成都南延线商业综合体市场调查分析报告.doc

成都南延线商业综合体市场调查分析报告经营部 .2.25目 录一、调查范畴二、区域概况 1、成都经济运营概况 2、天府新城规划发展概况 3、成都房地产市场概况三、 楼盘详情 1、天府大道北段（三环路至府城大道之间） 2、天府大道北段（府城大道至绕城） 3、天府大道中段（绕城至华府大道）四、 商业状况 1、南延线既有商业业态状况2、成都零售业发展报告摘要五、调查分析一、调查范畴成都市南延线天府大道两侧；三环路以南，剑南大道以东，红星路（科华路）延线以西，华阳绕城（华府大道）以北上图：调查范畴示意图）二、区域概况1、成都经济运营概况，成都完毕地区生产总值8138.9亿元，比上年同期增长13.0%其中第一产业增长值348.1亿元，增长3.8%；第二产业增长值3790.6亿元，所有工业增长值3149.6亿元，分别增长15.6%和16.5%；第三产业增长值4000.3亿元，增长11.5%l 工业生产较快增长全市规模以上工业公司合计完毕增长值2589.0亿元，增长17.2%电子信息产业规模迅速扩大，随着英特尔、戴尔、联想、德州仪器、富士康、仁宝、纬创等IT制造业龙头公司相继投资建厂和竣工投产，电子信息产业全年实现增长值582.7亿元，增长33.3%。

汽车产业增势强劲，一汽大众、一汽丰田、吉利等整车项目陆续达产和扩能，汽车产业实现增长值295.9亿元，增长42%l 固定资产投资稳定增长全市固定资产投资完毕5890.1亿元，增长17.7%房地产开发投资完毕1890.0亿元，增长18.5%天府新区项目投资1400.0亿元，增长48.9%l 消费品市场平稳运营全市实现社会消费品零售总额3317.7亿元，增长16.0%l 财政收入稳定增长，金融业发展良好全市地方公共财政收入781.0亿元，增长18.9%,其中税收收入571.6亿元，增长17.3%公共财政支出982.3亿元，增长15.8%截止12月底，全市金融机构人民币存款余额为20354亿元，增长19.0%，其中储蓄存款7060亿元，增长18.8%金融机构人民币贷款余额为15630亿元，增长13.5%l 外贸、外资迅速增长全市实现进出口总额475.4亿美元,增长25.5%其中出口总额303.6亿美元，增长32.4%；进口总额171.8亿美元，增长15.0%全市实际运用外商直接投资85.9亿美元，增长31.1%l 城乡居民收入稳步提高城乡居民人均可支配收入27194元，增长13.6%；农民人均纯收入11301元，增长14.2%。

以上数据来源：成都记录局）2、天府新城规划发展概况天府新城处在天府新区核心区域，是整个天府新区的重中之重2月21日，天府新区规划建设委员会，审查并原则通过天府新城控制性详规及总体都市设计方案上图：天府新区规划示意图）天府新城位于天府新区“一城六区”中心，规划总面积119平方公里；将形成“一轴一带三片六区”的总体空间布局,成为天府新区的管理中心,与成都中心城共同构成带状都市中心；将环绕大源商务片区、新川科技总部片区和正兴商业商务文博会展片区等三个重点区域，布局形成大源西、锦江西、正兴北、万安以及中和旧城和华阳旧城等其她六个高品位综合功能片区天府新城总体定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中心和会展博览中心，以现代服务业为主导的都市功能区，都市重要的商业中心、行政中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服务中心天府新区成都区域有在建项目908个，投资规模达4342亿元，合计完毕投资1400.02亿元，同比增长48.9%，比全市投资增长高31.2个百分点，对全市投资增长的奉献率高达52.0%，是全市投资增长最快的热点区域天府新区实现地区生产总值1219.2亿元，同比增长18.5%，比全市高5.5个百分点；新落户天府新区成都区域的外资机构50家，世界500强公司51家，目前有200余家世界500强公司入驻成都。

以上数据来源：成都记录局、四川）3、成都房地产市场概况A、成都全市商品房综合分析，成都市商品房市场新增供应约2561.07万㎡，合计278343套房源；成交面积约2330.50万㎡，合计252494套房源，供求比为1：0.9从-成都市整体商品房市场供求呈现出一种跌宕起伏的态势，由严重的供不小于求到供不应求，再到回归到供求持平的局面，、则持续两年浮现了供不小于求的局面上图：成都整体市场商品房供求走势图）主城区成交量为895.35万㎡，同比上升22.28%；郊区成交量为1435.1518万㎡，同比上涨11.20%郊区成交量已超过主城区，在主城区高房价和郊区配套逐渐完善的影响下，郊区的低价位房源成为了购房者更好的选择成都市商品整体房价呈上扬的态势，商品房均价为7555元/㎡，较商品房均价小幅上升，同比上涨1.45% （上图：成都整体市场商品房各类指标表）B、住宅市场分析 成都市商品住宅合计供应面积1954.11万㎡，成交1978.86万㎡，成交均价为6602元/㎡，供求比为0.99 成都市商品住宅合计增量房源面积1954.11万㎡，合197539套，同比下降15.05%郊区供应量为1215.63万㎡，主城区为738.47万㎡，郊区高于主城区。

