客运公司资产评估方法.doc

客运公司资产评估方法客运公司资产评估方法一、评估方法（一）企业价值评估的方法据资产评估准则、规范和指导意见的相关规定，企业价值评估的基本方法有市场法、收益法与资产基础法1、 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场 上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益 性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路采用市场法的前提有：（1） 存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分2） 公开市场上存在可比的资产及其交易活动3） 能够收集可比的交易案例的相关资料2、 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路采用 收益法的基本前提有：（1） 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量2） 资产拥有者获得预期收益所承担的风险可 预测并可用货币衡量（3）被评估资产预期获利年限可以预测3、资产基础法是指在合理评估企业各项资产和 负债的基础上确定评估对象价值的评估思路采 用资产基础法的前提条件有：（1） 被评估资产处于持续使用状态或设定处于 持续使用状态2） 可以调查取得购建被评估资产的现行途径 及相应社会平均成本资料二）评估方法的选取1、 市场法适用性分析根据本次评估目的、评估对象和资料收集的 情况分析，目前市场上尚无类似企业充分交易的 案例，同类企业价格获得的难度较大，因此不适 合采用市场法评估。

2、 收益法适用性分析企业主要从事中山到香港的客运， 通过利润 表可知，近四年企业主营业务收入增长比较稳 定，收入无较大波动，未来收益可以预测，可采 用收益法进行评估3、 资产基础法适用性分析由于假设待估企业在持续经营前提下经营， 企业的各项资产、负债资料齐备，满足采用资产 基础法评估的要求，因此适合采用资产基础法进 行评估综上所述，本次采用资产基础法和收益法对 企业股东权益价值进行评估，并对求得的结果进 行分析，最终确定企业股东权益价值三）资产基础法资产基础法是在合理评估企业各项资产、负 债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法 各类资产及负债的评估方法如下：A、流动资产1、 货币资金：对银行存款，通过向所有开户银 行发询证函取证，并查阅银行存款余额调节表， 对正常项目以核实调整后的账面值作为评估值， 外币按评估基准日的汇率进行调整2、 应收账款、预付账款、应收利息及其他应收 款：通过核实、询证、调查了解，逐一具体分析 各款项的数额、欠款时间和原因、欠款人资金信 用、经营管理状况等，对各款项收回的可能性作 出综合判断，根据具体情况对估计难以收回的 款项评估为零；可部分收回的按可收回比例确定 评估值；预计可全额收回的以审查核实调整后账 面值确定评估值。

B、非流动资产(A) 持有至到期投资持有至到期投资按清产核资值确认为评估值B) 长期股权投资长期股权投资按清产核资值确认为评估值C) 投资性房地产投资性房地产主要为商铺、办公、车房和住 宅对商铺和办公，因其具有收益性，故采用收 益法进行评估；对于车房和住宅，与待估房地产 类似的交易案例较多，故采用市场比较法进行评 估D) 固定资产一房屋建筑物根据本次评估的目的，对房屋建筑物评估采 用成本法成本法是根据建筑工程资料和竣工结 算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设 规费、贷款利率等计算出建筑物的重置全价， 并 按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情 况综合确定成新率，进而计算建筑物评估价值 其计算公式为：建筑物评估值=重置全价x成新 率1、重置全价的确定 重值全价由建安工程造价、前期费用及其他费用、资金成本和开发利润四部分组成（1）建安造价的确定 建筑安装工程造价包括土建工程和安装工程，建 安工程造价采用单方造价比较法进行计算2） 前期费用及其他费用的确定前期费用及其他费用，包括当地地方政府规 定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投 入的除建筑造价外的其它费用两个部分3） 资金成本的确定资金成本系在建设期内为工程建设所投入 资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人 民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期 计算，并按均匀投入考虑：资金成本=（工程建安造价+前期费用及其它费用 x合理工期x贷款利率x 50%（4） 开发利润的确定开发利润=（建安成本+前期费用及其他费用 +资金成本）x利润率2、成新率的确定本次评估房屋建筑物成新率采用现场勘察成新率，现场勘察成新率是通过评估人员对各建 （构）筑物的实地勘察，对建（构）筑物的基础、承 重构件（梁、板、柱）、墙体、地面、屋面、门窗、 墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分 的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的 《房 屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考 依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系 数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分 别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。

3、评估值的确定 评估值=重置全价x成新率（E）固定资产一机器设备根据本次评估的目的，对机器设备评估采用 成本法成本法是在现时条件下重新购置或建造 一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去 被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值 和经济性贬值来确定被评估资产价值的方法一 般情况下，评估人员首先估算被评估资产与其全 新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全 部成本（即重置全价）与成新率相乘，得到的乘 积作为评估值成本法的基本计算公式为：评估价值=重置全价 x成新率1、重置全价的确定（1） 目前市场上还在流通的设备，我们按现行市场价并考虑相应的运杂费、安装调试费、以及 其他必要的合理费用确定重置全价； 对于目前已 不生产的设备，我们参考其替代产品的现行市场 价，确定其更新重置成本2） 购置时间不长的设备，考虑其价格变化不 大，按核实后的账面原值进行修正作中山市 为重置全价，对原账面值中不含运杂费和安装调 试费的，在评估中根据实际情况均加以考虑3） 对于车辆的重置全价，我们按照现行市场价格并考虑相应的车辆购置附加费、牌照费确定，车辆的重置全价包括车辆所在地区 的新车价，再加上车辆购置税和牌照费。

