2006年天津宏观地产市场走势分析.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料一、一、20062006 天津宏观地产市场走势分析天津宏观地产市场走势分析（一）天津宏观经济分析（一）天津宏观经济分析2005 年天津财政收入实现 725.5 亿元，比上年同口径增长 26.8%， “十五”期间，全市 财政收入累计实现 2360 亿元，年均递增 24.3%，收入增长幅度和增收数额创历史最好水平1.1.GDPGDP近几年来，天津的国民经济保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一2000-20052000-2005 年天津年天津 GDPGDP 增长情况增长情况2005 年天津市实现全市国民生产总值 3663.9.94 亿元，同比增长超过 20%，发展势头良好2.2.固定资产投资额固定资产投资额2005 年，全市固定资产投资达到 1516.8 亿元，同比增长 20.5%，增长幅度连2 20 00 00 0——2 20 00 05 5年年国国民民生生产产总总值值对对比比01000200030004000单位：亿元 GDP1639.361840.12084.66 2447.662931.83663.92000年2001年2002年2003年2004年2005年2 20 00 00 0——2 20 00 05 5年年固固定定资资产产投投资资额额对对比比0500100015002000单位：亿元固定资产投资额608.2705.1811.61046.712591516.82000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。

最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料续 3 年保持在 20%，固定资产实现连续快速增长固定资产投资额是反映一个地区房地产市场热度的重要指标，天津固定资产投资额的持续快速上升，表明房地产处在良好的上升通道中，仍有进一步稳定发展的潜力3.3.天津产业结构特征天津产业结构特征从天津 GDP 构成情况上看，天津的主导产业是第二、三产业，而以各类工业所代表的第二产业，给天津贡献超过 50%的 GDP目前天津市主导产业已经形成了第二、三产业“3＋2”的 5 大板块：◇以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块；◇以石油、化工、冶金等装置型重化工业为主的临港工业板块；◇以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块；◇以物流、社会服务业、金融、房地产为主的先进服务业板块；◇以传统商贸业为主的传统服务业板块二）天津市微观经济环境（二）天津市微观经济环境1.1.人均人均 GDPGDP2005 年全市人均生产总值增加到 35000 元，按当年汇率折算，折合 4351 美元，比上年增长 13.8%，标志着天津市人均 GDP 进入高速增长期。

1994-20041994-2004 年天津人均年天津人均 GDPGDP 增长情况增长情况2.2.人均可支配收入与人均消费性支出人均可支配收入与人均消费性支出到 2005 年，天津市城市居民人均可支配收入为 12639 元，人均消费性支出为 9653 元，1996-2004年年天天津津人人均均 GDP增增长长情情况况 (元元)315501226313739148081597617993201542238025874050001000015000200002500030000350001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料同比增长率分别为 10.22%和 9.7%，居民收入水平显著上升2000-20052000-2005 年天津市城市居民人均可支配收入与人均消费性支出统计年天津市城市居民人均可支配收入与人均消费性支出统计二、城市发展规划二、城市发展规划分析分析（一）（一） ““十一五十一五””城市建设目标与天津市城市总体规划城市建设目标与天津市城市总体规划(2005━2020(2005━2020 年年) )在 06 年 3 月，天津 2006 年规划建设管理工作会议上公布了天津“十一五”城市建设的目标，并对 2006 年建设和管理工作进行部署。

十一五”期间，本市城建工作将重点拓展对外交通，提高城市基础设施承载能力，改善城市环境，创建生态宜居城市预计五年间，本市市政公用设施投资将达到 1180 亿元，房地产投资将达到 2760 亿元轨道交通总里程达到 130 公里；海河上游基建面积 480 万平方米；公共交通运营线路达到 766 条；新建各类公建设施 1200 万平方米；人均住房建筑面积 30 平方米； 国务院总理温家宝 22 日主持召开国务院常务会议，会议听取了天津市和建设部关于天津城市总体规划修编工作及审查情况的汇报，审议并原则通过了《天津市城市总体规划(2005━2020 年)》会议在审议天津城市总体规划时指出，这次规划修编进一步明确城市性质定位，把滨海新区的发展作为重点，符合天津市的实际情况和发展要求会议指出，要突出天津的发展特色和比较优势，进一步推进滨海新区的开发开放，增强和完善滨海新区为区域服务的综合功能，充分发挥天津在环渤海区域的服务、辐射和带动作用努力把天津市建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市2 20 00 00 0——2 20 00 05 5年年天天津津市市人人均均收收入入和和人人均均消消费费性性支支出出对对比比050001000015000单位：元人均可支配性收入814189599338103131146712639人均消费性支出6121698771927868880296532000年2001年2002年2003年2004年2005年 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。

