律师对拟购 不动产向土地登 记局咨询 ② •买者决定购买、买卖双方律师代当事 人商定买卖协议 ③ •向土地登记局提出土地登记申请 ④ •土地登记局审查 、登记—制作土地证书 （包括登记的全部内容 并附有宗地图） ⑤ •通知当事人缴费 ⑥ •新的土地所有权人办理完上述土地登记手续后，土地登记局发 给新的产权 人一张新的土地证书 ，土地证书 副本存档，老土地 证书 作废收回 土地登记主要内容 ①土地的权属性质，即土地的绝对产权、有限产权、 占有产权或有效的租赁保有产权。

②土地（及地上房屋）的情况登记，包括地址（有附 图详细记载土地的方位），以及附属在该土地上的权 利 ③产权人的情况，包括产权人的姓名、地址（该地址 并非一定是登记的土地和房屋的地址，而是产权人的 常住地址，用于接收通知等）和对该产权人处置房屋 的限制等等 ④是否有贷款、抵押、设典等情况 ⑤与登记地产有关的他项权利和责任，包括附加限制 规定 ⑥土地、房屋交易价格 经费来源 土地登记局不需要政府的财政拨款，经费完全来自土地登记费 的收人2007/2008年度土地登记局支出4.001亿英镑，而登记 费收人4.829亿英镑，还有一定盈余2008/2009年度由于全球 性的金融危机，英国房市低迷，造成登记收费大幅度减少，登 记收费总计3.08亿英迷，同比下降36.21％该年度的总支出 为3.802亿英磅，收支相差7220万英磅但总体上讲，收人远 远大于支出土地登记局的盈余交国家财政，是英国政府的“ 盈利单位” 土地规划 土地规划管理是英国土地管理制度中的重要组成部分，根 据现行英国相关法律，在英国进行土地开发活动必须得到 政府颁发的规划许可证政府通过规划管理使其土地得到 更加合理的开发利用和保护 英国土地利用规划制度具有三个鲜明的特点: ①是规划编制时公众广泛参与，提高了规划的实用性和可操作性; ②是规划一经通过，就具有法律效力，有很大的强制性和权威性; ③是规划实施中的上诉制度。

英国的土地利用规划是政府、公众和开 发商必须严格遵照执行的，一切发生在土地上的行为，必须首先获得 政府的规划许可，当确需调整某个区域的规划时，要经过长时间的研 究论证，规划调整方案得到公众认可后，政府方能予以调整 1909年，英国建立了土地规划制度，1947年作了进一步修改 ，形成了完善的土地利用规划制度此后，英国又在1951年、 1953年、1954年、1959年、1963年对该法进行了多次修改和补充 ，并制定了大量相关法规，形成了较为完整的规划立法体系英国 的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、郡规划和市规划四级 构成，均具有法律效力在规划制定上，各级政府部门制定本级土 地利用规划全国自下而上编制规划，上级规划控制下级规划，下 级规划与上级规划协调一致在规划期限上，大区、郡、市的规划 期分别为20年、5年和15年，这三级规划均每5年修编一次 在四级土地利用规划中，市政府对土地利用规划有更多更大的 权力，规划的作用也更直接政府土地利用规划的重点是土地开发 ，对改变土地用途及改变建筑物本身用途和性质的项目开发，必须 得到规划许可，而对土地转让、地价、土地使用安全性等，土地利 用规划没有作过多的控制和限制。

英国土地利用规划实施中的上诉制度独具特色当私人开发商 的开发项目不被当地政府许可时，可直接向中央政府提出上诉，如 确有必要，中央政府可以直接否决地方政府的决定，地方政府必须 修改规划但一般来讲，地方政府是规划的最终裁定者，中央政府 只从战略角度参与地方规划的制定，间接影响地方政府的规划修 改 土地利用规划的法律法规 英国四个行政区域的规划法相对独立，因此没有统一的规划法针对不同的地区 制定专门的法律 英格兰和威尔士规划管理的主要法律是《1990年城乡规划法》与之相配 套的法律还有《建筑物和保护区域规划法》、《有害物质规划法》、《 重要条款规划法》 北爱尔兰规划的基本法律是《1991年规划法》 苏格兰规划的相关法律是《苏格兰1997年城乡规划法》、《2006年苏格 兰规划及其他事务法》 1947年，英国颁布了第一部真正意义上的《城乡规划法》这部法律重申了 之前有关城乡规划的法律规定，为构建英国城乡规划法规体系奠定了基础 在随后的40多年间，英国对1947年《城乡规划法》做过多次修改和完善 目 前，英国正在执行的是1990年颁布的《城乡规划法》（TownandCountry PlanningAct）和《2004年规划与强制性购买法》（ PlanningandCompulsoryPurchaseAct2004）。

英国规划法法律体系完备，以规划法为核心，政府还制定了一系列的法 律，如《用途分类规则》、《一般开发规则》 等多项附属法规，就规划 编制和实施等内容作出了详细规定，同时，还就规划中某些特定问题颁 布了《新城法》、《国家公园法》、《地方政府、规划和土地法》等专 项法规这些附属法规、专项法规，以及相关的通则、通告、条例、指 南等与《城乡规划法》及相关法规，共同构成了英国的城乡规划法规体 系 法律体系完备 。