上海港汇恒隆广场探访调研.doc

徐家汇商业高地——港汇恒隆广场图为 港汇恒隆广场全景项目名称：港汇恒隆广场　　商业类别：城市综合体　　商 圈：徐家汇　　体 量：总面积40余万平方米，商铺营业面积7万余平方米　　开 发 商：香港恒隆地产有限公司　　设 计：美国凯里森设计事务所　　轨道交通：地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站换乘大厅12号出口　　【踩盘手记】港汇恒隆广场(英文名GG66)，坐落于华山路、虹桥路侧交界处，地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总建筑面积40余万平方米，涵盖了国际化购物中心、双子塔写字楼、高档服务式公寓的综合性商业地产经过了十余年的发展，港汇恒隆广场已成为上海著名地标性建筑之一一、港汇恒隆广场主要功能布局分析：购物中心图为 港汇恒隆广场购物中心内部港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层商铺营业面积7万余平方米购物中心汇聚集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、泊车于一体，涵盖了男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店一楼中庭挑高36米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，使得中庭及各楼层周围，均可利用天然光源，顾客可于舒适的环境下购物休闲。

商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近一千多个泊位　　双塔写字楼图为 港汇恒隆广场写字楼内部　港汇中心双塔写字楼，每座高225米各51层，总建筑面积达13.4万平方米每座塔楼设置16部高速电梯，内部装修完全依照国际A级办公楼装修标准世界500强或世界著名企业入驻办公，使港汇中心成为名企汇聚之地　　服务式公寓图为 港汇恒隆广场服务式公寓外景　港汇恒隆广场服务式公寓，包括港汇花园一座(RT1)、二座(RT2)及港汇服务式公寓(SA)三栋建筑，拥有六百多套单元可供出租公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层，且配备有高级私家会所及其屋顶露天游泳池、网球场，是上海最具规模的外籍人士服务式公寓二、港汇恒隆广场更名谋求整体升级香港恒隆地产有限公司于2011年3月宣布，位于上海徐家汇的港汇广场已正式易名为“港汇恒隆广场”，并将旗下正在中国内地发展的项目一律命名为“恒隆广场”，以强调“恒隆”的品牌效应新浪商业地产从港汇恒隆广场获得了最新信息，随着新名字的启用，港汇恒隆正在依据楼层主题区域的全新规划、优化租户组合、提升消费定位档次等因素考量，进行全面升级　　今年六月，商场一楼已开始新一轮品牌升级：一楼华山路侧的Dunhill专营店和Dior化妆品已开幕；Vivienne Westwood中国首家店将于八月开幕；国际奢侈品牌Chloé已在全面装修中，预计九月开幕；国际饰品品牌BLISS已迁铺装修后全新亮相；施华洛世奇即将新迁的虹桥路侧商铺已在装修中，预计八月底开幕；九月初，国际顶级一线品牌ESCADA、Loewe将进场装修。

　　在商场一楼升级的同时，二、三、四楼的品牌也正在陆续更新7月20日，首次入驻徐家汇澳大利亚知名品牌UGG入驻二楼入驻港汇多年的DKNY、agnes b.、Miss Sixty已迁新铺后重新开门迎客目前，汇聚了国际知名鞋履品牌的Spige、意大利知名男装David Mayer、女装ILARIA等正在紧张装修中，预计国庆前后全新亮相至此，二楼整体消费群体定位也将走上一个新台阶　　此外，商场五楼两个知名餐饮也是颇受瞩目六月底，享誉世界的台湾小笼包专卖店——鼎泰丰进驻商场五楼而彼邻的知名餐饮品牌——苏浙汇，预计不久即将开幕　　据透露，港汇广场更名成港汇恒隆广场后，不仅将明确宣传“恒隆”品牌，也将突出这一上海项目背后的 “恒隆模式”，这对恒隆地产在中国内地的进一步发展意义深远恒隆地产董事长陈启宗先生表示：“恒隆地产不断扩展内地市场的版图，在多个城市发展更多项目，每个项目均有其独一无二的特色，只有背后的‘恒隆模式’却是贯彻始终，那就是恒隆地产在经济活跃的城市最优越的地段购置大型地块，与顶尖的建筑师行合作，打造包含先进可持续发展设施的世界级商业综合项目，并集中发展购物商场，以及提供卓越的管理服务三、港汇恒隆广场交通动线分析港汇恒隆广场地处华山路、虹桥路等多条交通主干道及地铁的交汇处。

