重要设计关注点.docx

建筑部分规划相关1、井盖、检修盖，应设置在便于检修和维护的位置，其表面装饰物或者覆盖物，应让井盖和检修盖便于识别，易于开启，且不易破坏周边的铺路和设施；尺寸、重量较大的井盖、系修盖，应考虑如何能便于开启位于在首层私家庭院内的给排水、电及燃气检修井盖，如需使用装饰或隐蔽井盖时，在增设的装饰及隐蔽井盖下方必须保留原建筑设计的井盖建筑单体相关1、建筑立面类似凸窗周边、空调机位周边均是保温的薄弱点，虽然通常我们的结露计算能 够通过，但从实际使用上来看，较为充分的保温能防止墙面结露、发霉建议，在有条件的 情况下，尽量做到保温面完整而充分2、 单元门的设置应考虑业主的实际使用感受，不宜采用自重过大的门扇，不便于进出开启3、 因为外立面风格变化，往往会带来户型出现变异设计原则上希望尽量避免变异户型的 出现，但如果确实必须存在变异户型，请务必关注以下部位：1） 关注变异易出现楼层、户型，如：顶层、底层、建筑腰线所在楼层、入口门头穿越楼层、 其它非标准层、中间户和端户差异等2） 关注变异户型可能带来影响的部位：阳台、窗（凸窗）、窗台、设备平台、栏杆、顶棚4、出于防水考虑，外立面材料应谨慎选择无法勾缝、收头的外立面砖材，雨后易积水， 引起外立面渗漏，该类材料不应选用。

建筑户型相关1、首层赠送花园的房型，应考虑在花园内或阳台上预留上水，方便业主浇灌花木下水为 雨水管线时，应注明以免业主将庭院生活污水排入首层赠送花园的房型，应考虑在花园内 或阳台上预留电位电位应考虑在建筑雨棚或阳台内侧以降雨和地面排水不触及为原则，须 配防泼溅盖板不建议在庭院内部铺设生活电压电线2、谨慎选择木质户门，特别是：地下室通向车库的户门、别墅直接朝外可能飘溅雨水的户 门等因为与室外和潮湿空间相连接的户门极容易受潮后变黑发霉3、厨房、卫生间、设备阳台的开门开窗应注意以下几点：1） 设备阳台以及厨房、卫生间外设有设备平台的，应考设备和虑检修人员的进出空间大小， 门窗尺寸应仔细计算和考量，以防设备、检修人员无法进出2） 厨房、卫生间开窗外有栏杆的，请特别注意栏杆高度和可开启的窗扇的高度和尺寸，严 防开窗与栏杆打架3） 厨房、卫生间开窗外有设备平台的，应特别注意设备的布置、安装位置和设备的选型尺 寸防止设备安装的空间不足、设备的尺寸过大与开窗冲突、需要室外控制的设备无法进行 控制调试如：空调外机尺寸过大无法抬出、太阳能锅炉尺寸过大无法安装、洗衣机尺寸过 大无法搬出等4） 向内开启的厨房、卫生间窗扇，应特别注意不能与厨房的水龙头、浴室的搁物台等功能 件位置冲突。

4、阳台的晾晒功能对国人来说非常重要，客厅外的南向阳台或设有洗衣机的其它南向阳台， 必须考虑晾衣架的安装问题首层、顶层及其它阳台有变异的户型，应考虑与标准户型一致 的晾衣架设置5、 户型内洗衣机位的设置，应充分考虑业主的使用习惯，洗衣机位的宽、深、高，上下水 的设置，应满足市面上大部分的波轮和滚筒洗衣机尺寸特别需要关注阳台存在变异的户型， 是否有净尺寸过小、上下水安装位置不合理的问题6、 室内空调机位常常是问题的爆发的集中点，主要集中在如下几个问题上：1） 中央空调未设置检修口，造成后期检修不便2） 中央空调出风口和回风口设置不应太近，否则易造成空调制冷效果不佳等问题3） 中央空调出风口前有灯槽的，应特别注意灯槽的宽度、空调的出风位置、高度以及百页 的风向，避免因灯槽过宽、出风位置不佳带来的制冷效果不佳等问题4） 空调安装预留位置与过梁、线脚、吊顶冲突5） 预留的空调安装位置冷媒管穿管过长，导致制冷效果不佳6） 严禁分体空调安装在窗上、床头上方，以避免：窗周空气湿度较大出现冷凝水滴落或无 法安装窗帘；空调安装在床头制冷噪音过大影响业主睡眠7） 出外墙的冷媒管留洞，未向外倾斜，易造成雨水倒灌。

