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第一章房地产经纪行业发展历程 房地产经纪与房地产交易相伴而生 早期的房地产交易零星 、 分散 , 多发生 在邻里亲友之间 , 交易双方彼此信任了解 , 容易达成 陌生人之间交易房地产时 , 需要一个彼此信任的人从中说合 、 见证 , 随着房地产交易增加 , 从事说合 的中间 人开始从中获取收益 , 并逐渐以此为职业 , 出现了专门从事房地产经纪服务的 “ 庄 宅牙人 ” , 后发展为专事房屋买卖的 “ 房牙 ” 随着时代变迁 , 房牙 从其他职业中 分立出来 , 房地产经纪行业逐渐形成 一 、 改革开放前的房地产经纪活动概况 (一) 房地产经纪活动 的历史源远流长 在我国 , 由专业人士参与市场交易的制度自古就有 西周时期的 “ 司市 ” 、 “ 间师 ” 、 “ 青师 ” 、 “ 贾师 ” 、 “ 司稽 ” 、 “ 质人 ” 等官职有了估值 、 促成交易 、 管理 市场的职能 , 《周礼 · 地官》卷十五中有 “ 贾师各掌其次之资贿之治 , 辨其物而 均平之 , 展其减而奠其贾 , 然后令市 ” 、 “ 质人掌成市之货贿……掌稽市之 出契 , 同其应量 , 壹其淳制 , 巡而考之 , 犯禁者举而 罚之 ” 的记载 。

出土 的西汉前期的 土地买卖的冥券中 , 有见证人的记载 , ’ “ 见证中保 ” 是古代房地产经纪人的重 要作用之一 到了战国时代 , 井田制遭到破坏 , 土地开始私有 , 土地买卖也慢慢 频繁起来 , 此时出现了针对土地买卖的管理政策和关于土地契约的法律规定 , 熟 悉土地买卖法律和交易契约的专业人士 , 开始参与到土地买卖活动中来 2汉代 有了对经纪人的专业称谓 “ 驭侩 ” , 《史记》(货殖列传第六十九) “ 子贷金钱千贯 , 节验侩 ” , 注曰 :“ 驭者 , 度牛马市 ; 云驱侩者 , 合市也亦是侩也 西汉刘安的《淮 南子》也载 “ 段干木 , 晋国之大驭 ” , 注云 “ 干木 , 度市之魁也 ” 东晋以后 , 管 理民间的田宅交易已经成为官府经常性的工作 , 并使用 “ 文券 ” 作为契税凭证 《隋书 · 食货志》称 :“ 晋自过江 , 凡货买奴裨 、 马牛 、 田宅 , 有文券 率钱一 , 《汉代买地券的实质 、 渊源与意义》鲁西奇《中国史研究》 200 6 年第 1期 “ 居中见证 ” 是房地产经纪晚 基本功能之一 2 参见张传玺《秦汉 问题研究》 , 《论中国封建社会土地所有权的法律观念》1 P2 0 , 北京大学出版社 19 95年 版 。

万 , 输估四百入官 , 卖者三 百 , 买者一百 无文券者 , 随物所堪 , 亦百分收四 , 名曰散估 历宋 、 齐 、 梁 、 陈 , 如此以为常 ” 田宅 、 奴裨 、 马牛是我国古代民 间交易价值量最大三类商品 , 对交易当事人而言 , 这类商品的交易也不具有经常 性 , 所以应有熟悉专业并了解行情的内行人士协助进行交易 我国有史可查房地产经纪活动至少可 以追溯到南北朝时期 , 甚至更早 据《南 齐书》记载 , 南北朝时期就有了通过经纪人买卖房屋的活动 3 唐代专事田宅交 易的经纪人开始被称为 “ 庄宅牙人 ” 4后周时期有了政府发放牙帖的官牙人 , 并 出现 了牙人的同业组织—牙行 “ 如是产业 、 人口 、 畜乘 , 须凭牙保 , 此外并 不得辄置 ” , 5 “ 其有典质倚当物业 , 仰官牙人 、 邻人同署文契 ” , 6 “ 典卖田宅增 牙税钱 ” , 7宋代田宅 等产业的买卖己离不开牙人 , 且当时的牙人具有了管理交易 、 协助征税的职能 元代大量存在从事房屋买卖说合的中介 , 他们被称为 “ 房牙 ” 元代房地产 经纪的地位得到提高 , 对房地产经纪的管理也进一步加强 , 《通制条格》卷十八 《关市》记载 :“ 除大都羊牙及随路买卖人口 、 头匹 、 庄宅 , 牙行依前存设 , 验 价取要牙钱 , 每十两不过二钱 , 其余各色牙人 , 并行革去 ” 。