2、成新率的确定（1）机器设备的成新率的确定① 理论成新率：年限法为理论成新率，年限法主 要考虑使用时间、使用频率、设备完好率、故障 率、利用率、维修状况、大修和技改情况、工作 环境、设备精度、功能等多方面因素来综合确定 这是建立在假设机器设备在整个使用寿命期间， 实体性损耗是随时间线性递增的，设备价值的降低与其损耗的大小成正比，其计算公式为：理论成新率=尚可使用年限/ （已使用年限+尚可 使用年限）X 100%② 勘察成新率：勘察成新率是评估人员根据对设 备的现场技术鉴定和观察，结合设备的使用时 间、实际工作时间、负荷程度、制造质量等经济 技术参数，经综合分析估测出设备的成新率③ 综合成新率：综合成新率=理论成新率X 40%+ 勘察成新率X 60%（2）车辆成新率的确定① 理论成新率：年限法为理论成新率，年限法确 定主要通过对车辆的尚可行驶年限和已行驶年 限进行调查分析，按国家有关部门最新颁布的汽 车报废标准的有关规定，根据车辆的已行驶年限 和尚可行驶年限，计算车辆的理论成新率即： 理论成新率=尚可使用年限/ （已使用年限+尚可 使用年限）X 100%② 勘察成新率：评估人员对整车、车架、发动机、 变速箱、转向及制动等车辆主要部件的勘察， 按 国家有关部门最新颁布的汽车报废标准的有关 规定，结合车辆使用状况、维修保养情况，分别 评定得出车辆各部件的勘察成新率，各部件勘察 成新率相加即得出车辆的勘察成新率。

③ 综合成新率：综合成新率=理论成新率X 40%+ 勘察成新率X 60%3、评估值的确定 评估值=重置全价X成新率（F）无形资产一土地使用权通常采用的土地评估方法有收益还原法、假 设开发法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数 修正法等方法评估方法的选择应根据《资产评 估准则》、《城镇土地估价规程》以及待估宗地的 具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收 集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度， 选择最适宜的评估方法进行评估对于待估土 地，因其位于基准地价覆盖范围内，可采用基准 地价系数修正法进行评估；同时采用假设开发进 行评估分析上述两种方法的结果，综合确定最 终土地使用权价值基准地价系数修正法是利用城镇基准地价 和基准地价修正系数表等成果，按照替代原则， 就待估宗地的一般条件、区域条件和个别条件等 与其所处区域的市场条件相比较，并对照修正系 数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，求取待估宗地在评估基准日价格的方法计算公 式为：Ps= PX K1 x K2X (1 土刀 Ki) x K3± K4式中：Ps—宗地地价P—基准地价K1—期日修正系数K2—土地使用年限修正系数刀Ki —区域因素、个别因素的修正系数。

K3—容积率修正系数K4—开发程度修正假设开发法是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本 及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格 余额来估算待估土地价格的方法G) 在建工程、固定资产清理、递延所得税资 产对于在建工程、固定资产清理、递延所得税 资产，其清产核资值为0.00元，故不需 在进行评估C流动负债对于流动负债，我们根据企业提供的各项负 债评估明细表，核实各项债务是否为评估基准日 实际存在的债务和负债金额，不漏记和错记，以 正确揭示企业负债情况，最后以清产核资值作为 评估值四）收益法法现金流折现方法（DCF是通过将企业未来 预期的现金流折算为现值，估算企业价值的一种 方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适 宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得 到企业价值其适用的基本条件是：企业具备持 续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳 定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及 可量化使用现金流折现法的关键在于预期现金 流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠 性等当对未来预期现金流的估算较为客观公 正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有 较好的客观性，易于为市场所接受。

A、评估思路根据本次评估尽职调查情况以及评估对象 的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思 路是以评估对象的会计报表估算其权益资本价 值即首先按照收益途径，采用现金流折现方法（DCF，估算评估对象的经营性资产的价值， 再 加上基准日的其他非经营性或溢余性资产的价 值，来得到评估对象的企业价值，由企业价值扣 减付息债务价值后估算评估对象的权益资本价 值本次评估的具体思路是：1、 取得企业近几年收入、成本、费用、利润的 相关财务资料、同行业市场状况及其他有关资 料2、 根据该企业的历史资料、所处的市场环境、未来发展规划等因素，对企业的历史年度的收入 及其构成进行分析，采用分段法预测企业以后年 度的主营业务收入因此，在对整体收益进行测 算时，通过对基准日前几年的年度收益及对成熟 市场的合理利润的分析预测以后年度的收益3、 根据企业的经营成本现状及企业特点，合理 预测企业的运营成本4、 求取企业的利润总额，根据对企业所得税征 收的实际情况，计算所得税，得到企业的税后净 利润5、 根据企业的税后净利润计算企业自由现金流（FCFF6、 根据加权平均资本模型（WAC）确定折现率7、 根据企业经营特点，对企业自由现金流折现 模型选择两阶段模型的增长模式，即未来 n年 的净现金流量有一定幅度的增长，n年后的净现 金流量保持在第n年的水平上。