禹州市房地产市场调研报告.doc

地址：平顶山市博泰宾馆 12 楼 1200 0375-2200006 1尚品房地产整合顾问机构尚品房地产整合顾问机构 sp real estate integration consultants 禹州市房地产市场调研报告禹州市房地产市场调研报告1. 报告概要 1.1 调查目的 掌握禹州市区房地长行业的发展情况，新楼盘的销售情况以及消费者选中楼盘的消费心理 1.2 调查目标 调查主要目标是禹州市区正在销售或正在建设楼盘 1.3 调查内容 1.3.1 城市环境分析 ◆人口数量 ◆人口结构 ◆可支配收入水平 ◆消费水平 ◆政府政策 ◆城市经济形式 ◆城市经济结构 1.3.2 周边城镇分析 ◆人口结构（中、青年） ◆收入水平 ◆收入结构 （种田、打工、生意） ◆在市区购房意愿 1.3.3 楼盘分析表区 域楼盘名称楼盘位置 东城区中央公园禹王大道东转盘西南 市区偏南夏都•裕华园（部分砖混结构） 禹王大道西段 东城区坪山•永和苑 禹州市建设路与新区大道交叉口 东城区和谐佳苑禹王大道东段 市 区銘仕公馆禹王大道中段 市 区阳光国际府东路与滨河大道稽查口向南 200m 市 区中央豪庭禹州滨河路中段（原市委市政府院）1.4 调查样本 本次调查共选取禹州市区 7 个楼盘作为样本，其中市中心 2 家，城东 5 家。

注 1：禹州老城区的界限：北至颍河，南至禹王大道，东至药城路，西至前进路，包括整个护城河在内注 2：选择以上楼盘的原因是这些楼盘目前是禹州市具有代表性，都为中高档楼宇，销售情况较好，且部 分首期楼宇基本销售完结 1.5 调查方式 本次调查采取的是实地走访调查，调查走访分为三部分，第一部分考察整个城区的面貌，景观现状、消 费水平和消费现状，第二部分是对禹州市区的楼盘进行走访调查，主要走访其售楼部第三部分是对禹 州市周边乡镇的经济状况进行考察 1.6 调查流程 ◆沿着市区主干道浏览城市，观察市区高档住宅的集聚地以及大型购物中心和高档购物中心的销售情况 （包括价格，客流量等） ； ◆从城东开始调查，后市中心楼盘的调查; ◆对周边城镇进行考察 1.7 调查结论 ◆禹州市居民可支配收入多，消费水平一般，高档消费比较普遍；地址：平顶山市博泰宾馆 12 楼 1200 0375-2200006 2尚品房地产整合顾问机构尚品房地产整合顾问机构 sp real estate integration consultants ◆在建楼盘多，多是 140m2 以下的大户型，楼盘多为城镇居民自己购买； ◆在建楼盘主要位于东城区和老城区偏东的位置。

2. 宏观背景调研 2010 年至今，为遏制房价过快上涨，中央和地方政府密集出台了一系列的调控政策，北京、上海等一线 城市房价有止涨的势头，成交量出现了明显下降，房地产新政对市场的作用开始显现一线城市出现了 “量跌价稳”的状况，房地产商将投资目光转向二、三线城市，甚至部分中小型开发商将目光转向四线 城市，并且开始大规模的囤地，二、三线城市的开发使得房地产开发商在国家调控地产的政策下赚得盆 钵满贯二、三线的城市房价开始逐渐上涨，进入开发商的投资眼线现在，在许昌市区很多都是正在 动工的楼盘，从各个售楼处了解到，房屋销售量还不错禹州，作为许昌市的一个县级市，其综合经济 实力不断增强工业依托资源优势，能源、建材、机械、陶瓷、有色金属等支柱产业发展强劲，并形成 产业集群且政府着重老城区改建、东城区开发，为部分开发商提供了机遇2.1 禹州市概括 2.1.1 总体概况 禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，禹州市东接许昌、长葛， 北靠新郑、密县，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县禹州交通方便，郑（州）南（阳）公路 和许（昌）洛（阳）公路贯穿全境，并通过公路与京（北京）深（深圳） 、陇海铁路相接，沿郑南公路北 到省会郑州 80 公里。

