“逆按揭”业务风险及操作模式探讨.docx

逆按揭〞业务风险及操作模式探讨 “逆按揭〞业务风险及操作模式探讨 摘 要：随着我国逐步步入老龄社会，大局部老年人在退休后，都成为“资产富人、现金穷人〞在这种背景下，“逆按揭〞业务无疑是一种可选方案，可以妥善解决老年人的后顾之忧本文总结了“逆按揭〞业务存在的风险和问题，借鉴各地“逆按揭〞业务的开展模式，创新提出了一种新的思路 关键词：逆按揭 以房养老 住房反向抵押 操作模式 1.引言 按照联合国制定的标准，一个国家或地区60岁以上人口占总人口10%或65岁以上人口占总人口7%以上，即为老龄化社会根据最近一次人口普查显示，2021年我国60岁以上人口已达13.3%，较2000年上升2.9个百分点；65岁以上人口为8.9%，较2000年上升1.9个百分点，这说明我国已经开始步入老龄社会 在缺乏完善的政府医疗、退休保障体系下，大局部老年人所持有的现金或者流动资产并不充裕，尤其是如今普遍存在“啃老〞的情况，老年人在支持子女就业、置业后，其生活很可能陷入捉襟见肘或者无以为继的境地因此，如何保障退休后的生活，提高生活质量，就显得尤为重要，“逆按揭〞业务藉此应运而生。

顾名思义，“逆按揭〞业务俗称“以房养老〞或“住房反向抵押〞，即老年人将自己名下的房产抵押，每月获得一定的生活费，待老年人过世或者到达按揭合约规定的年限后，银行将房产拍卖，归还这些年的本息支出 2.各国“逆按揭〞业务的概况 “逆按揭〞最早起源于荷兰，后英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡等地竞相开展，开展最成熟的是美国2006年“逆按揭〞业务在香港试行，随后在国内也逐渐提上议事日程南京汤山“温泉留园〞的“逆按揭〞业务即是国内首个公开推出的以房养老举措各地“逆按揭〞业务的操作模式主要如下： 新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，该机构一次性或者分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，房价减去已支付的养老金之外的剩余价值交给继承人 香港模式：通过隶属于港府的香港按揭证券〔HKMC〕操作，60岁以上的老年人可将自己非按揭的自住物业抵押给银行，每月获得一笔固定的现金收入老年人可以继续住在原有物业，但是要承当物业的维修保养和及时缴纳物业税、政府地税和管理费的责任老年人去世后，银行出售房产补偿贷款，如房产的收益高于贷款本息，那么剩余款项交给继承人；如房价下跌，导致房产价格低于贷款本息，那么由HKMC补偿银行损失。

南京汤山“温泉留园〞模式：60岁以上的孤残老人，只要拥有南京市60平方米以上的房产，自愿将房产抵押后，可以免交一切费用入住老年公寓，而房产将在老年人逝世后归养老院所有 3.“逆按揭〞业务面临的风险和存在的问题 对于拥有房产的老年人来说，其面临的为难正是拥有庞大资产的“穷人〞，“逆按揭〞业务可以将固定的不动产转化为现金流，解决老年人退休后生活方面的资金顾虑但是，正式施行起来，却还面临诸多风险和问题 3.1按揭银行所面临的主要风险 〔1〕抵押房产贬值、拆迁或灭失风险 “逆按揭〞业务的唯一抵押物是房产，而其价值有高有低，如果在楼市顶峰期办理“逆按揭〞业务，其按揭额度必然较高，那么万一处置房产时，恰遇楼市低迷，房产贬值，很可能资不抵债 〔2〕老年人长寿和信誉风险 大多数“逆按揭〞业务往往只能在老年人死亡这一特定条件下，银行才能出售房产归还贷款假假设老年人比大多数人长寿，那么银行将承当较大的风险，因为银行逐月给付养老金的周期将延长在利息滚存的情况下，“逆按揭〞的贷款本息金额有可能会比抵押房产价值高 〔3〕资金长期占用的时机本钱风险 因为“逆按揭〞业务占用的资金时间较长，从香港的实行模式来看，一般年限为10年、15年或20年。

