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丹阳市场调研报告镇江项目营销部2011年3月一、城市概况地理位置Ø 丹阳地处长江三角洲的长江南岸，是沪宁沿线上的两个县级市之一，隶属镇江市离南京68公里、上海 200公里，是苏南地区的城市交通枢纽京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河横贯市区Ø 丹阳距常州机场半小时车程，距南京禄口机场为1小时车程，距上海浦东机场2个小时车程，班机直航世界 各地对外开放的长江第三大港──大港港口离丹阳市区18公里京沪高速铁路、沪宁城际轻轨开通后， 丹阳到上海只需1小时目前全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系Ø 丹阳全市总面积1059平方公里，户籍人口80.8万人，辖13个镇、1个练湖农场和1个省级开发区地处上海都市圈和南京经济圈的交汇处，地理 位置优越，户籍人口80.8万人丹阳经济—江 苏十强县 全国百强县排名26，江苏十强县排名8城市GDP （亿元 ）人均 GDP（元 ）城市 人口（万 ）城镇居民人均 可支配收入（元 ）房地产 开发投资（元 ）社会消费品 零售总额（亿元 ）私营企业和 个体从业人员（万人 ）居民储蓄 存款（亿元 ）江阴市1713.19109869120.352711978.95325.2147.84566.29昆山市1750.0813536169.9927609155.19298.0544.25492.13张家港市140211576390.012754847.97226.1848.15520.88常熟市1230.782951106.642732078.06304.5950.95652.26吴江市850.27536679.722761582.01187.431.24441.44宜兴市680.6853764107.182320135.51233.4434.77440.97太仓市612.019014146.722732041.03120.5917.94240.24丹阳市502.215355280.822079915.61128.5622.41245.66海门市4154643199.842060319.84147.9233.94306.82江都市402.0839929106.591761430.87121.1723.51278.09Ø 丹阳经济实力较强，但房地产开发投资规模小，在十强县中排名最后，房地产市场后劲十足。

Ø 丹阳社会消费品零售总额相对较低，商业消费不旺，居民消费需进一步加强引导丹阳经济—与镇江 其他地区经济比较GDP （亿元 ）人均 GDP（元 ）固定资产 投资（亿元 ）房地产开发 投资（亿元 ）全市消费品零 售总额（亿元 ）全市户籍人 口（万人）镇江全市1672.08547321010.5795.47488.5269.9丹阳502.2162205200.1115.61128.5180.8扬中213.486528094.058.7158.727.66句容215.1234996127.0613.5960.3361.71镇江市区741.2774327589.3557.56240.9699.732009年镇江全市/丹阳经济发展对照表Ø 丹阳是镇江最富裕的县级市，GDP总量占全市30%丹阳人口多，城镇居民普遍富裕 Ø 丹阳房地产开发投资额小，起步晚，发展规模小，商业市场发展较为落后丹阳经济—GDP 及开发投资Ø 近年来，丹阳市经济发展较为迅速 ，年均增长速度超过14%Ø 2008年，受国际金融危机影响，经 济走势出现震荡，GDP增速有所放缓 ，但2009年迅速恢复，2009年GDP总 量达到502.21亿元，增长速度达到 14%。

Ø 丹阳市固定资产投资规模小，但近年 投资增长速度快，07-09年年均增长率 为25%Ø 丹阳市房地产投资规模小，且增长速 度缓慢，07-09年年均增长率仅为8% 09年，丹阳房地产开发投资15.61亿元 Ø 丹阳市房地产投资在固定资产投资中 比例小，且近几年呈现下降趋势09 年房地产投资占固定资产投资比例 7.8%，与08年相比下降近2个百分点城市经济发展迅速，GDP年均增长率超14%；但房地产投资 规模小，增长速度缓慢丹阳经济—城市居 民收支及消费水平Ø 丹阳市商业市场发展较为落后，消费品零售总额规模小，但发展速度较快，年均以18% 的速度增长09年，社会消费品零售总额为128.51亿元，约占镇江全市的26%Ø 丹阳市城镇居民人均可支配收入近三年以年均13.6%的速度增长，而人均消费性支出则 增长缓慢，近三年年均增长率仅为7.6%商业市场发展较为落后，但发展速度快城镇居民人均可 支配收入增长幅度远超消费性支付增长幅度特色产业Ø 眼镜产业：该产业2007年销售收入53亿元，现拥有眼镜生产厂家662家，主要分布在司徒镇和开发区，从业人员3.5万余人，年产眼镜 架1.5亿付，镜片2亿付，其中镜片产量占国内总产量70%左右，世界总产量50%左右，丹阳市已成为世界最大的镜片生产基 地和亚洲最大的眼镜产品集散地。

