合肥、芜湖、马鞍山、常州、徐州城市群研究-房地产市场可进入性研究报告.ppt

城市群研究报告芜湖、合肥、马鞍山、徐州、常州 祝助强、姚旻辰一、城市群介绍1.1 城市区位1.2 城市定位1.3 行政区划1.4 气候状况1.5 人文背景马鞍山：位于安徽省东部、长江下游南岸，是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市；徐州市：地处南北方过渡地带，是苏北最大城市，江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一；常州市：位于江苏省南部，长江三角洲中心地带，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望城市区位徐州市合肥市芜湖市马鞍山常州市芜湖市：位于安徽省东南部、长江下游南岸，南倚皖南山系，北望江淮平原，是国务院批准的沿江重点开放城市；合肥市：位于安徽中部，长江淮河之间，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯穿南北的区位优势；城市定位城市城市定位政治经济文化居住马鞍山全国文明城市现代加工制造业基地诗城，滨江山水园林旅游城市中国人居环境范例奖芜湖安徽次政治中心皖江城市带承接产业转移示范区皖江明珠，创新之城滨江山水园林城市合肥安徽省会国家级皖江城市带承接产业转移示范区中国淡水龙虾之都中国人居环境奖获得城市徐州江苏省三大都市圈核心城市苏北最大的城市中国工程机械之都中国历史文化名城常州中国城市综合实力50强新兴工业城市历史的文化古城中国人居环境范例行政区划城市行政区划总面积k总人口万人马鞍山金家庄区（k 万）花山区（k 万）雨山区（k 万）当涂县（k 万）含山县（k 万和县（k 万）404224753111192317325 1346 67 1047 45119675芜湖镜湖区弋江区鸠江区三山区芜湖县繁昌县南陵县无为县5988384584823223154193201966729604321263542433141合肥庐阳区瑶海区蜀山区包河区肥东县肥西县长丰县巢湖市114097081396114390247 102 34082 2276 111206189193879208287徐州云龙区鼓楼区贾汪区泉山区铜山区邳州市新沂市睢宁县沛 县丰 县112589411183021238690436243 1954 1142088145 1616921767 104 1349 114 145096常州武进区 天宁区 钟楼区新北区 戚墅堰区金坛市溧阳市43854591247 102673871374394531897655153578马鞍山、芜湖、合肥属于亚热带湿润季风气候；徐州属于暖温带半湿润季风气候；常州属于北亚热带海洋气候。

气候状况人文背景城市历史当地特色特色节日旅游资源马鞍山 楚汉战争时，楚霸王项羽在垓下全军覆没，败退至和县乌江，自刎而亡乌骓马思念主人，长嘶不已，翻滚自戕，马鞍落地化为一山，马鞍山因此而得名东华绿松石、洪滨丝画、采石茶干、黄池酱菜 、当涂河蟹 每年的金秋十月，这里都会举办中国国际吟诗节和中国诗歌节 翠螺山麓的采石矶，为“长江三大名矶”之首； 太白楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁齐名，并称长江“三楼一阁”； “诗仙”李白长眠在当涂青山脚下，成为历代文人墨客仰慕之地 芜湖 春秋时设邑，因鸠鸟繁多而得名“鸠兹”，公元109年汉武帝刘彻以“地卑蓄水，而生芜藻”因名芜湖芜湖铁画锻造技艺，铁画、三刀三画、傻子瓜子 浴佛节芜湖马仁奇峰芜湖方特梦幻王国芜湖丫山花海石林风景区合肥 古称庐州，又名庐阳，素以“三国旧地、包拯故里、淮军摇篮”闻名于世合肥庐剧包公故里发绣竹簧雕刻媳妇节 龙头节 桴槎山、丰乐生态园、紫蓬山、舜耕山国家森林公园、巢湖、圆通山、四顶山、周公山、大蜀山、双凤湖旅游度假区、三国遗址公园、包公园、包氏宗祠、袁术古堆墓徐州 自古是兵家必争之地，素 有“五省通衢”之称，古称彭城，有着4000多年的悠久历史。