下辖 26 个乡镇办，其中 4 个街道办事处，10 个镇，11 个乡，1 个回族乡，另有禹 州市城市新区管委会和被列为河南省民营科技园区的禹州市产业集聚区（经济技术开发区）管委会城 市建成区面积由 2002 年的 18 平方公里扩大到现在的 40 平方公里，总人口为 121.36 万人，其中城镇人口 39.4 万人，农业人口 81.96 万人，位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口的 32.46%，农村人口 占总人口的 67.54% 2.2 经济环境调研 2.2.1 禹州市经济产业结构及其发展状况 全市中小企业完成工业增加值 65.8 亿元，同比增长 31.1%中小企业对全市生产总增长的贡献率高达 65%以 上2010 年，全市中小企业从业人员 20.4 万人，占全市二、三产业人口总数的比重达 30%以上2008 年， 市经济技术开发区共有 69 个项目入驻，已投产 52 家，从业人数达到 7000 多人以中小企业为主的六个 产业集群实现销售收入 160 亿元，对全市经济的贡献达到 60%以上2010 年，全市固定资产投资在 500 万元以上的工业项目 148 个，累计完成固定资产 12 亿元。

发展担保公司 7 家，注册资本金达到 2 亿多元 预计到 2015 年，全市 GDP 达到 400 亿元左右；地方财政收入达到 15 亿元；城镇居民人均可支配收入达 到 12000 元，农民人均收入达到 7200 元以上；科技进步对经济增长的贡献率提高 5 个百分点，高新技术 产业增加值占全部工业增加值的 10%以上全市人口自然增长率控制在 0.4%以内，城镇化水平达到 45% 左右，环境质量日益改善，森林覆盖率提高到 30% ◆市区 禹州市对城区进行了大规模的改造，拓宽改造了城区四大出入口，城区形成了“六纵八横”的道路网架 截至目前，全市新建、扩建城市道路 125 公里，道路长度由 25 公里增长到 150 公里，道路面积由 61 万 平方米增长到 340 万平方米，电力、供热、供气、供水等配套设施也同步完善建成区绿地面积 980.4 公 顷，绿化覆盖率达到 37.6%市区新建成主次干道 17 条，市区道路网以大禹像为放射点，颍川路、画圣 路、禹王大道、远航路、钧州大道为放射轴线，呈“十”方格放射网状，构成了禹州向外扩张的主干道 系统，对外交通联系便捷同时，他们还加大了市区环路建设，东西南北均形成了环路网，目前正向外 二环、外三环扩张。

全市已开通公交线路 20 多条，公交车辆 255 台，出租车辆 1000 多台 ◆城东新区建设已经相对成熟 ◇主干道：禹王大道、劳动路、府西路、府东路、华夏大道、颍川大路、柏山路、大同路、滨河东路、 建设东路、轩辕大路、阳翟大道地址：平顶山市博泰宾馆 12 楼 1200 0375-2200006 3尚品房地产整合顾问机构尚品房地产整合顾问机构 sp real estate integration consultants ◇服务网点：禹州市图书馆、禹州市科技馆、禹州市科技文化广场、禹州禹王广场 ◇购物：禹州开元商业步行街 ◇餐饮：四星级禹州开元中州国际饭店、四星级禹州梨园大酒店 ◇物流：禹州市客运东站、禹州市大禹物流园 ◇银行：中国邮政、中国邮政储蓄银行、 ◇学校：禹州市实验学校、禹州市四高、禹州市委党校 ◇医院：禹州市中心医院、疾病预防控制中心 ◇娱乐：禹州市体育中心 ◇行政单位：禹州市委、市政府、市人大、市政协、交通局、教育局、卫生局、禹州市人民法院、禹州 市人民检察院、禹州市技术质量监督局、司法局、煤炭局、林业局、环保局、建设委员会、人防指挥中 心 ◇社区：公职人员小区、名亨城市花园、景顺园、金桂满园、维也纳•阳光、和诚•学府春天、坪山•永和 苑、骏景•中央公园、文晖康城、颍园 ◆颍河北区 ◇森林植物园，占地 3200 亩、全省最大 ◇跨河大桥也已建成通车 ◆经济技术开发区：禹州市经济技术开发区已初具规模，并成为河南省民营科技园区。

