2024-2025年度上海市房地产估价师之估价原理与方法试题及答案.docx

2024-2025年度上海市房地产估价师之估价原理与方法精选试题及答案一单选题(共80题)1、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】 D2、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（ ）的收益估计值A.较高B.较低C.居中D.最低【答案】 C3、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】 B4、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】 A5、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。

如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（ ）万元A.100B.77C.63D.42【答案】 A6、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】 B7、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 D8、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 C9、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】 B10、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】 A11、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（ ）的日期。

A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束【答案】 C12、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元A.766B.791C.913D.1046【答案】 B13、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】 C14、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（　）A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】 C15、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安【答案】 B16、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。

A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后【答案】 C17、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】 D18、有理性的买者在购买商品时，会选择（ ）A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】 A19、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2则该地块总价为（ ）万元A.98B.52C.54D.103【答案】 A20、 疾病发生的内在根据是A.正气不足B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调【答案】 A21、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指A.亡阴B.亡阳C.脱液D.伤津【答案】 C22、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】 D23、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】 C24、不属于土地使用权的是（ ）。

A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权【答案】 D25、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　）A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】 B26、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（　）万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 C27、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 B28、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（ ）。

A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用，以相互验证【答案】 C29、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%该房地产的实际价格为（ ）万元A.87B.124C.130D.134【答案】 B30、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 C31、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（　）A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】 D32、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 C33、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。

那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度A.5B.20C.30D.31【答案】 B34、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温【答案】 B35、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】 C36、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付【答案】 D37、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11。