8） 空调冷媒管预留洞口过高，冷凝水无法排出7、 空调外机位的设计，应考虑：1） 外机位设置在两窗之间的，应考虑窗户的可开启方向，应开向空调外机位，方便空调安 装2） —个层高之间设置上下两个空调外机位的，应考虑设置标准一致（严禁下部为混凝土挑 板，上部为金属三脚架）；特别是在两个外机位分属两个不同业主的情况下，必须保证设置 标准一致若一户为混凝土挑板，另一户也必须为混凝土挑板，避免引起因配置不均而带来 的投诉3） 空调百叶的配置，应疏密得当、便于开启，禁用过密的空调百叶，以免引起空调死机4） 严禁出现狭小空间内面对面对吹的空调外机，这种情况易出现在拼接户型中；对吹的空 调外机因散热困难，易导致空调死机5） 室外机严禁放置于阳台上，对阳台吹风6） 对赠送的中央空调的外机选型应特别注意，需提前明确外机尺寸，建筑需考虑对应的设 备平台尺寸避免发生外机选型过大而导致的设备平台尺寸不够等问题，另外，外机不应仅 仅考虑外机尺寸本身，还需要考虑冷媒管的排布空间（全屋中央空调可能有多根穿管）、外 机排风口位置（排风口位置易与设备平台反坎打架，特别是有建筑腰线、变异的楼层8、 带外连廊户型，因连廊朝向室外，在暴雨等极端天气下，易积水影响业主生活。

因此带 有外连廊的产品，在设计时应关注：1） 应合理的设置地漏，排水找坡方向应向连廊外侧在近业主的户门处建议增设地漏，加 强排水2） 室内外应设高差，在入户门底应形成物理防水，以防止极端情况下雨水倒灌3） 入户门距连廊较近的户型（特别是端户），应在连廊近户门处设置挡墙或挡雨玻璃，减 少雨水飘入4）室外连廊的地面必须采用防滑地砖等防滑类地面材料9、 阳台设计应重点关注的事项：1） 阳台（特别是南向景观阳台）栏板的选择应谨慎，尽量避免选择实体栏板，建议选用金 属栏杆2） 阳台栏杆高度，建筑物临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m ；临空高度 在24m及24m以上时，栏杆高度不应低于1.1m如底部有宽度大于或等于0.22m，且高 度低于或等于0.45m的可踏部位，栏杆高度应从可踏部位顶面起计算3） 原设计为玻璃栏板，后调整为金属栏杆的项目，需特别注意，玻璃栏板因一般居于反坎 中部安装，分割了反坎的空间往往无法形成可踏面，因此栏板高度往往可从地坪起算；但调 整为金属栏杆后，因金属栏杆的地步空隙，形成了可踏面，因此，栏杆高度需从反坎起算4） 当建筑物有腰线时，需特别注意建筑腰线与可踏面的关系。

10、 赠送空间的净高应满足使用要求，需特别注意：1） 坡屋顶、闷顶内的赠送空间，应提前测算可使用空间范围，净高不低于2.4的空间才可 作为房间正常使用在销售交底时忌将层高低于2.1米的空间作为可使用空间承诺给业主 另外，闷顶内还应提前核查烟道、管线位置，避免烟道、管线出现在主要空间当中，影响空 间使用2） 地下室的赠送空间，往往会控制为层高不高于2.2米，但地下空间所出现的过梁、管线 却常常被忽略，导致地下室局部净空低于2米，空间无法使用但今年随着上海市的规范 要求提高，存在地下室赠送面积的项目已越来越少11、 消防门宽度应满足基本的规范要求，因规范中是对除去门框的净宽做出要求，因此， 在前期设计的过程中，应进行尺寸反推，并尽可能多的预留洞口尺寸12、 公共部位的照明设计应考虑到使用的人性化，特别是电梯厅等光线较弱的交通空间， 感应面板应安放在合理的感应位置，同时考虑选用声光人体感应兼具的感应开关13、 室内设计应考虑窗帘的安装，合理的设置窗帘盒；凸窗顶板与窗框须大于50mm;预 留凸窗窗帘轨道安装位置对于无法设置窗帘的凸窗，应考虑薄型窗帘导轨的安装空间建筑辅助构件相关1、 顶部出屋面处烟道与下水排气（臭气）管应有各自独立的管道井，严禁合并管井，以防 相互窜味。

