中原北京cbd东区国际公寓项目定位市场研究报告112页.ppt

1从地从地产产新政的影响开始新政的影响开始谈谈起起23新政要点90平米\70％的比例限制；首付款提高，贷款比例降低;营业税；一石激起千层浪一石激起千层浪4政策对我们的影响1、工程取得了开工证，赢得先机；2、对于局部投资客户会造成一定的影响；3、销售认购方式更为透明，价格攀升制造障碍；4、大户型市场看好，缺乏纯粹的高档社区；5目 录第一局部 市场研究和结论第二局部 工程定位及价值提升体系第三局部 中原地产特色营销支持6一切一切结论结论都可以从市都可以从市场场中得到中得到A、竞争工程样本研究B、市场研究总结第一局部、市场研究和结论7姚家园路 　　　　　　　　　　朝阳北路 百 子 湾 路甜水园街金台路西大望路 长安　　　街京通快速东三环国贸桥朝阳路东四环四惠桥 慈云寺桥本案D红领巾桥京广桥DD 　　　　广 渠 路 双井桥大郊亭桥朝阳公园万达润枫水尚华贸中心后现代城A-Z Town蓝堡远洋天地住邦2000现代城耀辉国际金地乐成国际A派公寓华业玫瑰壹线国际海华堂万科东第天鹅湾姚　　家　　园　　路合生国际富力城星河湾CBD东部区域双井板块百子湾板块朝阳公园板块朝青板块泛海8　　双井板块：　　合生国际花园/富力城　　百子湾板块： 　A派公寓/乐成国际　　朝阳公园板块：万科东第/华业国际中心9合生国际花园10调研内容项目名称合生国际花园　　总规模20万平方米，分二期开发　　建筑风格现代简约式的曼哈顿式风格　园林风格绿化率38%，3万平米私家中庭园林　总套数1400户，一期334套　　销售价格销售价格13000元，成交均价12924元，总价区间85-210万元之间　　销售情况目前共销售600余套　户型面积一居室二居室三居室四居室6598-106105-13816011%38%48%3%小区配套10000平米主题商业街　　物业公司广乐康景物业服务有限公司，2.99元　SOLGAN以未来为中心　　建筑单体及层数11栋，一期5栋板式公寓，18-24层　开盘入住时间2006-5-20开盘，2007-6-30入住层户数两梯三户至四户　　装修标准精装修，品牌档次不高，报价为1000元智能化标准基本齐全　　　11富力城12调研内容项目名称富力城　　　总规模139万平方米，已推出三期建筑风格现代简约式风格　　园林风格绿化率48%，17万平米私家园林　总套数6000多套　　　销售价格近期销售均价12822元/平米总价区间85-300万元　　销售情况目前三期总套数为1474套，销售率已达96%，未来推出4期为超大户型。