图为 港汇恒隆广场周边地图港汇恒隆广场购物中心主入口正向地铁站出入口，地铁1号线、9号线以及不久将竣工的11号线三条轨交线交汇的徐家汇站换乘大厅，每天迎来送往的百万客流已成为了徐家汇商圈的消费主力军四、港汇恒隆广场业态布局分析港汇恒隆广场购物中心商场内分为7个营业层面，地上六层和地下一层商铺营业面积7万余平方米男女服饰、包袋、鞋履、餐饮、化妆品、手表、珠宝、精品超市、儿童乐园、电影院等百余项品类的四百多个专营店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如Dunhill、Burberry、Dior、Hugo Boss、Emporio Armani、PAUL&SHARK、PIERRE BALMAIN、Max Mara、Thomas PINK、CERRUTI 1881、Coach、Swarovski等图为 港汇恒隆广场地下一层内部港汇兰桂坊，为168米L型街道，汇聚了俏江南、板长寿司、大马可等十余家国际知名连锁餐厅B1层Ole’精品超市、二楼的Versus Versace CAF'E，为人们提供了多姿多采的品质生活体验五、港汇恒隆广场消费人群分析　受众覆盖区域图为 受众覆盖范围分析受众行为特征图为 受众行为分析　受众性别分析图为 受众性别分析受众年龄层分析图为 受众年龄分析六、陈立民：港汇片区有望成为徐家汇商业高地经过十一年的潜心经营，港汇恒隆广场已经逐步确立了其在徐家汇商圈的“龙头”地位。

盛事太平中国董事总经理陈立民先生认为，从体量、区域位置、动线引导和内部设计，以及未来将毗邻徐家汇中心的综合优势看，港汇恒隆广场将有望成为区域内的商业高地即便如此，港汇恒隆广场仍有不小的提升空间，陈立民先生同时提出了该项目外部交通短期不畅、体验式消费不足和餐饮定位需要提升等诸多建议区域“龙头”地位基本确立　“作为徐家汇商圈体量最大的综合体项目，港汇恒隆广场的区域龙头地位已经可以明确 陈立民分析，该项目之所以有如此地位，其所具备的独特优势在于大面积的体量，加上直通地铁的地理优势虽然徐家汇商圈商业都处于地铁直通范围，不过，港汇恒隆广场将通往地铁站的通道刻意做出拓宽设计，在陈立民看来，这是该项目引入消费人群的重要方式　同处徐家汇的太平洋百货和美罗城为何未能在此番较量中占据优势？对此陈立民认为，百货业本身“大而全”的定位令其缺乏个性产品，因而敌不过有业态组合优势的商业综合体而相对而言，美罗城的体量较小，因而其商场内部的通透性并不明显，港汇恒隆则以其大体量的优势，进行交通内部循环梳理，与周边商业项目拉开了距离　　高端路线定位精准目前来看，徐家汇商圈仍以大众消费为主，而港汇恒隆却在此时依然将定位直指高端，陈立民对此表示认同。

他表示，随着未来徐家汇中心的建成，甲级办公楼的落地将引入更多白领消费群，加上港汇恒隆广场本身的写字楼，白领消费将为徐家汇西北角提出更高层次的需求，因此，港汇片区的高端路线受到业内肯定　　体验消费仍显不足　从长远看，港汇恒隆广场项目已被看好不过，陈立民也提出了该项目的几项不足之处首先，目前华山路的修路对该项目的外部交通带来了一些负面影响，而徐家汇转盘的车流拥堵同样为驱车前来的消费者带来诸多不便不过，随着市政规划的完善，该区域的交通今后有望改善另外，随着购物定位的提高，商场内的餐饮定位也应相应作出调整，以满足商务宴请的需求而该项目由于层数较高，如何将人群吸引至高处也将是一个问题所在陈立民同时提出，随着电子商务的发展，人们逛商场的动力正在减小，因此，如何增加体验式消费的问题将摆在港汇恒隆广场的面前，他建议商场内可引进电玩、互动式零售等体验式内容当然，随着消费需求的不断变化，商场对个别店铺的调整也是需要经营者实时关注的部分。