2、 外投内取的信报箱，应考虑外投部位的挡雨和下部信报箱下部的防水；应在投递位置设 置挡雨棚，信报箱下部应向外找坡并设泄水口以防积水3、 建筑的外装饰构件，不应影响室内空间的使用感受，特别是可能带来如：采光遮挡、噪 音、风水禁忌等不良使用感受的，应尽量避免配套及设备相关1、小区非机动车停车位，应考虑：1）室外设置的非机动停车位应设雨棚2） 非机动车停车位应考虑电瓶车充电插座（自助充电桩）的设置3） 地面有抬高或设置在地下的非机动车停车位应充分考虑电瓶车推行的坡道宽度（理想宽 度为 650-700mm）2、 商业项目中对烟道的铺设应考虑使用的安全性，烟道严禁穿越强、弱电间等重要设备空 间散售的商业中，需考虑尽量避免非该户小业主使用的烟道、消防排烟管等设备管线穿越 室内空间；虽然烟道管线穿越室内空间并不违反规范，但可能带来小业主的不满，如无法避 免穿越，应尽量提早在销售风险中，予以适当提醒3、 消防管线的铺设，应考虑到空间的使用关系，虽然消防管最终由消防配套公司落实，但 当发现有实际铺设的消防管存在影响空间使用的问题时，应及早要求调整，如：消防管铺架 高度过低影响室内使用空间、消防管布于天窗等可开启空间的下方影响门窗正常开启等。

4、 热水器的安装，应充分考虑使用的方便性和安全性安装位置应便于业主进行温度调节 对于废气的排放应接管排至非生活空间外并尽量远离窗口，严禁排放于生活阳台及近厨房、 卫生间的窗口5、 住宅地下室不宜设置卫生间对于较为高档的别墅项目，如必须设置卫生间的，污水应 在室外集中强排，不宜将污井设置在室内若一定需在室内设置污水井，需完善密闭井盖及 通风设施的设置，且完善污水泵的配置；也可以考虑给客户提供污水排放条件，但不提供污 水泵地库相关1、 地库出入口忌直角转弯，因行车转弯路线为曲线需要一定的转弯半径，直角弯在双向行 车的过程中极容易导致车辆碰擦，建议：尽量规避入库直角转弯，如实在无法规避，建议适 当增加车道宽度；供微型车、小型车双向行驶的停车库内部空间，弯道处，当转弯半径（内 径）小于15米时，双向行驶的通道宽度不应小于7.5米2、 地库车位如设置在墙壁、护栏及其它构筑物之间，易被设计师忽略与常规车位的差异， 导致停车后车门无法打开以微、小型车为例：车体与墙壁、护栏及其它构筑物之间的净距 纵向（长度方向）应不小于0.5米，横向（宽度方向）应不小于0.6米（如果双侧有墙体， 双侧均应满足该净距要求）；其它车型其净距要求还会放大。

另请特别关注“净距”二字， 当墙、柱外有突出物时，应从其凸出部分外缘计算3、 别墅车库入口宽度净宽应满足2.4米的规范要求（特别关注是否存在影响净宽的其它因 素，如门垛卷帘门的卷帘边等），车库内净距要求应满足小型车停车标准，车库内四周为墙 壁、护栏及其它构筑物的，还应满足车体与墙壁、护栏及其它构筑物之间的净距纵向（长度 方向）应不小于0.5米，横向（宽度方向）应不小于0.6米的基本要求高端别墅应考虑到 业主的实际使用车型，适当放大车库门、车库内部空间；避免出现业主的车辆无法停入车库 的尴尬4、地下车库的地下单元通道，设置门禁的单元通道，应同时设置对讲，以方便业主和访客 在紧急情况下使用5、在地库易引起雨水倒灌的人行出入口，建议考虑采取设置雨棚、选取不锈钢格栅局部代 替排水井盖等动作，减少雨水倒灌的可能性设计交底1、搭建样板房室内空间，应与实际交付情况一致但因缺乏真实的建筑载体，往往在部分 空间的表达上，易出错，并易误导消费者在采用搭建样板间时，应特别注意核对以下空间：1） 室外可能影响室内采光的连梁，室内起居空间内裸露的过梁是否有正确表达2） 功能空间内的设备管线是否有准确表达，特别注意如：烟道位置、需要明装的煤气管表、 地暖较密集的排管等。

3） 对于无法一一表达的内容，可能会带来后续交付纠纷的内容，需设置风险提示标牌2、对于红线内的不利因。