户型面积一居二居三居四居65-70100-120140-160210-2409%23%57%11%小区配套1.8万六星级生态会所、1.5公里精英商业街物业公司北京恒富房地产开发有限公司　建筑单体及层数一期11栋，二期20栋，三期46栋开盘入住时间开盘时间：一期2003.3、二期2003.12、三期2005.7入住时间：一期2004.10、二期2005.7、三期2005.10标准层户数一梯两户　　　装修标准全部精装修，报价1500元　智能化标准基本齐全　　13A派公寓14调研内容项目名称A派公寓　　　总规模6.5万平方米，分二期开发，目前正在热销一期建筑风格美式现代风格　　园林风格绿化率31%，4000平米共享绿化空间　总套数468套，一期144套　　销售价格销售均价11000元，成交均价9821元　总价区间120-230万元　　销售情况已销98套，未销46套，销售率68%　户型面积一居二居三居四居55-6590-110118-13822026%44%29%1%小区配套地下会所及底商　　物业公司北京中原华厦物业公司　　SOLGAN国贸上层境界　　　建筑单体及层数4栋9-16层板式、塔式、板塔式公寓　开盘入住时间2006-3开盘，2007-4入住　　标准层户数一梯二户至四户，二梯八户　装修标准全部精装修，报价1500元　　智能化标准基本齐全　　　15华业国际中心16调研内容项目名称华业国际中心（50年产权）总规模1万平方米（不包括写字楼及商业）　建筑风格现代主义建筑风格　　园林风格四季都市森林景观　　总套数280套　　　销售价格预计销售价格13000元，总价区间70-180万元之间户型面积一居二居大二居　46-5070-90120-136　小区配套云间会馆、双语幼儿园、双网球场、200米国际商业街物业公司国贸酒店物业管理公司建筑单体及层数1栋楼，17层　　开盘入住时间未定，预计今年7月开盘装修标准800平米大堂，12米挑高，室内全部精装修智能化标准基本齐全　　　17万科东第18调研内容项目名称万科东第总规模4.3万平方米　建筑风格新古典主义建筑风格　　园林风格绿化率30%　　总套数300套（220套三居室和80套二居室）销售价格预计销售价格16000元户型面积二居三居　110160　物业公司万科物业公司建筑单体及层数2栋21、22层塔楼和1栋10层板楼开盘入住时间预计今年8月开盘，2007年4月入住装修标准全部精装修智能化标准基本齐全　　　19乐成国际二期　20调研内容项目名称乐城国际二期总规模12万平方米　建筑风格新古典主义建筑风格　　园林风格绿化率30%　　总套数480套销售价格预计销售价格15000元，户型面积二居三居四居　　物业公司深圳金地物业管理有限公司建筑单体及层数开盘入住时间预计今年8月开盘装修标准全部精装修智能化标准基本齐全　　　21潜在竞争对手(即将推出楼盘)耀辉国际城\泛海国际住区22耀辉国际城　23调研内容项目名称耀辉国际城总规模23万平方米　建筑风格　　园林风格　　总套数商业15994平米；酒店式公寓16329平米；公寓90925平米销售价格公寓面积均在200平米以上，最大的户型在1000平米左右户型面积　　物业公司建筑单体及层数建筑层数51层，地上47层，地下4层开盘入住时间装修标准全部精装修智能化标准基本齐全　　　24泛海国际25调研内容项目名称泛海国际住区总规模260万平方米，住宅部分120万平米　建筑风格新古典主义建筑风格　　园林风格贝尔高林景观设计　　总套数一期57万平米，公寓41万平方米,共1749套。

销售价格预计销售价格15000元，主力总价区间250万元-350万户型面积二居三居四居　130-150170-240240-330　物业公司建筑单体及层数高层板楼开盘入住时间预计今年10月开盘装修标准全部精装修智能化标准基本齐全　　　26研究总结\单价区间样本目前的销售报价为11000-16000元/平方米；13000元/平方米价格为主力27研究总结\总价区间总价区间130万-260万为主流28研究总结\装修品质精装修标准在1000-1500元/平方米之间29研究总结\供给量统计尚存供给约2200套，大局部工程接近尾盘30政策市场机遇31面对机遇我们是否已经做好准备?32第二局部￿￿￿工程定位及价值提升体系A、优劣势分析B、客户定位C、产品二次提升体系D、营销推广价值提升体系E、最终价格表达33优       势34朝阳路拓宽、紧邻东四环使本工程具备了无可比较的优势；35高档立面效果36豪华品质大堂，高投入营造了高品质37一期社区环境38障        碍39  租金水平较低推广定位不够明确     口碑的丧失产品细节存在缺陷道路导引系统不完善东区障碍40周边环境不佳，交通路线不易识别41产品细节42推广定位不够明确CBD家庭至上CBD、地位、光耀国际国际人的东区国际外界对于东区国际的认识不清楚，客群定位模糊43口碑的缺失物业管理的效劳水平；日常的费用开支；工程质量等遗留问题。