” 《元典章 · 户部五 · 典 卖》记载 :“ 凡有典卖田宅 , 依例亲邻 、 牙保人等立契 , 画字成交 ” 明清 时期 , 房牙由官府 “ 例给官帖 ” , 方准营业 , 牙行是世袭的 , “ 祖父相传 , 认为世业 有 业无业 , 概行充当 ” , 9每五年编审一次 每当编审之时 , “ 取保 ’ ,, “ 加结换帖 ’ , 因此又称 “ 官牙 ” 房牙称官房牙或房行经纪 , 如京城民人买卖房屋 , 订立契约 , 须请房牙签字画押 , 官稿还盖有 “ 顺天府大兴县房行经纪某某 ” 或 “ 官房牙某某 ” 印章 官府规定 , 牙行每五年编审一次 每当编审之时 , “ 取保 ” , “ 加 结换帖 ” 牙行是世袭的 , “ 祖父相传 , 认为世业 有业无业 , 概行充当 ” 1 0 清朝末年 的《写 3 《南齐书》为南朝梁萧子显撰 , 记述南朝萧齐王朝自齐高帝建元元年( 47 9 年)至齐和帝中兴二年( 50 2 年 ) , 共二十三年史事 , 是现存关 于南齐最早的纪传体断代史 《南齐书》 卷五十二列传第三十三 《崔慰祖 传》载: 慰祖卖宅四十五万 , 买者云 : “ 宁有减不? ” 答曰 : “ 诚渐韩伯休 , 何容二价 。

” 买者又曰 : “ 君但 责四十六万 , 一万见与 ” 慰祖曰 : “ 是即 同君欺人 , 岂是我心乎? ” 《五代会要》 卷二六 《市》 载 : “ 后周广顺二年十二月… …又庄宅牙人 , 亦多与有物业人通情 , 重叠将产 宅立契典当 , 或虚指别人产业 , 及浮造屋舍 , 伪称祖父所 置 ” 5 后唐天成元年(公元 926) 年十一月 , 明宗禁断洛阳城内市场上的牙人活 动的诏令 6 后周广顺二年( 9 52) 十二月开封府上奏奏折 ( (宋史》一七九卷第一三二志 《通制条格》 卷十八 《关市》 《清圣祖实录》 卷 238 , 康熙 四十八年五月 《定例汇编》 卷 11 , 乾 隆三十年九月十二日 契投税章程》有专门针对房牙的规定 , 民国时期 , 房牙的作用更加突出 , 民间订 立契约多有房牙签字画押 , 这一时期的官文书 , 更有大段内容是针对房牙的 1 949 年 , 中华人民共和 国成立后 , 政府出台取缔牙行的措施 , 并将房地产 经纪视作投机倒把活动 , 各地的经纪活动一度被取缔 例如北京 , 195 1 年年中 , 北京市人民政府地政局发布通告 :“ 今后 , 如仍有借说合房屋买卖 、 租赁 、 典质 等 , 从中索取费用者 , 一经查获 , 定予依法惩处 。

” 196 6 年文化大革命开始后 , 私房买卖管理被迫停办 , 至此 , 房地产经纪被最终取缔 直到 197 8 年 , 改革开 放之后 , 重新允许房地产交易 , 房地产经纪行业开始复苏 (二)古代房地产经纪的特点 古代房地产经纪人员的职能众多 , 责任重大 古代的房牙除说合交易之外 , 还兼有协助征税 、 宣传交易规定 、 协助订立契约 、 管理交易等职能 如《旧唐书》 记载 , 德宗建中四年 (783年) , 针对 “ 天下公私给与贸易 ” , 由官府发给牙商印 纸 , 由牙商协助征收除陌钱 1 1 《元典章》卷五三《刑部十五 · 听讼》载 :“ 诸民 讼之繁 , 婚田为甚 其各处官司 , 凡媒人各使通晓不应成婚之例 , 牙人使知买卖 田宅违法之例 ” 元代政府对庄宅牙行的保留说明了其重要程度 《资治通鉴》卷 二十四记载 , 太宗太平兴国八年(983 )三 月 , 知袁州赵孚奏曰 :“ 庄宅多有争诉 , 皆由衷私妄写文契 , 说界至则全无丈尺 , 昧邻里则不使闻知 , 欺周肆行 , 狱讼增 益 请下两京及诸道州府商税院 , 集庄宅行人众定割移典卖文象各一本 , 立为榜 样 , 违者论如法 。

