浅议完善温州市房地产税收征管对策.doc

浅议完善温州市房地产税收征管对策摘要：随着经济体制改革的不断深化，房地产市场日益活 跃，房地产行业快速发展，房地产税收逐年大幅增长，已成 为地税收入的重要组成部分本文以温州市区房地产为例， 探析房地产业税收管理现状，如何强化房地产业税收管理关键词：房地产业税收征管对策改革开放30多年来，我国房地产业得到了迅猛发展，成 为国民经济的支柱性产业之一，房地产税收成为地方税收的 主要来源之一近年来，温州市区房地产业在自我发展和宏 观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展 的格局，成为推动温州市经济和社会发展新的增长点和重要 支撑但在发展过程中以及税务部门管理的过程中也出现了 一些新情况和新问题，本文仅从税收征管角度探讨温州市区 房地产业征管情况一、温州市区房地产业的税源征管情况（一）温州市区房地产行业税收征管体制2002年以前，市本级房开企业归市地税局直属一分局征 管，其余按照属地管理原则分属四个区分局征收2002年， 温州市区地税新征管模式到位，市区房地产业税收集中归属 直属一分局进行征管，即温州市级和所辖四个区的房地产企 业实行集中统一征收管理，做到了征管政策口径一不致性、 无差别。

同时，2001年12月根据《关于温州市区征管范围 具体划分意见的通知》（温地税征［20011186号）文件精神， 市区所有外驻温建筑企业税收均由直属一分局征收，为掌握 房地产业稅源在建筑开发环节信息奠定了良好的基础二）温州市区房地产业税源收入情况房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经 济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作 用房地产业的迅速发展在税收上体现得非常明显以温州 市区为例，房地产业稅收收入（不含国税部门征收的企业所 得税，下同），从2002年的38. 52亿元增加到2011年的20. 64 亿元，平均每年增长14.23%,远高于当地的GDP增长与地方 税收收入增长幅度市区房地产业税收收入每年均占市本级（含四个区）地 税收入的45%以上，2008年至2011年，直属一分局组织的 房地产税收（不含国税部门征收的企业所得税与二手房转让 税收）占市本级地方税收收入的比重分别是16. 71%、17. 94%、 17.48%、19.49%,占比逐年提升二、温州市区房地产企业征管现状（一）会计核算不规范，导致纳稅申报额不实会计法和税法均要求房地产企业核算时应遵循权责发 生制和配比性原则，而从该市现状来看，很多企业财务核算 存在着诸多不规范现象，如：1、以房产抵偿债务不计应税 营业额，用商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工 程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不 计销售收入，不申报纳税；2、预收房款延期计入营业收入, 在开具发票、结清房款、办理房屋权证之前的预售阶段，将 收取的购房定金或诚意金，存入个人账户、关联单位账户或 者代理销售公司账户，延迟缴纳相关稅金；3、房屋已竣工 但未决算的，以收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税; 同时将部分可投入使用房屋出租给他人，但租金收入不纳入 会计核算，不申报纳稅。

4、虚增成本，加大费用如利用 地产开发企业广告和业务宣传费可无限期结转移后的规定， 通过虚开高开宣传费的方式，增加企业成本二）房地产行业项目周期长，成本核算混乱房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发 生在前期，对这部分费用是按初期“开办费”还是“工程成 本”对待，税务部门和企业之间意见无法统一特别是开办 期跨年度，且第二个年度有开发项目的企业，直接影响其招 待费等费用的核算部分企业的开发项目实行连续滚动开 发，项目决算期又有意无意地滞后，成本无法及时结转，甚 至存在工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转收入， 导致应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地 域滚动开发，且同时开发几个项目税务机关一般都以年度 为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目 工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收， 项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来 困难三） 稅务机关与房地产企业管理对象不统一税收的管理对象是企业，房地产行业的经营对象是项 目，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务 收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规 模等分析手段确认申报收入的合理性。

这些给房地产行业的 稅源控管造成很大的困难同时，房地产企业在进行成本核 算时，有意无意地不分项目设立成本明细，而将完工和未完 工的多个项目成本混在一起，导致账面暂时性亏损或隐瞒巨 额利润；（四） 外部信息来源滞后，过多依赖事后管理房地产涉及到国土、规划、建设、房管、招投标中心、 国税、地税等多个部门，由于没有建立统一信息共享机制， 部门之间的信息传输渠道不畅，税务机关不能及时掌握有关 情况，大部分管理信息的获取仍然依靠征管人员的工作责任 心，通过下户走房或通过电视、报纸、网络等媒体，或通过 询问部分关联度相对密切的单位，才能获取相关项目开发信 息税务机关获取信息渠道过窄、来源渠道不畅、信息滞后、 过多依赖事后管理等现状，影响了税务机关有效实施科学 化、精细化管理另外，目前温州市信息共享的外部合力仍 未能全面形成，缺乏相应的激励制约手段，信息共享未能实 现，导致房地产行业税源的源泉控制全面落实三、加强房地产业税收征管的对策和建议（一）推行有效的房地产项目管理制度从税源管理角度出发，单个房地产项目即可视为单独的 纳税对象国家税务总局在《不动产、建筑业营业税项目管 理及发票使用管理暂行办法》（国稅发[2006] 128号）中要求 各地稅务机关对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。

根据房地产行业的实际特点，将房地产项目作为独立的管理 对象，在按户管理的基础上，实现按项目管理，建立房地产 项目管理台账税税机关要对房地产开发项目实行分项目税 收管理，建立房地产开发项目纳稅台帐、预征税款管理台账对房地产开发企业当年取得的预收款计算出预计利润并入 当年应纳税所得额，征收所得稅，并按项目进行税收跟踪管 理，待该项目完工办理竣工决算后，确认该项目实现的销售 收入，再按销售面积结转成本，确认收益，对以往年度预征 利润部分进行纳税调整，多退少补。