万新光学公司是中国最大的树脂镜片生产企业，亚太光学成为世界最大的玻璃镜片毛胚 生产企业建有年营业额达30亿元的中国丹阳眼镜城、国家级眼镜产品质量监督检验中心以及市眼镜工业园Ø 五金工具产业：该产业2007年销售收入达106亿元，产品主要有高速工具钢、钻头、丝锥、铣刀、电动工具、金刚石锯片、餐具、锁、码 钉枪、刀具、五金配件等，荣获中国驰名商标2项（飞达、天工）、中国名牌2项（飞达、天工）、江苏省名牌4项，江苏 省著名商标5项，拥有省级以上高新技术企业4家，省级以上高新技术产品3项现有生产企业243家，主要分布在后巷镇和 开发区，成为亚洲最大的金刚石锯片、钻头生产基地，年产钻头35亿支，金刚石锯片9000万片江苏天工集团高速工具钢 生产能力居世界第一，并于2007年成功在香港主板上市Ø 汽车零部件产业：现有企业813家，90%分布在新桥镇、界牌镇，从业人员3.2万人，2007年销售收入达88亿元，已成为全国重要的汽车零部 件生产基地之一汽车零部件产业主要产品有数百种，其中摩托车消声器、轮毂、车架、灯具、油箱、车圈及汽车仪表台 、保险杠、铝合金轮毂、灯具、内饰件、微电机、线束在国内外同行业享有较高的声誉，占有相当的份额，并具备年产2 万辆“宏远”牌农用车和3000辆“圆通”牌全地形车的生产能力，荣获江苏省名牌5项、江苏省著名商标5项，拥有省级以 上高新技术企业8家，省级以上高新技术产品8项。

建有省级汽车灯具检测中心及国家级灯具实验室，形成了、“中国汽配 城”两大专业性市场，年销售额分别达到30亿元和20亿元，其中“华东汽车灯具城”属全国最大，兴建了“华东灯城工业 集中区”、“兴新工业集中区”和“访仙工业集中区”三个汽车零部件工业集中区Ø 木业产业：该产业2007年销售收入70亿元（包括大亚集团在外投资木业企业销售收入），现有生产企业28家，已形成从造林、人造板 、地板、装饰板材、板材专用胶、家具等产业链，荣获国家免检产品5项（双凤地板、肯帝亚地板、大亚人造板、欧圣地 板、圣象地板）、中国名牌3项（圣象、大亚、肯帝亚）、中国驰名商标3项（圣象、大亚、肯帝亚）、江苏省名牌4项、 江苏省著名商标2项，拥有省级以上高新技术企业2家大亚木业是全国农业龙头企业和全国最大的木业生产企业，“圣象 ”地板连续几年雄居国内市场占有率首位眼镜、五金工具、汽车零部件、木业等四大产业是丹阳的支柱产业后巷、新桥、界牌是丹阳最富裕的三个乡镇，集聚了大量的私营业主城市规划Ø 规划城市发展方向为西跃、东扩、南整合 、北控制，形成“两片多组团”的空间结构 ，并在更长远的未来形成“一城多片”的空 间形态Ø 以京杭大运河为界，城市分为河东、河西 两个片区。