在此期间，由于老年人无需还款，银行无法即时收回资金占用的利息，而是等房产出售后，按照个人消费贷款计息因为利率是不确定因素，其上行或下行的趋势都较难预测，从07年至11年，贷款利率调整了17次，且一般而言，个人消费贷款的利率低于资本市场的平均利率，因此，用将来的利率计算现在的资金占用价值，显然存在一定的风险 3.2房产拥有者所面临的问题 〔1〕“养儿防老〞等传统观念根深蒂固 中国是有着悠久长远历史文化的国家，在国人的思想中，一般都希望将置办的房产留给子女后代而“百善孝为先〞的观念也深入人心，一般都是由子女来赡养老人因此，老年人退休后一般和子女共同生活，很少将房产出售同时，“无债一身轻〞的想法也不乏存在，老年人很少向银行借款，只要日子过得去即可，对生活的质量要求并不高 〔2〕遗产继承和债务负担问题 银行拍卖房产后，如扣除贷款本息，还有剩余资金，那么由继承人接收如何公平公正分配，也是老年人费心思量的一件事而如果售房款缺乏以抵扣银行贷款本息，政府又缺乏完善的后续保障体系，需要子女负担债务的话，那么显然有违老年人“尽量少给子女找麻烦〞的初衷 〔3〕房价被低估的顾虑 从控制风险角度出来，银行对“逆按揭〞房产进行评估后，一般按照不高于房价60%的比例发放“逆按揭〞贷款，而对于勤俭节约的老年人来说，无疑是觉得房产被低估了，导致“亏了〞。

4.“逆按揭〞操作模式 传统的按揭贷款主体是贷款银行和借款人，而“逆按揭〞业务复杂，要使该业务健康持续开展，必须由政府、贷款银行、老年人、保险公司、房产中介和养老机构等共同参与，明确权责、共担风险、合力运作这种操作模式，既可以加速房产处置效率，使银行躲避风险，同时也为老年人提供了第二种选择渠道因为随着年龄的增加，老年人必须更加注重身心健康，而专业的养老机构显然更能提供周详细致的效劳，满足老年人的需求 在这种模式下，政府作为主导力量，主要有3个角色，分别是政策的制定者、独立监管者和额外风险承当者其发挥的主要作用是制定“逆按揭〞业务的政策，包括利率优惠或财政贴息、减免费用、房产税收优惠等；对贷款银行和中介机构〔含保险公司、房产中介〕的准入审核，筛选实力雄厚的优质中介机构，确保效劳的质量；如房屋价值低于贷款本息时，由政府承当损失，免除贷款银行和老年人的忧虑另外，还可以利用政府的公信力，确保各参与方获得公平、公正的待遇，对各方反映的问题及疑难及时予以解决，保障“逆按揭〞业务的正常开展 贷款银行作为主贷款机构，资金雄厚，而且在老年人心目中拥有较好的信誉办理“逆按揭〞业务，既是对传统按揭业务的拓展，又能密切与保险公司、中介机构的合作关系。

同时，也提高了资产的流动性，在业务到达一定量后，易实现规模效应 “逆按揭〞业务的开展，与中介机构也是密不可分的中介机构可提供房产评估、信息咨询、出售及法律公证等效劳在“逆按揭〞业务开展前和执行过程中，都需要对房产价值进行评估正确合理的评估是业务办理的前提，也是确保各方利益的根底；而在二级市场出售房屋时，房产信息咨询、交易过户变现等也离不开中介机构；如对高于贷款本息局部的剩余价值进行分配时，也需要诸如公证处等部门来进行公证，防止纠纷 专业的养老机构配套设施齐全，并有专门的医疗卫生人员照顾老人的起居逆按揭〞业务引入养老机构，一是能解决老人退休后生活的后顾之忧，减轻孤独感，防止突发疾病时因无人照料而贻误时机；二是对养老机构拓展业务、提高盈利能力也有很大益处 保险公司不但可以对抵押房屋承当财产险，还可以承当老年人的人身意外险在业务成熟后，还可结合老年人的身体状况，推出重疾等寿险品种同时，可以充分发挥“蓄水池〞的作用，通过精心设计产品，开展反向抵押贷款保证保险即在贷款到期时，如房屋价值低于贷款本息，将由保险公司来赔付，这将大大减轻政府负担，也可减少贷款银行的风险这种保险类似于香港按揭证券〔HKMC〕提供的担保和美国联邦政府对HECM产品的抵押担保。

总之，“逆按揭〞业务属于“舶来品〞，它与我国国情契合的时间并不长，推广应用得并不理想，但是，我国“逆按揭〞业务的前景很广阔，目前亟需要政府的支持引导和人们观念的转变笔者相信这一项利国利民的举措，定能有效推进并实现“老有所养、老有所依、老有所学、老有所为、老有所乐〞的美好愿景 参考文献： 【1】周敏，?香港将推“逆按揭〞助市民养老?，?港沪经济?，2021 【2】马翊凯，?关于逆按揭及银行风险因素分析?，?金融实务?，2005 【3】柴效武，?以房养老模式?，浙江大学出版社，2021 。