外环绿化带开发方案.doc

双港起步区外环绿化带开发方案一、地块概况外环绿化带（起步区段）北抵海河、南至津沽公路、西临外环河、东接双港 起步区，南北长两公里，东西宽五百米，占地面积约一平方公里（1500亩）土 地现状以农用地（耕地及大棚）为主，其余为建设用地（部分厂房和零星村落） 及未利用土地区内靠近外环河一侧50米宽绿化林带已建设完成具体用地情 况如表1土地现状 表1土地分类农用地建设用地未利用土地占地面积（亩）1074147279占地比例（％）721018注：表中数据依据《300米绿化带区域土地价格测算表》，通过实地调查，基本符合实际二、本段绿化带定位外环绿化带是中心城区外围的一个生态环境圈，在天津市绿化景观体系中占有重要的位置外环绿化带（起步区段）位于海河中游整体开发区域的门户地带,应成为柳林风景区的重要组成部分三. 开发原则外环绿化带项目属于政府投资建 设的公益型基础设施项目，但是由于 受经济条件制约，冃前绿化带的建设 很不理想，急待寻求一种全新的开发 模式，即走市场化道路开发外环绿化 带的模式具体就是由我公司出资帮 助政府进行投资建设，在满足市外环 绿化带总体要求和柳林风景区的功能及景观效果前提下，突出自身的生态特色，通过“以苗养林”，“以游养林”、“以 房养林”等经营方式达到区段绿化带总体经济平衡。

四、规划构想本段绿化带以创建全新柳林风景区为开发主题，坚持生态建设本着植物多样性原则，搞好植物材料的合理搭配，达到既绿化又美化的效果种植大面积生态防护林、景观林，营造郊野生态环境；兴建人工绿地，乔、灌、花、草相结合，注重自然生态系统与人工绿地生态系统相结合，高大乔木、亚乔木、花灌木、鲜花、绿草的空间立体配置和 植物色彩的季相变化，形成树木常青，花卉不谢，"一路一品〃、〃一路一个特色〃 的景观效果；同时开挖人工湖，改造现有河道，实现水系阡陌纵横、树绿水美; 营建相关服务配套设施：特色餐厅、生态俱乐部、森林别墅，供人们休憩、居住 Z用；建设植物园展览馆，丰富区内的生态概念；修建地下通道连接柳林风景区与起步区以促进区域间人流互动,敷设共同沟达到能源互补营造“水清、树绿、居美”的生态园区，与柳林心止到功阳川戍心„ ■ 豪Jf能完善、生态概念丰富，真正意义上的柳林风景区五、开发方案根据土地使用权获得方式不同，拟定土地流转、征收两种开发方案，具体如方案一:72公顷农用地采用有偿流转方式获得经营权进行生态开发项目建设，流转 期15年，流转费用参照津南农业园的标准，拟定600元/亩•年对10公顷建设 用地及18公顷未利用地采用征收方式获取所有权，进行土地整理后转让。

注：以土地有偿流转方式进行生态林建设是一种全新的公共绿地建设模式，按照“土地 流转、三权分立、价值显化、市场运作、利益共一亨”的方针，不改变农村集体土地所有权性 质，通过使用权合作入股、合作、租赁、互换、联营、置换等方式，使农村集体土地使用权 发生变更根据双港起步区外环绿化带开发主题、构想及各类用地比例将绿化带内土地 分为两类：经营用地、牛态开发用地根据开发构想，合理分配土地、布局项目， 同时作了相应的投入产出分析具体内容如下：1.各类用地指标拟定经营用地28公顷，牛态开发用地72公顷，具体各项目用地指标如表2 用地平衡表 表2序号用地面积 （公顷）比例 （%）目 项1A82H2地 林233O4态发地 生开用O115O n72%65748298、 厂00H2.投入产出分析1）生态开发用地投入产出① 牛态开发用地流转费用牛态建设用地72公顷通过流转方式获得，流转补偿费用按600元/亩计，流 转期15年总费用为972万元② 牛态开发用地建设投入根据用地平衡表及市场调查，各建设项目投资费用如表3项目建设费用建设项目占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）建设单价 （元/平方米）总投资 （亿元）1林地2323100.0232苗圃、花圃10101500」53草地10101000」04水域10101000」（）5风景游赏、文体休闲8\5000」56餐饮娱乐1120000.27交通与工程S820()0」68植物展览馆21.210000.129汇总721.61③ 生态开发用地经营收益经营收益表 表4-序号建设项目经营收入 （万元）经营成本及运营费用 （万元/年）收益 （万元/年）1林地01()-102苗圃、花圃3010203草地025-254水域10063.536.55风景游赏、文体休闲200201806餐饮娱乐15128646487植物展览馆1002()808汇总1530448.51081.5餐饮标准：参照北京蟹岛，保守按平均客流量600人/日，每人消费70元，收益30元/人计,餐饮收益可达到648万元/年。

