房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化复习题及参考答案95.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化复习题及参考答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【正确答案】B2.下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率【正确答案】A3.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元A.300B.280C.275D.270【正确答案】C4.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A5.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C6.某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【正确答案】B7.估价报告书中说明的()限定了其用途A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况【正确答案】C8.由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限【正确答案】A9.估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()A.一年B.两年C.半年D.无限期【正确答案】A10.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润【正确答案】D11.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。

A.850万元B.700万元C.700～1000万元D.0【正确答案】D12.基本完好房的成新率为()A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新【正确答案】D13.在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润A.建筑材料成本B.建筑物建造成本C.建筑物最基本构造成本D.建筑装饰成本【正确答案】B14.报酬率的表达式为（）A.投资回报／所投入的资本B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本【正确答案】A15.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D16.【真题】某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%该综合楼的价值为()万元A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【正确答案】A17.直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法【正确答案】A18.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。

该宗房地产的收益价格为()A.650万元B.687万元C.585万元D.630万元【正确答案】A19.相比之下，成本法最适合于对()的估价A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A20.()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平A.成交价B.均价C.标价D.起价【正确答案】A21.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A22.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同【正确答案】D23.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【正确答案】C24.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()。

A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算【正确答案】B25.在成本法中，为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的说法正确的是（）A.只区分销售之前发生的费用B.只区分与销售同时发生的费用C.只区分销售之后发生的费用D.应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用【正确答案】D26.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B27.成本法是求取()的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法A.估价对象在估价时点时B.估价对象在交易时C.估价对象在重新协议时D.估价对象在建造前的【正确答案】A28.下列情况中会导致房地产价格下降的是（）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应【正确答案】A29.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。

A.2720B.2800C.2920D.3000【正确答案】C30.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象【正确答案】B31.能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是()A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税【正确答案】D32.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D33.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理【正确答案】C34.【真题】采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bχ中的常数a、b的因素应是()A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【正确答案】A35.【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。

该写字楼目前的价格为()万元A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正确答案】A36.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【正确答案】B37.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金【正确答案】A38.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】D39.在估算开发利润时要注意()与利润率的对应A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用【正确答案】A40.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估A.工厂厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【正确答案】D41.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()。

①营业税；②土地增值税；③契税；④交易手续费；⑤补交土地使用权出让金A.②③④⑤B.①②③④C.②③④D.①②③④⑤【正确答案】D。