某置地公司部门职责手册.doc

部门职责手册版号：A/0 华润置地江苏省公司华润置地江苏省公司 部门职责手册部门职责手册 批准：批准：____________________ 审核：审核：____________________ 拟稿：拟稿：____________________ 文件执行日期文件执行日期 备备 注注 目 录 第一部分 公司组织架构4 1、组织架构图4 第二部分 管控边界5 1、投资管理管控边界5 2、增值服务管控边界6 3、设计管理管控边界7 4、工程管理管控边界9 5、合约管理管控边界13 6、招标采购管控边界15 7、营销管理管控边界16 8、品牌管理管控边界18 9、客户关系管理管控边界19 10、商业地产管理管控边界21 11、人力资源管控边界25 12、信息化管理管控边界28 13、财务管理管控边界30 14、内部审计与风险控制管控边界33 15、资金管理管控边界38 16、物业管理管控边界39 第三部分 区域总部组织架构与部门职责41 1、专业委员会41 2、投资运营部42 3、设计管理部45 4、工程管理部48 5、合约管理部51 6、招标采购部53 7、营销管理部55 8、客户服务部58 9、商业地产管理部60 10、人事行政部63 11、财务部66 12、物业管理部68 第四部分 城市公司组织架构与部门职责71 部门职责手册版号：A/0 3 1、组织架构图71 2、开发部72 3、设计管理部74 4、工程管理部76 5、营销管理部79 6、客户服务部81 7、人事行政部83 8、财务部85 第一部分第一部分 公司组织架构公司组织架构 1、组织架构图、组织架构图 部门职责手册版号：A/0 5 第二部分第二部分 管控边界管控边界 1 1、投资管理管控边界、投资管理管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 市场研究 1、负责全国范围市场、政策及竞 争对城市及项目所在手研究。

1、城市及项目所在区 域市场研究 城市市场研究 资源配置 1、负责区域及城市公司的土地资 源配置及产品线配置 执行— 项目拓展 1、审批区域上报拟投资项目； 2、拓展战略重点城市； 3、重大战略合作； 4、建立规范项目投资管理体系； 5、专业指导区域拿地能力 1、设置专业部门，强 化区域内项目拓展能 力 2、负责项目获取预判、 组织可行性论证、整 合可研报告并报置地 总部； 3、负责投资测算分析 1、设置投资小组或专 员； 2、负责土地信息获 取； 3、负责项目预可研、 可研的土地、市场及 竞品部分论证； 4、负责土地获取的手 续办理，负责项目报 批报建 5、负责新进城市公司 的公司注册及资质办 理 2 2、增值服务管控边界、增值服务管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 试点创新 1、统筹所有增值服务试点创新工 作 试点支持试点配合 标准化 模块化 1、负责推进所有增值服务（如活 动家私、公共空间、社区服务体系 等）的标准化、模块化工作 负责区域增值服务创 新 配合 推广 1、推进城市公司增值服务落实； 2、推动优高雅、励致家私两个专 业增值服务战略业务单元的战略转 型。

制定增值服务年度计 划并推动执行 执行 部门职责手册版号：A/0 7 3 3、设计管理管控边界、设计管理管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 项目规划 定位 参与评审负责参与 1、对非复制项目最后一轮入围的 设计单位，提出指导意见 负责参与 设计单位 选择 1、复制项目由置地总部直接确定 方案设计单位，并逐渐转 向同济华润设计院 — 执行 方案设计参与评审负责参与 初步/施工图 设计 1、制定初步设计、施工图设计导 则、技术标准 负责 1、参与方案、扩初设 计； 2、负责住宅项目施工 图设计； 3、根据区域总部授权 参与 施工配合对重点项目提供专业支持 1、专业支持； 2、定期巡检工程实施 设计效果 执行 产品创新负责创新研究 1、原则上一线城市负 责产品创新，其他城 市 创新需经置地总部审 批后执行 — 产品线定义负责提供建议 — 产品线 标准化 负责提供产品线原型 — 产品线 复制推广 负责确定复制项目执行执行 设计资源管 理 负责协助配合 同济华润设计院在置地整体战略框架中应承担的任务同济华润设计院在置地整体战略框架中应承担的任务 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部同济华润设计院同济华润设计院 方式 1：由同济华润院作 为设计总包 指导设计管理 履行设计管理 职责 负责项目设计， 同时协调精装修、 园林景观等各专 业设计。

