住宅小区楼房架空层的产权归属.docx

住宅小区楼房架空层的产权归属作者：徐映雪来源：《资源导刊》2020年第 06期案例A公司申请办理a建筑物的首次登记经核查，a建筑物为一栋高层住宅楼，其底层为架空层，该架空层产权归谁所有？应如何办理首次登记？解析由于架空层的权利归属目前法律法规还没有明确的规定，在实践中颇具争议，屡屡发生纠 纷，不断衍生出各种社会问题和矛盾在具体司法实践中，经常出现同案不同判的情况笔者认为，在判定架空层的权利归属时，首先应看其规划批准文件是否有明确规定如在 规划设计时即把架空层规划为车位，其性质与地下车位相同根据《物权法》第七十四条的规 定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定即开发单位拥有产权，可通过合约的方式将车位约定为业主专有或专用如在规划 设计时把架空层规划为公共活动场所，则推定其产权属于全体业主共有值得注意的是，架空层下面的停车位具有结构支撑，是一种永久性建筑，根据《面积计算 规范》第 3.0.7规定，建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑 面积由此可知，架空层是计算建筑面積的，而小区地面停车位其本质属于土地使用权，不能 计算建筑面积，也不能办理产权登记。

如相关规划批准文件没有进行明确规定，再看其土地出让合同（或划拨决定书）、商品房 买卖合同中有无具体约定有约定的，从其约定如无明确约定的，可把架空层视为住宅小区 的公共场所和设施，归全体业主所有主要基于以下几点考虑：其一，架空层作为一个公共开 放空间，其占有的建筑面积不参与计算容积率因此，架空层不能参与土地面积的分摊，没有 对应的土地使用权，根据我国“房地一体登记”原则，不能确权给开发单位;同时，也不能作为 共有的建筑面积分摊给业主其二，架空层不完全符合建筑物区分所有权中专有部分的条件《最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司 法解释》）第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当 认定为《物权法》第六章所称的专有部分，一是具有构造上的独立性，能够明确区分;二是具 有利用上的独立性，可以排他使用;三是能够登记成为特定业主所有权的客体架空层虽然能够明确区分，具有构造上的独立性，但不能排他使用，不具有利用上的独立性，也不能登记为 特定业主所有其三，架空层符合建筑物区分所有权中共有部分的条件《建筑物区分所有权司法解释》 第三条规定，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及 设施等，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分。

其四，根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第三十六条规 定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿 地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记 为业主共有业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让本案中，如a建筑物的相关规划批准文件没有明确规定，土地出让合同（或划拨决定 书）、商品房买卖合同中也无具体约定的，首次登记时应把其底层架空层作为“其他公共场所” 登记为全体业主所有实际操作中，A公司可在申请a建筑物首次登记的《不动产登记申请 书》备注中注明“根据《物权法》第七十三条及《实施细则》第三十六条有关规定，A公司代 全体业主申请将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业 服务用房及其占用范围内的建设用地使用权登记为全体业主共有”，相关信息以附记的形式记 载于不动产登记簿作者单位：郑州市不动产登记中心）。