曲艺之乡、易牙五味鸡、符离集烧鸡、霸王别姬、鸳鸯鸡、葱烧孤雁、乐天鸭子、纪妃伴龙颜文化国际旅游节 ，每年的10月在徐州举行彭祖故里、徐国遗迹、楚风汉韵、亭台楼阁常州 一座有着2500多年文字记载历史的文化古城，素有“三吴重镇、八邑名都”之称，别称“龙城”常州小热昏、常州人杰地灵，人文荟萃， “常州今文经学派”、“阳湖文派”、“常州词派”、“常州画派”和“孟河医派”饮誉全国中华恐龙园、环球动漫嬉戏谷、中华孝道园天宁寺、天目湖二、宏观经济分析1.1 经济总量1.2 产业格局1.3 固定资产投资1.4 房地产投资1.5 人均收入1.6 人口规模作为标杆城市的常州，GDP总量最高，增幅最小；合肥GDP总量及增幅都较高，徐州GDP总量较高，芜湖和马鞍山经济开展水平较低从GDP总量看，常州GDP值最高，其次为徐州、合肥，芜湖、马鞍山 最低从GDP增速看，各城市增幅始终保持在10%以上，且高于全国GDP增幅，但增幅的变化趋势保持一致，08年受全球经济危机影响较大，增幅开始下降，增幅放缓较为明显，但10年增幅有所上升从2005-2021年，合肥GDP增幅较稳定，保持着17%左右；芜湖增长最快，五年间由13%增长到18.2%，2021年增长速度超过合肥；马鞍山、徐州每年经济增幅的波动较大；常州自08年以来增长幅度有所减缓，10年增幅为五个城市中最低。

经济总量数据来源：各城市的国民经济和社会事业开展统计公报马鞍山与合肥的人均GDP仅次于常州，芜湖、徐州次之；地均GDP徐州、合肥仅次于常州，马鞍山、芜湖较低经济总量数据来源：各城市的国民经济和社会事业开展统计公报2021年常州人均GDP最高；马鞍山经济总量最低，但由于人口密度小，其人均GDP值仅次于常州，位于第二位；其次为合肥、芜湖；徐州人均GDP值最低2021年常州地均GDP为6788元/平方公里，远远高于其他四个城市，位于第二位的徐州为2547元/平方公里，其次依次为合肥、马鞍山和芜湖马鞍山、芜湖经济构成中以第二产业为主导，合肥、常州的经济结构较合理常州第一产业占比最小，其次为芜湖，徐州的占比最大；马鞍山、芜湖经济构成中以第二产业为主导，2021年第二产业比重高达65.5%，徐州第二产业比重最小，第一产业比重最大；合肥第三产业比重较大，其次为常会走、徐州，芜湖、马鞍山最低产业格局数据来源：各城市的国民经济和社会事业开展统计公报从绝对值看，2021年合肥固定资产投资值最高，其次为常州、徐州，芜湖、马鞍山最弱从增长率来看，2005-2021年五年间，合肥、芜湖的固定资产投资增长迅速，均到达90%以上；其次为马鞍山、徐州，常州增长趋势较缓慢。

合肥、芜湖的经济有过热迹象，固定资产投资占GDP的比重均超过100%，经济开展主要依靠投资带动，马鞍山占比高达91.29%，徐州、常州略高于2021年全国投资占比69.89%而据国际经验，全社会固定资产投资占GDP的比重应该控制在38%左右，否那么便易引发经济过热近几年，合肥、芜湖的固定资产投资增速较快，但经济开展主要依靠投资带动，徐州、常州的经济开展较持续、马鞍山次之固定资产投资数据来源：各城市的国民经济和社会事业开展统计公报从绝对值看，2021年合肥房地产投资值最高，其次为常州、芜湖，徐州、马鞍山最弱从增长率来看，2005-2021年五年间，芜湖的房地产投资增长迅速，年增长率到达100%以上；其次为徐州、合肥、常州，马鞍山增长趋势较缓慢房地产投资额占固定资产投资额比重合肥最高，其次为芜湖、常州，马鞍山、徐州再次之近几年合肥房地产投资力度较大，且占固定资产投资比重较高，其次为常州、芜湖，徐州、马鞍山房地产市场处在初级阶段，芜湖的房地产投资呈快速增长趋势房地产投资数据来源：各城市的国民经济和社会事业开展统计公报从绝对值来看，2021年常州城镇居民可支配收入最高，其次为马鞍山，合肥、芜湖次之，徐州最低，远低于常州；2005-2021年合肥城镇人均可支配收入稳步提升，年均增长率19.34%，其次为芜湖、马鞍山、常州，徐州年均增长较缓慢。

