中海1号项目简析最终版(powerpoint 33页).pptx

中海1号项目简析“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地2001年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地；2004年，位于川大旁锦江南岸的中海格林威治城耀世登场；2005年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，开启了成都迈向国际化进程的一个新时代；2006年，中海龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价值，率先将城市别墅理念导入市场；2007年，中海再次剑指城南，启动“中海城南核心圈”战略作为核心圈中的开篇之作-中海兰庭销售情况良好；中海翠屏湾位于城南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在2008年全面升级；8年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活如今中海地产已经在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城西生活圈”三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城市运营商2004年2007年获四川房地产综合TOP50强排行榜综合实力第一殊荣开发商分析】 小结：深耕成都8年，中海居于市场领导者地位；城南1号项目为“中海城南核心圈”战略产品的最高代表；本司项目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型面临间接竞争。

土地分析】2007年4月27日，中海通过拍卖成功竞得成都城南起步区31号地块项目，暂命名为“中海城南一号”项目；本项目由A、B地块两部分组成，A地块为二类住宅用地，B地块为商业金融用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地，故适合开发综合性社区；项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小；规划要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到该地块住宅开发建设总面积的70%以上，但实际执行未按照要求；与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势A地块地块B地块地块n区域占位十分优越区域占位十分优越地块位于成都市天府新城CBD核心区域中轴线，东距成都市级行政中心约200米，北面紧邻市宽为130米的政景观大道（锦程大街），南面紧邻政府局级与厅级以上公务员住宅小区；n自然环境前景良好自然环境前景良好地块南侧700米，为外环生态圈和3000亩的新世纪公园，自然环境优美，有着良好的发展前景新世纪公园是位于人民南路南延线外环路口的大型森林公园，利用外环路两侧各500米生态绿带进行建设，将引进大型旅游、娱乐开发项目它们共同组成了完整体系新中心城市绿化系统 n商务办公环境极价商务办公环境极价地块所在城南副中心起步区是市政府机关的办公所在地，也是中国联通、中国网通、中国海关、国电、华电、四川电力、成都电业局、西南院等大型企事业单位的办公所在地，地块周边商务办公环境十分良好。

n配套设施规划完善配套设施规划完善除地块自身配套规划大量的商业办公娱乐设施外，紧邻地块西北侧规划有小学、幼儿园、农贸市场，西侧与西北侧规划有文化娱乐设施用地；地块西北面1000米左右府城大道旁边规划有成都市中西医结合医院及紧急救援中心 离本项目较近的城南高尚住宅区神仙树、紫荆与桐梓林等片区，各种餐饮娱乐、酒店宾馆、金融邮政等设施一应俱全，档次较高；宜家、欧尚、 迪卡隆、富森美等大型商业设施位于项目附件 【区位分析】小结：n区域占位十分优越；n自然环境前景良好；n商务办公环境极佳；n配套设施规划完善；n区域占位优于本案中海1号项目【交通分析】本案n所在区域交通网络较为完善，“三横六纵”的路网可方便、快捷通往成都各方位；n三横指三环路、外环路（绕城高速公路）、武侯大道三条横向主要交通主轴，是东西向快速通道；六纵指机场高速、站华路、成雅高速、元华路、天府大道、红星路南延线六条纵向南北方向主要交通主轴；n本项目距天府广场约6公里、三环约2公里、双流机场约15公里，火车南站约3公里；n将在2010年建成并投入运行的地铁1号线距本项目最近停靠站点新益州站，位于天府大道与站华路间，距离本项目约400米。

小结：n周边完善路网环绕；n交通工具选择面广；n通达性十分的良好；n目前与公交系统优于本司项目，其它交通情况相当四至分析】n北侧：和西北侧均为广州中天盈御峰项目；n南侧：占地348亩14-18层的公务员小区南苑小区； n东侧：东方希望地块；n西侧：为规划商住用地南苑小区南苑小区小结：小结：n项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、高新产业；高新产业；n四至元素比本司项目丰富四至元素比本司项目丰富规划分析】n定位：国际级CBD中央高层低密豪宅标杆；n净用地面积：A地块115213.07（合172.7亩）n规划建筑面积：416015；n容积率：2.85；n建筑密度：18%；n绿地率：28%；n总户数：2108户；n居住人口：6746人；n户均人口：3.2人/户；n车位：2583个；n车户比：约1：1.22；n产品组成:16栋21-24层电梯公寓；n建筑布局：行列式；n建筑高度：71-79米9号楼19+2F，20+1F7号楼23+1F8号楼21+2F6号楼24F1号楼22F10号楼20+1F40米宽站华路N11号楼22F12号楼21F13号楼21F14号楼24F15号楼24F16号楼24F南苑住宅区2号楼21F3号楼21F4号楼24F5号楼24F商业金融商业金融20米宽B9线30米宽B6线锦程大街（30米宽B8线）50米宽代米宽代征绿地征绿地西区西区71米限高区米限高区东区东区79米限高区米限高区小结：n定位高端；n综合性强；n规模较大；n产品高端；n布局通透；n建筑限高；n车户比高；n容积率低；n梯户比低；n景观良好。