” 宋代有 “ 典卖田宅增牙税钱 ” `2的记载 , 表明房地产经纪活动 开始与税收联系起来 , 房地产契税称作 “ 牙税 ” , 房地产经纪人的协助征税的作 用也可 见一斑 历史上房地产经纪人员的收入较高 《册府元龟》卷五O四《邦计部 . 关市》 载 :“ 后唐明宗天成四年(公元 9 29 ) , 兵部员外郎赵燕奏 : ` 切见京城人买卖庄 宅 , 官中印契抽税契钱二十文 , 其市牙人每贯收钱一百文 , 甚苦贫民 , 请行条理 ’ 从之 ” 可知后唐代庄宅牙人在庄宅买卖时曾经得到交易额的1 0 %的报酬 , 收入 相 当可观 后来 , 房地产经纪服务收费约 定俗成为交易额 5% , 买家出 3% , 卖 , ’参见 《旧唐书》 卷四十九志第二十九 《食货志下》 , 五代后晋时官修的《旧唐书》 , 是现存最早的系统记录 唐代(公元 618一907年)历史的一部史籍 《旧唐书》共二百卷 , 包括本纪二十卷 , 志三十卷 , 列传一百 五十卷 《宋史》一七九卷第一三二志 家出 2% , 俗称 “ 成三破二 ” 、 “ 兴三败二 ” 我国古代有的地方也有按田宅不 同收 费不 同的习俗 , 例如江西南昌 , 人们通过经纪人买地 , 要付3%的佣金 , 通过经 纪人买房 , 则要付 4%的佣金 。

而不管是买地还是买房 , 都是买家一方付钱 , 这 在当时叫作 “ 田三屋四 ” 1 3 5%的收费标准比现在的房地产 经纪收费水平还高 , 大致与当代的美国 、 日本 、 台湾地区等房地产经纪行业发达的国家和地区差不多 古代一贯重视对房地产经纪的管理 各朝官府都有对房牙活动都有针对性管 理和限制 如《五代会要》卷二六《市》载有经纪人的违法 活动 :“ 后周广顺二 年 (95 2年) 十二月……又庄宅牙人 , 亦多与有物业人通情 , 重叠将产宅立契典 当 , 或虚指别人产业 , 及浮造屋舍 , 伪称祖父所置 更有卑幼骨肉 , 不问家长 , 衷私典卖 , 牙人钱主 , 通同蒙昧 , 致有争讼 ” 因此要求 :“ 应有诸色牙人 、 店主 人引致买卖 , 并须钱物交相分付 或还钱未足 , 只仰牙人 、 店主明立期限 , 勒定 文字 , 迭相委保……如是客旅自与人商量 , 其店主人 、 牙行人 , 并不得邀难遮占 , 称须依行店事例 引致 ” 《宋刑统》卷一三《户婚律 · 典卖指 当物业》转载唐元和 六年 (公元8 11年) 以后的一段救文 , 称 “ 如业主 、 牙人等欺圈邻 、 亲 , 契帖内 虚抬价钱 , 及邻 、 亲妄有遮者 , 并据所欺钱数与情状轻重 , 酌量科断 。

” 明朝一 度禁止官牙 、 私牙的活动 , “ 有敢称官牙 、 私 牙者 , 许邻里 、 坊厢拿获 , 以凭迁 徙 ; 若系官牙 , 该吏全家迁徙 ” 整体而言 , 明朝统治者允许官牙 、 私牙营业 , 分别通过官府指定或批准获得营业资格 清代通过发放牙帖的方式控制牙商 , 牙 帖相当于今天 的营业执照 , 领了执照之后还要缴纳牙税才能正式入行 光绪年间 , 清政府设立房地产买卖的机构 “ 官 中 ” , 设中人 , 俗称 “ 房纤 ” 光绪三十四年颁 布的《写契投税章程》共1 7项条款 , 1 0条涉及房牙 , 其中 8条专对房牙而设 , 称 “ 牙纪人等均当切实遵办 ” 这些条款涉及房牙职责 、 抽取佣金数额 、 奖罚办 法等等 , 内容周到细致 二 、 改革开放以来的房地产经纪行业发展历程 19 7 8 年 改革开放以来 , 在城镇住房制度改革不断推进 、 房地产市场持续发 展的大背景下 , 我国房地产经纪大致经历了复苏 、 初步发展 、 快速发展等 阶段 目前 , 我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段 《中国民事习惯大全》 第 27 一 3 1页 , 广益书局 192 4 年版 。