常州、马鞍山人均收入20000元以上，每年保持16%以上的速度增加；合肥、芜湖人均收入约19000元，但增幅较大，徐州绝对值和增幅都最低人均收入数据来源：各城市的国民经济和社会事业开展统计公报从绝对值来看，2021年徐州常住人口规模接近千万，其次为合肥、常州，常住人口500万左右，芜湖约200万、马鞍山人口规模最小，140万左右；常州对外吸聚力最强，27.27%，与北京吸聚力相当，其次为合肥，马鞍山次之，芜湖、徐州该值为负，为人口外流型城市2021年徐州、马鞍山户均规模超过3人/户，户均规模较高，对改善性住房需求较强烈；芜湖、合肥户均规模人/户，常州户均规模人/户，都是以改善性需要为主常州、合肥常住人口约500万，对人口的吸聚力较强，以改善型需求为主；徐州人口规模近千万，但对人口的吸聚力较差，对改善性住房需求较强烈；马鞍山人口规模小，对人口吸聚力一般，芜湖人口规模小，外流型城市人口规模数据来源：各城市的国民经济和社会事业开展统计公报三、长三角城市圈规划1.1 长三角经济圈开展史1.2 长三角经济圈概况1.3 长三角规划定位1.4 安徽皖江城市带规划1.5 长三角城铁规划1.6 南京都市圈交通长三角经济圈开展史1、长三角经济圈最初由15个城市组成：上海市、杭州市、苏州市、无锡市、常州市、镇江市、南京市、扬州市、泰州市、南通市、宁波市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市。

2、2003年8月台州市在的长江三角洲城市经济协调会第四次会议上被接纳为正式会员的3、在首部?“长江三角洲城市经济协调会城市入会规程建议稿?中，除了现有16个长三角城市之外，江苏盐城市、浙江温州市和金华市、安徽马鞍山市、芜湖市、滁州市、宣城市、巢湖市和铜陵市等9个地级以上城市都被包容在长三角城市群中4、在2021年?国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会开展的指导意见?中，长江三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省“两省一市全境5、2021年三月底合肥、盐城、马鞍山、金华、淮安、衢州等六个城市正式加盟长江三角洲经济圈6、 年月正式获国务院批准，规划中的安徽皖江城市带承接产业转移示范区包括安徽省合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城等市全境和六安的两个县区纳入到泛长三角的区域中长三角地区逐步由地理概念转变为经济圈概念核心区包括16个城市，泛长三角地区包括上海市、江苏省和浙江省“两省一市全境及安徽皖江城市带承接产业转移示范区9个城市长三角地区核心区：范围包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积21.07 万平方公里包括上海市和江苏省的南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通，浙江省的杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台州16 个城市。

泛长三角地区：包括上海市、江苏省和浙江省“两省一市全境及安徽合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城等市全境和六安的两个县区 长三角经济圈概况长三角地区核心区长三角核心区辐射区及泛长三角地区首次提出全球重要的现代效劳业中心定位设定以上海为核心的“一核九带的空间格局长三角规划定位2021年5月实施的?长江三角洲地区区域规划?，规划期为20212021 年，展望到2021 年长三角开展的战略定位：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代效劳业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群空间格局“一核九带：以上海为核心，沿沪宁和沪杭甬线、沿江、沿湾、沿海、沿宁湖杭线、沿湖、沿东陇海线、沿运河、沿温丽金衢线为开展带的空间格局安徽皖江城市带规划l“皖江城市带承接产业转移示范区是针对长三角产业转移的示范型创新区,将建成为长三角的农产品、能源原材料、旅游休闲基地，以及中部地区最重要的现代装备制造、高新技术产业基地l“皖江城市带承接产业转移示范区包括合肥、马鞍山、芜湖、铜陵、安庆、巢湖、池州、宣城、滁州等九个城市l构筑以长江一线为轴， 包括芜湖、马鞍山，铜陵、安庆、池州5个沿江市，这是承接产业转移的主轴线，以合肥、芜湖为双核，滁州、宣城为两翼的“一轴双核两翼的开展格局。

国家级“皖江城市带战略规划将给合肥、芜湖、马鞍山带来历史性的开展机遇 产业承接：重点从振兴装备制造业，加快提升原材料产业，加。