目前，禹州市经 济技术开发区内企业总数已达到 100 多家，为加快当地工业化进程奠定了坚实基础在经济技术开发区 基础上设立的产业集聚区被河南省列为全省重点发展的省级产业集聚区 2.2.2 重点开发区域 以建设全省区域副中心城市和现代化中等城市为目标，坚持新区和老区建设并重，努力使城市的设施更 完美，管理更规范、环境更宜居 ◆推进新区重点项目，开工建设财税收付中心、农信大厦和公安机关业务办公大楼，完成广电文化中心、 体育中心和实验学校建设，禹王广场商铺按期竣工并交付使用，不断完善建成区服务功能；实施市委党 校和市人民医院搬迁，搞好大禹赛车场、汽车城、老年公寓和华中药业物流等项目建设，加快颖河北岸 开发进程完善新区基础设施，实施颍河北岸地段热力、雨污水、天然气等地下管网工程，确保项目进 驻不影响；实施 S103 市区段改线工程，修通西南环，完成滨河大道南延伸段、阳翟大道东延伸段、颍北 大道、植物园南路等 8 条道路建设配套工程，打通颍川大路、建设路、朱寨路、柏山路等 4 条断头路， 构筑快捷畅通的内外交通网络 2.2.3 居民收入水平、消费结构及消费水平 2010 年禹州生产总值 264.78 亿元。

全年地方财政一般预算收入 12.60 亿元 城镇居民人均可支配收入 11863 元，农村居民人均纯收入 6324 元社会消费品零售总额 64.58 亿元 2.2.4 经济情况◆2011 年上半年，禹州市累计完成固定资产投资 811489 万元，比上年同期增长 35.3%，增速高于第一季 度 4.2 个百分点与全许昌其它县（市、区）比较，禹州投资总量位居全许昌第一名；投资增速高于全许 昌平均水平 3.6 个百分点，位居许昌第二位 ◆禹州市获得进出口经营权的企业有 220 多家经营范围包括：档发、炻瓷、纺织、食品、药品、化工 铸造、环保餐具等行业积极为企业争取各种专项补贴资金分别为全市 30 家企业走出去考察国外市场、 参加国际展览会、创建企业网站、工艺改造、技术研发、开拓国际市场等项目提供了资金支持，为禹州 市进一步扩大出口打下了坚实的基础据海关统计，截至 2010 年 12 月底，完成进出口贸易总额达 1.08 亿万美元，同比增长 18.5％，占全年目标任务 1.06 亿美元的 102％；其中出口完成 9980 万美元，同比增 长 21.3％，占全年目标任务 9628 万美元的 104％，进出口贸易在诸多国际国内不利因素的情况下，仍保 持着平稳上升的态势。

2.3 政府政策环境调研地址：平顶山市博泰宾馆 12 楼 1200 0375-2200006 4尚品房地产整合顾问机构尚品房地产整合顾问机构 sp real estate integration consultants 房地产调控政策出台以后，全国主要城市的楼市呈现出量跌价稳的状态 首先，一手房的成交量萎缩，如广州全市住宅销售量假期仅为 178 套，比平时正常成交量低了一半 其次，二手房市场成交量也大幅下降，楼市调控新政已公布，京沪深一线城市立即出手二手房抛售现象， 二手房市场经历了成交量从急剧扩大到下降的转变； 第三，土地市场开始降温，国土部释放加大土地供应信号，开发商靠土地融资受到限制，并从最近的土 地拍卖可以看出，开发商不再是“恐慌型”拿地，而是开始谨慎拿地，加上“地方版国十条”的颁布， 全国住宅用地交易将进一步趋于理性 第四，房地产金融领域出现变化，证监会表示将联合国土资源部加强房地产企业融资监管，银监会再次 上调存款准备金利率，银根紧缩态势进一步加大，这在一定程度上影响开发商的投资贷款，进而影响开 发商的资金链。