金地中心城房地产建设项目.doc

金地中心城房地产建设项目1 房地产开发项目概述1.1房地产开发项目情况金地中心城居住区位于东湖高新区，基地大致呈不规则矩形，南北长约300米，东西向长约280米，总用地面积为7.11公顷基地北临雄楚大街，东与经管大学相邻，基地中间有规划道路穿越地块毗邻光谷广场商圈；距基地南侧800米处是南湖基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点高差达10米金地中心城住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区金地中心城在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点1.2房地产开发企业开发商：湖北天地房地产开发有限公司投资商：武汉市金地房地产开发有限公司承建商：武建集团,湖北山河集团,华太建设集团（武汉）有限公司代理商：武汉道邦房地产顾问有限公司建筑及园林设计单位：华东建筑设计院景观设计单位：深圳市雅尚建筑景观设计有限公司湖北天地房地产开发有限公司于2000年初由王学东先生为主要发起人创建是一家具有二级资质的房地产开发企业主要涉及城中村改造和惠民安居工程项目的投资建设是一家以房地产开发为核心，集房地产开发、物业管理、高科技产业投资为一体的现代化企业。

总注册资本伍仟万元人民币公司现有员工58人，其中具有中高级职称管理人员21人，员工均为大专以上学历，平均年龄35岁公司成立十一年来，相继独立和合作开发了：“惠安小区”、“惠安新苑”、“柳林雅居”、“金地-中心城”和“明泽-丰华苑”等项目，总建筑面积已超过82万平方米，开发建成小区生活配套齐全，具有领衔当地房产潮流，标示着新现代建筑、新国际景观、新山水生活和惠民安居的高尚品牌综合住宅小区 其中公司投资建成的“金地-中心城”占地8万平方米，建筑面积32万平方米，由14栋33层的高层建筑群组成，成为东湖高新区内颇具影响力标志性大型商住社区马湖城中村安居还建工程“明泽-丰华苑”项目用地11.36公顷，总建筑面积36万平方米，位于洪山区马湖村，毗邻野芷湖、二环线和三环线不仅为政府解决了拆迁、还建难等问题，还形成了一个环境优雅，交通便利的成熟社区公司正在开发建设的项目有东湖新技术开发区关山村“城中村”综合改造项目、汉阳区前进村“城中村”综合改造项目、武昌区向阳村“城中村”综合改造项目、洪山区双建村“城中村”结合改造项目等，总建筑面积300万平方米2 房地产开发前期工作2.1房地产开发的阶段划分投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段2.2土地使用权获取 2.2.1土地使用权出让土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。

土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让 2.2.2土地使用权转让土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件 2.2.3土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为 根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地 2.2.4土地合作中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组2.3开发项目立项与报批2.4房地产开发项目招标2.5办理施工许可建筑工程施工许可证为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证办理程序：根据《建筑法》第8条，申请施工许可证应当具备以下条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆除进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件准备材料:（一）提交材料：重新申领施工许可证的提交：《建设工程施工许可证》第一页1、建设单位变更的，建设单位重新申领建筑工程施工许可证时，应提交以下材料：（1）变更情况说明及法人委托书；（2）原施工许可证正本、副本原件；（3）重新填写、盖章的施工许可申请表；（4）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（5）已变更的国有土地使用证书、建设工程规划许可证。

房屋装饰装修工程应当提交房屋所有权人同意的证明；（6）在建工程，提交施工、监理合同变更备案表;（7）竣工工程，提交原建设单位与施工单位、监理单位的合同终止备案登记表；（8）需要挖掘道路的，提交道路主管部门、公安机关交通管理部门同意掘路占道证明；（9）需要提交资金证明的，续建工期不足1年的，到位资金不得少于续建工程合同价款的50%；续建工期超过1年的，到位资金不得少于续建工程合同价款的30%；（二）注意事项：申请材料齐全、符合法定形式3 房地产开发项目市场调查3.1房地产市场调查方法以下三种调查方法可作参考1、直接调查 直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息通过这种方法取得的信息往往比较可信2、间接调查 通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真3、直接征询 这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。

这种方法也可以街头随机访问或在展销会上作问卷调查4、现场“踩点”调查 这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料不过要注意楼盘资料和售楼人员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度3.2房地产市场调查程序3.3房地产市场调查的主要结论 3.3.1 供需状况 由于2008年房地产市场行情一直低迷，为规避风险，一些项目放缓开发进度今年上半年的市场风云突变出乎了大部分人的意料，在连续几个月高成交后，中心城区房源后续供应明显滞后，再加上武汉市今年庞大的拆迁量和去年延迟购房量直接导致今年行情持续火爆，因此出现“5连阳”现象但是这种情况能否持续还要看后市走向在火爆行情下，一些项目加快了进度，所以下半年可能迎来楼盘上市潮，成交量可能基本保持，而成交价格面临考验 小户型上市量增多由于房价上涨，部分消费者被房子高总价挡住了购房的步伐在上半年，中心城区许多项目的中小户型畅销，以至于有些项目卖得只剩下大户型。

针对市场的趋势和消费者需求，近期小户型推出明显增多，像武昌的金地中心城、泰然南湖玫瑰湾，汉口的创世纪广场、万景国际均相继亮相由于各项目的特质和优劣势不一样，消费者的态度也出现差异，有些小户型产品取得了良好的业绩，但是有些品质一般，性价比又较低的项目销售情况不佳3.3.2 销售状况 9月份，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘368个，成交均价为6009.95元/平方米，比上月上涨了112.31元/平方米，涨幅为1.90%，比去年同期上涨了4.71%;月销售总套数为7163套，平均日成交量239套，比上月增加了1257套，增幅为21.28%，同比去年增幅为209.02% 从各片区商品住宅成交套数情况来看，武昌区域销量较旺，占全市总销量的50.54%，其中，武昌中心区占据全市销售榜首，东西湖片仅次其后，汉口中 心区销售量虽有所回落，但总量依旧可观，名列第三 与上月成交情况相比，本月成交量回升，楼市火热延续，商品房价格继续攀升，已突破6000元/平方米，房价上涨危险，购房者需谨防风险 2008年下半年开始政策暖风吹醒了待而不发的消费者，武汉市从2009年3月份开始连续7个月月度成交量超过1万套，市场热度持续高位。

由于部分中心楼盘提价，成交量出现板块轮换，近郊楼盘从上半年武汉楼盘销售排行之销售面积榜单来看，江南、江北“四六”分踞随后，在光谷经济快速发展的影响下，国内众多知名开发商纷纷看好此区域楼市开发前景，抢滩光谷，如保利、万科等，诸多实力开发商的进驻抬升区域楼盘品质，同时也使竞争更加激烈。