44小区租金比周边工程低45工程已具备一定的高档社区质素，但一直未能进入CBD主流高档楼盘的队列；小 结产品细节导致工程总体品质感不高；物业的效劳水平导致了工程的口碑缺失；物业的租金水平相对较低46市场的需求就是我们的需求客户定位客群分析\客户特征\客户需求47自住客户对ＣＢＤ／泛ＣＢＤ商业气氛感兴趣稳定的中高收入阶层多为二次或屡次置业者非常注重生活的便利性喜好尊贵感觉存在不同程度的投资心理客群分析48投资客户长期在周边投资高档公寓的投资买家注重加快出租周期，降低投资风险，迅速做出反响口碑传播的重要实施者更热衷于能减少本钱的投资商住客户多为设计、咨询等小型企业注重办公场所的便利性对办公本钱较为敏感客群分析49富豪阶层中产阶级上层中产阶级中层高级白领中上层客群阶层分类 普通白领群众阶层50中产阶级中上层大型企业的高级决策层＼驻华外企高层艺术界知名人士＼中型私人企业主政府机关高级公务员＼高等专业的专项技术人员高级白领中上层大型企业的中级管理者＼驻华外企中层政府机关中层干部＼高级专项技术人员律师＼高级财务人员＼IT精英＼普通职业经理人客群职业分类 51中产中上层主要特征非第一次高档公寓置业者公寓高档公寓第N次置业者目前拥有物业价值超过150万市场因素: 物业升级(并非跳级)面积有倍增长　　价格有倍增长尤其对于非第一次高档公寓的购置者而言，他们对高档公寓有自己独特看法设计合理、细节出众的具有较高品质社区将成为关注重点。

公寓别墅52高级白领阶层主要特征第一次高档公寓置业者普通住宅／公寓高档公寓非首次置业者目前拥有物业价值超过１００万市场因素:物业升级(并非跳级)面积略有增长　　价格略有增长现有物业已经不能满足自身需要，对高档公寓有着向往和憧憬，需要通过居住物业的逐步升级来验证自身的开展成果53高档公寓的品质感 ；交通便利，配套齐全 ，距离商务区直线距离较短；体贴的效劳；国际化大环境优势 ；户型舒适 ；前瞻的投资价值；物业自身保值与升值潜力 主力客群心中的高档公寓标准54产品价值二次提升体系样板装修提升\特色配套提升\物业管理提升\增值效劳提升55样板间精装修，营造现场视觉吸引产品价值提升56翠鸟的把戏生活-------感观主义风格  人群素描：对艺术和生活品质有着苛刻要求，追求个性的生活方式，是城市里的活泼分子典型特征：艳丽的色彩 57贵族的世纪奢华------新装饰艺术风格 典型特征：Art Deco拥有纯粹而艳丽的色彩，自然的几何图案，金属原始的光辉及充满质感的材料，品质感是其核心人群素描：有闲的新中产阶级，热爱生活的雅痞一族 58回归原生态------自然主义风格 典型特征：在现代简约根底上应用更多的自然材料 人群素描：不管阶层和收入，热爱自然、追求自然、享受自然的人士 59 完美的莫扎特圆舞曲-----新帕拉迪奥风格 典型特征：新帕拉迪奥风格强调廊与柱的对称、线条的起伏及雕塑的立体感。

整体感觉瑰丽而非浮华，妩媚却不失端庄 人群素描：功成名就的城市精英和中产阶级 60完善成熟配套，引入主题化运营模式配套设施提升61咖啡、茶馆、餐饮等超市\精品店地下局部单设入口，台球、自助影院等对现有会所的运营——提升信心、提供方便62增加一期业主生活便利性，为二期销售提供支持餐厅咖啡厅台球超市咖啡厅63东区首家异域风情顶级SPA主题会所64和谐 / 美丽 / 健康 / 舒展 / 纯洁 / 心境 海洋水疗游泳池、香薰、草药、鲜花、泥疗．．．65品牌化管理彰显工程品质物业管理的提升66礼宾效劳/客务效劳/管家特约效劳/商务中心效劳/餐饮效劳物业效劳水平直接关系业主居住质量，个性化的物业效劳是高档工程的共性，定制式物业满足业主不同需求，是工程整体品质的突出表现专业化管理团队专业化管理团队 品牌化特色效劳品牌化特色效劳项目项目物业管理物业管理华贸国际公寓第一太平洋戴维斯观湖国际戴德梁行华业国际中心国贸酒店管理67提高社区的出租率和租金水平——开发商成立租务中心增值效劳提升68要点回忆地产新政的影响——大户高档社区市场看好；周边市场研究——未来供给量逐步减少，区域优势凸显；主力客群分析——中产中上、高级白领；产品价值二次提升体系——样板装修、特色配套、物业管理、增值效劳4大产品价值提升体系；营销推广价值提升体系——形象力提升、深度推广渠道；价值提升的目的是价格提升；中原特色营销体系介绍。

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