复制住宅 项目 方式 2：同济华润院只承 担设计任务 指导设计管理 履行设计管理 职责 负责项目设计 注：以上两种方式在一定时期内并存，方式 1 以前期方案定位为主，涵盖项目规划、方案设计和园 林等内容；方式 2 以承接施工图设计为主 非复制住宅项目指导设计管理 履行设计管理 职责 负责项目设计 商业地产项目负责设计管理负责施工图管理 重大技术节点以 及消防、机电、 结构支持 由同济华润院以设计监理等形式参与 的典型住宅、商业地产项目 指导设计管理 履行设计管理 职责 履行设计监理职 责的同时提炼总 结典型项目产品 定型化成果 产品标准化工作负责参与 作为执行主体之 一 部门职责手册版号：A/0 9 4 4、工程管理管控边界、工程管理管控边界 综合体工程（主要以华润建筑作为总承包）综合体工程（主要以华润建筑作为总承包） 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司华润建筑华润建筑 项目管理 1、组织综合体工 程建设管理规划及 施工总承包管理实 施规划联合评审 1、综合体工程项 目管理人员的安排； 2、编制综合体工 程管理实施规划 负责综合体工程的 现场项目管理，包 括报建、工期、质 量控制、外部协调、 验收等。

1、编制施工总承 包管理实施规划； 2、负责综合体工 程的现场的施工总 承包管理，包括工 期、质量、安全等； 3、编制综合体工 程月度管理报告 专业管理(钢 构/机电/幕 墙/精装修) 专业技术支持 负责区域内专业管 理 配合； 1、机电深化设计 (管线综合及与精 装修配合)； 2、专业分包现场 照管协调 后评价 1、制定工程管理 后评价指引； 2、总结各城市管 理经验教训 组织区域内综合体 工程项目后评价 召开后评价总结会 议，形成项目后评 估报告 进行施工总承包完 工总结，形成报告 住宅工程住宅工程 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 工程质量管理监督评价监督管理负责 第三方质量评价 1、优化完善第三方质量评 价体系； 2、跟进区域及城市公司对 评价报告的反馈； 3、完成年度评价综合报告 区域内重大质 量事故的处理 跟进单项报告， 提交整改报告 质量管理 工程质量客户 满意度管理 1、完善工程质量满意度调 查内容； 2、对年度客户满意度调查 报告中工程质量部分质量 部分进行分析，并制定提 升计划 负责整改、提升 高品质工程 标准 总结、归纳区域、城市公 司及行业的经验教训，制 订高品质工程质量标准、 管理指引。

技术支持落实 工程创优及 激励体系 1、制订国家级优质工程的 创建计划； 2、国优工程创优培训； 3、国优工程季度跟进、检 查、支持 负责配合 工程标准及 创优 质量前沿技术 研究 调研行业及国际工程品质 前沿技术，内部推广应用、 创新 配合配合 部门职责手册版号：A/0 11 住宅工程住宅工程 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 住宅工程 管理规划 1、制定住宅工程管理规划 编制指引； 2、备案； 3、年度优秀管理规划评选 指导编制 月度工程报告 制定月度工程报告编制指 引 指导编制 施工样板 展示区 制定样板展示区管理指引 验收实施 工程管理工程管理 工期控制 制定标准开发周期(复制及 创新项目从开工至封顶、 竣工时间标准) 确定区域内各 项目施工计划， 审批各项目关 键节点 按照施工计划 控制工期 后评价后评价 1、制定工程管理后评价指 引； 2、总结各城市管理经验教 训 组织区域内住 宅项目评价 （工程类） 召开后评价总 结会议，形成 项目后评估报 告（工程类） 所有工程所有工程 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 安全管理 体系建设 1、安全目标、管理责任书 管理； 2、安全管理制度建设； 3、安全年度工作计划指引； 4、城市公司年度安全工作 计划备案； 5、集团安全信息上报。