最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料二）滨海新区定位成为天津市副中心（二）滨海新区定位成为天津市副中心在全市的总体规划中，滨海新区核心区上升为天津市的副中心，构成全市“武清———中心城区———滨海新区核心区”发展主轴，以及“宁河———汉沽———滨海新区核心区———大港”东部沿海发展带未来天津城区将以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心，以“中心城区———滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构在外围发展居住就业综合型城市组团，利用河流、湿地等自然生态条件，构筑网络状绿地及开敞空间系统三）（三） ““新家园新家园””建设推动城市边缘发展建设推动城市边缘发展根据天津市房地产业“十一五”规划，天津市将实施“新家园”建设按照“在城市发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线 10 公里”的原则，规划建设 10 个居住新区，集中建设普通商品住房，每个新区的用地规模都在 300 公顷以上。

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料预计五年内，全市近郊将至少增加 30 平方公里(3000 公顷)的居住用地按 1.5 的容积率计算，可形成 4500 万建筑平方米的住宅，按人均 30 建筑平方米计算，至少可吸纳150 万人口在郊外定居 未来主要承担居住功能的，将是西青城区、海河新城以及“双街”、“双口-青光”、“小淀”、“新立”、“双港”、“大寺”、“小站”、“葛沽”、“东丽湖”等 10 个组团——这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将不再负担主要的居住功这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将不再负担主要的居住功能将城市中心区定位能将城市中心区定位““区域性管理、服务和商贸中心区域性管理、服务和商贸中心””为主要职能，居住将逐步淡出为主要职能，居住将逐步淡出四）海河改造（四）海河改造促进海河沿线开发提速促进海河沿线开发提速海河开发是天津市政府工作的重点。

2002 年，天津市政府公布了海河沿线的投资、改造计划：由三岔河口到外环线为海河的上游段，主要体现亲水的国际化大都市形象，建设以现代化公共设施为核心内容的滨河服务型经济带、景观带和文化带，截至 2010年，计划投资 520 亿元；由外环线到二道闸为中游段，规划为生态的海河风景旅游区和生态能源、信息技术等新兴产业为主的田园式的研究发展区，截至 2010 年，计划投资 180 亿元；由二道闸至入海口为下游段，规划为以内河港口物流、贸易、加工区和滨海城市中心景观为内容的特色区域，截至 2010 年，计划投资 350 亿元根据建设计划，05 年下半年开工柳林桥、国泰桥、吉兆桥，改造光华桥和大光明桥临河道路拓宽改造和堤岸建设也将继续实施， 2007 年底将基本完成上游区域的基础设施建设，为招商引资、发展现代服务业创造条件海河改造计划到 2008 年初，全面完成海河上游规划范围内的基础设施建设启动中游区域建设创造条件，加快商贸和文化设施建设到 2010 年，基本建成古文化街商贸区、凤凰商贸城、水上运动世界、和平商贸广场等一批商业设施，建成近代工业博物馆、新文化中心、少儿艺术中心等一批文化设施，合计建筑面积 480 万平方米。

未来海河沿线将涌现大量公建产品，对市场形成短期压力 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料五）交通体系建设日渐完善（五）交通体系建设日渐完善天津市的交通道路系统规划主要包括两个部分，一个为中心城区快速路系统（2000-2010），另一个为城市轨道交通系统（2000-2020）中心城区快速路系统为环形放射式（简称为三环十四射三环十四射）：由外环线和中环线的大部分路段、西北半环、东南半环组成两个快速环线，与京津路、普济河道、金钟河大街、卫国道、张贵庄路、津塘路、大沽南路、解放南路、卫津南路、复康路、西青道等 14 条放射线共同组成中心城区快速路系统天津市快速路系统建设工程将建成全长 145 公里，宽百米左右。