其中，河东片区包括城东新区组 团和沪宁北组团；河西片区包括旧城区组团 ，城南新区组团，城西组团，练湖组团、南 湖组团和丹西组团u在旧城区设置市级商业服务中心；u城东新区设置市级行政中心、文化中心和 商贸中心；u练湖组团设置商务休闲中心和体育中心；u城南新区设置中试孵化中心Ø 城市公共核心区域加强东西两片的交通联 系，将沪宁高铁站点、城东新区中心、沪宁 城际站点以及旧城中心联系起来市级商业 服务中心市级行 政中心 、文化 中心、 商贸中 心商务休闲和 体育中心中试孵化 中心城东新区是丹阳市近几年重点打造的城市新区 ，该区以产业发展为主体，结合行政中心、文 化中心和商贸中心的建设，将会形成功能完整 ，设施先进的现代化新城区城市印象Ø 丹阳是沪宁沿线上的两个县级市之一，地处上海都市圈南京经济圈交汇 处，是苏南地区的交通枢纽，交通四通八达Ø 丹阳经济发展迅速，经济实力较强，但房地产起步晚，发展规模小，商 业市场较为落后，房地产市场具有较大的发展空间Ø 丹阳居民普遍富裕，眼镜、五金工具、汽车零部件、木业是丹阳四大特 色支柱产业，私营业主众多Ø 后巷、新桥、界牌是丹阳最富裕的三个乡镇，但距离常州最近，居民消 费以常州为主。

Ø 旧城区是丹阳的商业中心，城东新区是丹阳重点打造的新区，是未来城 市发展的重心二、丹阳土地市场时间成交土地幅数成交土地面积 （万平方米）成交土地建筑面积 （万平方米）成交土地金额 （亿元）平均地价 （万元/亩）楼面地价 （元/平方米 ）溢价率2009年811.9231.951.98110.88620.440.14%2010年747.08133.5815.93225.581192.4838.15%合计1559165.5317.91202.411082.0732.58%10年与09 年同比-12.5%294.97%318.09%704.55%103.45%92.20%38.01%Ø 09年以来丹阳市区共成交15幅土地，成交土地总建筑面积达165.5万平方米（住宅用地建筑 面积预计135.5万平方米，商业用地建筑面积预计30万平方米），楼面地价1082元/平方米Ø 2010年以来共成交7幅地块，成交土地面积47.08万平方米，平均地价225.58万元/亩，楼面 地价1192元/平方米，溢价率为38.15%土地市场 10年以来，丹阳土地市场竞争日趋激烈，成交土地溢价率增高，综合楼面地价 为1192元/平方米。

未来两年内市场将会新增165.5万平方米的供应量，加上恒大名都、和美丽景和 高登花园等项目明年陆续入市，未来两年内市场新增总供应量将达301.5万平方 米（其中住宅新增供应258.5万平方米，商业新增供应43万平方米）124569 101113141537812土地市场— 地块分布开发区商业用地住宅用地商住用地近两年土地成交主要集中在开发区和老城区其中，开发区成交9幅 地块，老城区成交5幅地块，华南片区成交1幅地块老城区华南片区编 号地块位置出让面 积（亩 ）面积（ M2）用途容积率建筑面 积（M2 ）起始价 (万元)成交价 格（万 元）平均地价 （万元/ 亩）楼面地 价（元 /M2）成交时间竞得企 业1华阳路东侧12.60 8400 商住2.521000 20162018160 961 2009-1- 22/ 2开发区迎春路 北侧1.13 753 商住2.51883 170171151 908 2009-1- 22/ 3开发区通港路 北侧5.65 3767 商业27533 33934060 451 2009-1- 22/ 4云阳镇东方路 西南侧5.62 3747 商业27493 562563100 751 2009-1- 22/5开发区S241省 道东侧21.8414560 商住458240 1420142165 244 2009-8-6江苏卓 越置业6开发区丹桂路 北侧20.0513367 住宅2.229407 1303130465 443 2009-8-6丹阳市 永佳房 地产7云阳镇任甲村 路南侧31.5921060 混合 住宅2.654756 39493954125 722 2009-12- 22江苏天 坤集团 房地产8云阳镇竹林路 东侧80.2。