督促、检查 1、安全目标、 管理责任书管 理； 2、安全管理制 度建设； 3、制定安全年 度工作计划； 4、向上市公司 上报安全信息 合规性评价 1、制定适用性法规清单； 2、合规性评价检查 制定区域内适 用性法规清单 1、制定城市公 司适用性法规 清单； 2、合规性评价 重大安全 事故处理 跟进安全事故的信息上报 及指令下达、事故报告备 案 重大安全事故 处理 1、事故的应急 处理； 2、事故报告 节能减排 1、制定节能减排规划； 2、统计上报节能减排指标 督促、检查 1、制定落实 能减排工作划； 2、按时上报 能减排报表 安全安全 管理管理 第三方安全 评价 负责第三方安全评价督促、检查 跟进第三 评价报告，健 全 优化安全体系 部门职责手册版号：A/0 13 5 5、合约管理管控边界、合约管理管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司华润建筑华润建筑 承包商 与供应 商选择 1、综合体战略采 购； 2、提供综合体工 程内外部建安标 杆数据，供对照 分析 1、负责区域内具有协同价 值的招标采购； 2、审批华润建筑市场调研 报告； 3、审批华润建筑采购分判 方案。

1、根据区域总 部授权负责协同 创造价值的小宗 招采 1、编制建筑市 场调研分析报 告，报区域总 部； 2、充分利用华 润建筑及区域 资源，编制分 判采购方案， 土建机电等实 行成本透明方 式，与区域总 部共同招标定 标； 3、对业主指定 分包的招标给 予招标文件技 术支持及提供 定标意见 成本科目 及数据库 1、制定发布统一的成本科 目； 2、维护明源成本系统 归集成本至明源 成本系统 配合 造价 管理 建安目标 成本 1、建立住宅及综合体工程 的建安目标成本管理体系； 2、项目建安目标成本备案， 年度建安成本比较； 3、总结分享内部成本控制 最佳实践 1、制定并审批 区域内开发项目 建安目标成本； 2、审批超目标 成本建安费用； 3、负责可研阶 段、市场定位阶 段、方案阶段、 1、根据区域授 权，承担相应 工作； 2、负责定位阶 段成本估算， 方案阶段目标 成本，施工图 完成后执行目 施工图阶段目标 成本管理 标成本的确定 及上报； 3、负责项目动 态成本管理； 4、负责工程款 的支付管理； 5、负责合约协 调及结算管理 成本报告编制置地季度成本报告 1、编制区域季 度成本报告； 2、负责将城市 公司及工程管理 部成本报告汇总 并上报至总经理。

编制城市公司 季度成本报告 行业及市场信息 1、编制季度造价信息； 2、调研行业成本情况，对 内部及外部标杆进行分析 收集区域内造价 信息 收集城市内造 价信息 工程标准 合同范本 制定合同范本 细化区域内合同 范本 执行 部门职责手册版号：A/0 15 6 6、招标采购管控边界、招标采购管控边界 工作内容工作内容置地总部置地总部区域总部区域总部城市公司城市公司 采购 管理 战略及集中 采购 负责 战略 采购 1、负责区域内具有协同价值的物质 招标采购； 2、制定区域物资采购规划，包括： 外墙面砖/石材/铝板、墙地砖、防 火门及门锁、进户门及门锁等土建 类物资；内装石材、玻化砖、墙纸、 橱柜、木地板、收纳系统、户内门 及门锁、内墙涂料、。