建筑分析】小结：n建筑风格：新古典主义；n建筑造型：平窗和凸窗结合、平屋顶和坡屋顶结合，丰富了城市建筑形态和天际线；n建筑色彩：外墙以金色等高贵又不失明快色调为主，建筑底部采用略深色彩；n建筑材料：面砖 户型分布分析】9786110N1112131415162345舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式 空中别墅A2A2A1A1A1A1A1A1A1A1A2A2A2A2A2A2A1A1A1A1A1A1A1A1A2A2A2A2A2A2A2A2A1A1A1A1A1A1A1A1A2A2A2A2A2A2A2A2A1A1A1A1A1A1A2A2A2A2A2A2A2A2A1A1A3A3A4A4A5A5A6A6A3A3A4A4A5A5A6A6B1B1B1B1B1B1B1B1C1B2C1B2C2C2C2C2C2C2C2C2C3C3C3C3C3C3C3C3D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D2D2D2D2D2D2D2D2D3D3D3D3E1E1E2E2G3G3G2G2F1F2F1F2G4G5G4G5G1G1G1G1G1G1G1G1G6G6G6G6小结：n2房多临街；n3房居外侧；n4房在内部；n复式设顶楼；n板式结构多；n南北朝向多；n彩光通风好；n噪音干扰小。

产品配比分析】【 产品配比分析】从面积段看，90平米以上为主流，占77%，地块规划指标未按照拍卖规定执行从户数比例看，90平米以上和以下的比例为4：6项目中端客户和高端客户量比例为4：6 产品配比分析】从户数比例看，主力产品是舒适两房A 41.7%、舒适四房D 21.6%和豪华三房C 19.7%解决好A类户型的客户量是产品数量销售的关键从面积比例看，主力产品是舒适四房D 32%、豪华三房C 23.3%、舒适两房A 22.7%解决好D类和C类户型客户的成单率是项目体量消化的关键 产品配比分析】从每类户型数量比例看，主力依次户型为A1、 A2、 D2、D1、C2、C3、B1从每类户型面积比例看，主力依次户型为D2、D1、C2、C3、A1、A2、B1 产品平面分析】【 典型户型分析-舒适2房A1】6116N11舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1A1分布1、11、6、16梯户比2梯4户面积87.6面积比9%数量352数量比17%朝向西向和东向各50%采光良好通风一般噪音较大阳台7.44景观欠佳赠送面积奇数13.2偶数100.92实得面积奇数100.92偶数102.72特点奇偶层赠送面积可改实用小3房【 户型分析-舒适2房A2】61N1116舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2A2分布1、6、11、16梯户比2梯4户面积79.9面积比9%数量352数量比17%朝向西向和东向各50%采光良好通风一般噪音较小阳台12.44景观良好赠送面积-实得面积-入户花园12特点传统2房，带入户花园，阳台链接卧室和客厅【 户型分析-舒适2房A3】N116舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅A3A3A3A3分布6、11梯户比2梯4户面积88.3面积比1%数量44数量比2%朝向南向和北向各50%采光较好通风良好噪音较小阳台10.6景观良好赠送面积奇数12.96偶数9.72实得面积奇数101.26偶数98.02入户花园7.2特点奇数偶数赠送面积可改3房，带入户花园，稀缺实用小3房【 户型分析-舒适2房A4】N舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅A4A4A4A4分布6、11梯户比2梯4户面积86.5面积比1%数量44数量比2%朝向南向和北向各50%采光较好通风一般噪音较大阳台8.25景观良好赠送面积-实得面积-入户花园10特点带合院（可改3房），带入户花园，稀缺实用户型116【 户型分析-舒适2房A5】6N11舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅A5A5A5A5分布6、11梯户比2梯4户面积86.9面积比1%数量44数量比2%朝向南向和北向各50%采光较好通风一般噪音较大阳台9.9景观欠佳赠送面积奇数层7.92偶数层8.64实得面积奇数层94.82偶数层95.54入户花园9特点合院可改3房，带入户花园，稀缺实用户型N11舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅A6A6A6A6【 户型分析-舒适2房A6】6分布6、11梯户比2梯4户面积88.5面积比1%数量44数量比2%朝向东向和西向各50%采光较好通风较好噪音较大阳台8.91景观欠佳赠送面积奇数层11.34偶数层9.72实得面积奇数层97.41偶数层98.22入户花园9特点合院可改3房，带入户花园，稀缺实用户型N1314舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅B1B1B1B1B1B1B1B1B2B2【 户型分析-舒适3房B1/B2】分布13、14梯户比2梯2户面积B1:157.2 B2:155.7面积比B1:8% B2：2%数量B1:172 B2:43数量比B1:8% B2：2%朝向北采光一般通风良好噪音较小阳台17.5景观良好赠送面积-实得面积-入户花园-特点传统舒适3房，户型创新度较低N1314舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅C1C1【 户型分析-豪华3房C1】分布13、14梯户比2梯2户面积183.6面积比2%数量43数量比2%朝向北采光一般通风良好噪音较小阳台19景观良好赠送面积-实得面积-入户花园-特点传统豪华3房（带书房），户型创新度较低【 户型分析-豪华3房C2/C3】N121545舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅C2C2C2C2C2C2C2C2C3C3C3C3C3C3C3C3分布4、5、12、15梯户比2梯2户面积C2:183 C3:184面积比C2:11% C3:10%数量C2:192 C3:180数量比C2:9% C3:9%朝向南向90%，北向10%采光良好通风良好噪音一般阳台22景观良好赠送面积。