双流、郫县、温江在供应量中占比排名前三位，比例依次为19%、14%和13%户型产品以70-90㎡面积段为主，占比为41%；各建筑形态中，以高层供应为主 成都市商品住宅共成交房源206587套，合计1978.86万㎡，同比上涨19.61%郊区成交量为1289.14万㎡，主城区成交量为689.71万㎡，郊区去化量超过主城区近两倍；成交区域成交量排名前三的为双流、新都、郫县三个区域户型区间中以70-90㎡产品去化量最大，成交占比为46%；各建筑形态中以高层房源成交为主 成都市商品住宅成交均价为6602元/㎡，较减少了213元/㎡，降幅为3.13%主城区成交均价为8620元/㎡，同比下降5.96%；郊区成交均价为5523元/㎡、同比下降3.65%上图：住宅成交面积&总价登记表）由上表可以看出，总价方面，50-60万元/套的房源成交套数最大，为30398套，另一方面是总价40-50万元/套的房源，成交套数为22721套从户型面积来，70-90㎡面积段的房型最受消费者爱慕上图：-住宅成交总价段占比登记表）从各总价段成交占比构造上可以看出，商品住宅总价占比位于前三位的为：40-50万元/套，50-60万元/套，30-40万元/套。

且这三个均价段的环比均上涨同步，从70万元以上的总价段的成交占比均下降，其中降幅最大的为100万元/套的房源，降幅达到2.25%成都住宅楼市仍然是刚性需求者的天下，刚需购房者大多为80、90后的年轻一代，因其经济收入较低，家庭人员较少和结婚的需求，大多数选择低总价、低首付，和可变空间赠送的户型，面积段在70-90㎡和90-110㎡的户型倍受消费者追捧商品住宅市场成交面积排名前三的：佳兆业上品、合能四季城、中德英伦联邦均含以上重要特点与刚需产品不同的大户型产品，特别是某些非真正意义的高品位豪宅，因其自身配套功能不完善，产品定位不明确，差别化特色不明显，总价在100万元/套的成交量有较大幅度下降C、写字楼市场分析（上图：-写字楼市场量价对比图）从到，写字楼供应量持续四年处在增长状态，成都写字楼市场整体新增供应量306.54万㎡，环比去年上涨6.49%在住宅市场调控的状况下，投资写字楼市场成交量创184.97万㎡的新高，环比增长10.27%随着金融用地的大规模出让，开发商纷纷加大写字楼地产的开发比重，天府新区大面积的写字楼强势入市，“北改”工程中大规模写字楼规划，成都写字楼市场开始爆发式增长，写字楼供求比为1:0.6，市场严重供不小于求，估计将来五年内写字楼供过于求的情形仍将延续，写字楼市场面临巨大竞争压力。

上图：写字楼分布热点区域）成都既有中高品位写字楼重要集中在中央商务区、东大街和人民南路区域；从土地供应状况看，将来仍然尚有大量的写字楼出目前这三个区域，区域性过剩问题非常突出D、商业市场分析（上图：-成都商业用房量价对比图）成都市销售类商业用房新增供应量为300.42万㎡，环比去年增长30.77%成都市销售类商业用房本年度成交量166.68万㎡，环比去年增长4.08%主城区新增供应量为156.12万㎡，环比去年增长70.33%在主城区趋于接近饱和的状况下，郊区市场更受到开发商青睐，近年来郊区新增供应量均以较大面积放量，今年郊区市场新增供应量为144.29万㎡，环比去年增长4.51%随着都市经济发展带动商业发展，都市对于商业用房的需求不断提高，吸引了大量开发商对于商业地产的投入和大量投资者的入市，新增供应量达到了前所未有的水平从的供求基本持平，到已持续三年呈现出明显的供过于求的状态，供求不均的发展，加大了市场去化难度，导致市场大面积的空置率，后期商业租赁市场纷纷采用低租金的方式来吸引投资者以上数据来源：成都房管局、CRIC）三、 楼盘详情1、天府大道北段（三环路至府城大道之间） 该区域内高新国际广场为高新区管委会所在地，周边学校、医院、幼儿园配套完善，地铁1号线贯穿交通以便，区域内住宅、写字楼、商业楼盘均基本建成运营。

l 特拉克斯国际广场项目开发商为特拉克斯海外投资管理(成都)有限责任公司；产权性质为工业项目总建筑面积79712㎡；南、北楼两座塔楼，高均为20层；办公空间原则层高3.8m，按照6A甲级原则打造；南北塔楼之间有8000㎡的广场；机动车停车位350个项目售价8000-10000元/平米，物业管理费15元/平米·月l 茂业中心茂业中心是一种含商业、写字楼、公寓的商业综合体，由成商集团和成都崇德投资有限公司联合开发建设成商集团拥有地下一层至地面四层商业裙楼物业，面积约为6.83万平米，拟引进茂业百货项目总用地面积2.27万平米，总建筑面积约34.86万平米，A、B塔楼34层，C塔楼31层，商业裙楼4层，地下3层；物业管理费8元/平米·月7月15日一期开始销售，总266套，已售（备案）155套 ，办公楼均价14314 元/㎡ ；3月20日二期开始销售，总258套，已售（备案）50套 ，办公楼均价14072元/㎡ l 中航·九方购物中心项目由中航地产开发，管理公司为成都九方资产管理有限公司，是中航地产全资子公司，专业负责中航集团商业项目的运营和管理项目占地2万平米，总建筑面积10万平米，地下一层，地上六层，有约1000个停车位。

购物中心内业态布局： 负一层：精品超市、个人护理、服务配套、休闲简餐 一层：精品服饰、珠宝、化妆品、咖啡、皮具箱包 二层：男女时装、鞋类、皮具箱包、珠宝、饰品、钟表眼镜、西餐 三层：男女时装、异国美食、饰品、大型电玩 四层：运动休闲、数码、概念餐饮 五层：童装玩具、美容SPA、大型餐饮、美容SPA、照相、家居精品六层：电影院、主题特色餐饮2、天府大道北段（府城大道至绕城） 该。