注：1.按每亩可种植速生杨110棵计算，每株每次3 0公斤用水量，20公顷每浇一次水需4950吨，第二年浇水为2500吨，以后每年浇一次即可确保树木成活成林，利用再生水浇灌绿地，4. 50元/吨，水每年水费平均约12000元林地、苗圃的养管费用为200元/亩•年，20公顷养管费用为6万元考虑补苗等因素，预计年费用为20 万元2. 1平方公里草坪一次需浇水15 0吨，全年浇水1 5次，年用水量为2 2 5 0吨，而且要年年保持这种用水量，如遇干旱年份，草坪用水量更大本测算中草坪面积为0.1平方公里，考虑到干旱因素，年用水量预计250吨，利用再生水浇灌绿地，4. 50 元/吨，每年水费约1200元；日常养护管理费用，草坪的管理费用是树木的8倍， 即1600/亩•年，年养管费用为24万元考虑到特殊情况，预计年费用为25万元3. 开挖1米深人工湖，考虑到降雨量及自然蒸发因素，预计年补水量为30%利用再生水进行景观补水，需水量为30000立方米/年，费用为13. 5万元，湖水净化主要通 过生态手段降低成本，预计年运营费用为50万元，预计总费用为63. 5万4. 参照水上公园标准，预计本区域客流量为300人/天，按次计算餐饮娱乐，展馆的等 经营项目的收入。

2）经营用地开发投入产出通过征地方式获得的28公顷土地，进行一级土地整理，征地费用为0. 78 亿元，按照协议政府反还净收益的80%,实际征地费用0. 58亿元基础设施建 设费用按2亿元/平方公里计算，合计整理费用2. 58亿元根据当前市场行情及区域开发定位，保守预计转让价格50〜60万元/亩，总 收入0.62〜1.04亿元3.回收期预测由上述测算，生态开发用地土地流转费用972万元，建设费用1・61亿元， 总投入为1.7亿元，建设用地开发收益约0.62〜1.04亿元，经营性项目年均收 益约1081. 5万元，预计7〜10年收回成本方案二：采用征地拆迁的方式获取绿化带内全部土地，在注重生态开发的基础上，建 设一定量的住宅达到经济平衡根据双港起步区外环绿化带开发主题、构想及各类用地比例将绿化带内土地 分为两类：居住用地、生态开发用地根据开发构想，合理分配土地、布局项冃， 同吋作了相应的投入产岀分析具体内容如下：1.各类用地指标根据方案拟定居住用地40公顷，生态开发用地60公顷，各项目具体用地指 标如表5用地平衡表 表5-序号用地面积（公顷）例 比目 项L120%4234用地公共服务设施用地4居住区相关服务道路用地4区内道路公共绿地（含水面）20区内绿化等茁玉二 398765生态开发用地生态林地1560%防尘降燥、经营苗圃、花圃8育苗、花卉种植草地8公共绿地水域s水上娱乐、垂钓风景游赏、文体休闲6滑草等娱乐项目餐饮、娱乐3丫态倶你部植物展览馆2珍惜植物游赏交通与工程用地7基础设施14合计用地1002•投入产出分析1）生态开发用地投入产出① 生态开发用地征地费用根据《300米绿化带区域土地价格测算表》按比例推算，该项目中生态开发 用地征地费用合计为1・67亿元（含政府净收益）；根据海河中游的开发协议，政 府净收益的80%予以返还，返还后征地费用为1.40亿元（出资建设外坏绿化， 通过市场化手段建设和运营外环绿化带符合发展趋势，可得到政策上支持）。

② 生态开发用地建设投入根据用地平衡表及市场调查，各建设项冃投资费用如表6建设费用表 表6序号建设项目占地面积 （万平方米）建筑面积 （万平方米）建设单价 （元/平方米）总投资1生态林地1515100. 022苗圃、花圃881500. 123草地8810()0. 084水域881000. 085风景游赏、文体休闲63.65000. 186餐饮、娱乐3320000.67植物展览馆31.810000. 188生态俱乐部2210000.29交通与工程772000.01410汇总601.47③ 生态开发用地经营收益 牛态开发用地经营收益如表7所示：经营收益表 表7-序号项目经营收入（万元/年）经营成本及运营费用 （万元/年）收益 （万元/年）1生态林地06.5■6.52苗圃、花圃24816.03草地020-204水域805029.25风景游赏、文体休闲240242166餐饮、娱乐8252256007植物展览馆1503()1208生态俱乐部5002003009汇总18195641255注：该表数据以方案一为依据，计算得出2）居住用地开发投入产岀居住用地内拟建12万平方米别墅，建设成木按3700元/平方米（含征地费 与基础设施投入）计，建设总投入为4.44亿元，相关税费为0. 98亿元（如表 1-4）,投入合计为5. 42亿元。

相关税费表 表8序号项目计税办法备注1营业税及阳「加营业总额X 。