房地产投资类型.ppt

房地产投资类型分析•土地投资分析•居住用房产投资分析•商铺出租投资分析•写字楼投资分析•酒店投资分析2021/9/181土地投资分析•土地出让1、出让土地——房地产投资者以支付土地出让金为代价，从国家手里直接得到的具有一定年限使用权的土地Ø出让土地的用途：商业、住宅、工业Ø最高出让年限：商业：40年 住宅：70年 工业：50年2021/9/182土地投资分析Ø权利归属（1）土地所有权不在出让的范围内（2）出让土地下面的各类资源归国家所有（3）出让期满，土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的所有权由国家无偿取得或收回（4）出让土地应办理登记手续取得国土证Ø出让对象——城镇国有土地2021/9/183土地投资分析（1）农村集体土地经政府征用并转为国有（2）国有行政划拨土地转为出让土地（3）旧城改造由政府收回的国有土地Ø出让方式：协议、招标、拍卖Ø出让土地所拥有的附带权益：转让（有限制）、出租、抵押、投资Ø土地出让金（土地增值收益）：不低于基准地价的20%，由当地政府确定2021/9/184土地投资分析2、出让土地的取得（投资）类型Ø城市新区开发（1）初始地价一般较低（2）基础设施开发费用较高（3）增值潜力主要取决于政府规划和区位（4）地块面积较大，开发规模要求较高Ø城市旧城改造（1）区位条件相对优越，土地价格较高2021/9/185土地投资分析（2）土地开发级差收益较高，增值潜力大（3）拆迁安置所需资金和时间投入较大（4）地块体量较小，对开发项目的要求高（5）容易获得政府优惠政策的支持2021/9/186土地投资分析•土地转让Ø转让土地——房地产投资者以支付土地转让款为代价，从土地使用权人手中得到的一定年限使用权的土地（国有土地）Ø土地转让实行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附着物的所有权应随土地使用权一同转让2021/9/187土地投资分析Ø转让土地的使用年限为出让合同规定的年限减去已使用年限后的剩余年限Ø土地转让应办理过户登记，换领国土证Ø转让土地使用权的形式（1）买卖（2）互易（3）企业并购（4）赠与（5）联建、联营2021/9/188土地投资分析Ø转让方式：必须公开转让（挂牌、拍卖）Ø土地使用权转让双方应签订合同以明确各自的权利和义务，新的土地使用者必须遵守土地使用权出让合同规定的内容Ø符合以下情形之一的土地不得转让（1）未经开发的出让土地（2）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的（3）集体土地使用权 （4）其他情形2021/9/189土地投资分析•土地租赁Ø租赁土地——房地产投资者以支付土地租金为代价，从土地出租人手中得到的一定年限使用权的土地Ø租赁土地的期限相对较短，投资额较小Ø土地承租人仅有使用（自用）的权利，并且其使用应符合原有利用要求Ø行政划拨土地出租须经有关部门批准2021/9/1810土地投资分析•土地使用权抵押Ø抵押土地——房地产投资者以抵押贷款为代价，从土地抵押人手中得到的土地Ø土地使用权的抵押人：通过出让或转让方式取得土地使用权，并办理了土地登记手续的土地使用权拥有者Ø土地使用权的抵押权人：债权人（主要指金融机构）2021/9/1811土地投资分析Ø土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押Ø土地抵押权的设定本身并不发生土地使用权的转移Ø土地使用权抵押，应当按照规定办理抵押登记，领取他项权利证书；抵押权消灭后，应当依照规定办理注销抵押登记Ø土地使用权抵押后不能自由转让和投资2021/9/1812土地投资分析Ø土地抵押权的消灭（消失、灭失）（1）债务清偿（2）抵押权人放弃抵押权（3）抵押物灭失（4）作为抵押物的土地被处分后Ø处分抵押土地所得，抵押权人有优先受偿权Ø因处分抵押财产而取得土地使用权的，应当依照规定办理过户登记2021/9/1813土地投资分析•土地入股经营Ø入股经营土地——房地产投资者以出让分成房屋或分成收益的代价，从土地入股人手中取得一定期限使用权的土地Ø土地入股的形式（1）一方出土地，另一方出资金（2）一方出土地和部分资金，另一方出不足的部分资金2021/9/1814居住用房产投资分析•住宅投资1、需求分析Ø分析的主要内容（1）现有住房需求的满足量（2）潜在的住房需求量（3）居民的购房欲望（4）住宅供给量（5）消费需求与投资需求的现实状况2021/9/1815居住用房产投资分析Ø影响住房需求的特定因素（1）购房者的区位偏好和购买能力（2）市场提供的房源的质量和数量房源的类型：普通商品住宅：包括高档（电梯）公寓经济适用房：包括部分拆迁安置用房、农迁房房改房：含各类政策性住房2021/9/1816居住用房产投资分析2、地点选择Ø上风上水、地势较高Ø安全、宁静、环境整洁舒适Ø出行、购物、就学就医就餐方便Ø公用设施齐全认识误区：居住在越繁华的地区越好居住在市中心最好2021/9/1817居住用房产投资分析3、质量问题Ø包括住宅自身的质量和服务管理质量Ø需要考虑的因素（1）购房者的支付能力（2）市场竞争Ø艰难的权衡：质量—投入—售价（租金）市场证明：高质量的住宅能够获得更稳定 的长期投资回报2021/9/1818居住用房产投资分析•别墅投资1、需求分析Ø特定的要求：占地规模、容积率、绿化率、装修水准、设施设备性能、管理水平…Ø特定的购买对象：中产阶层以上（富豪）Ø平稳、缓慢上升的需求状态Ø较长时期的购买欲望激发及决策Ø政策影响明显2021/9/1819居住用房产投资分析2、应考虑的主要因素Ø视野、景观好，无污染Ø交通便捷但不嘈杂Ø建筑造型新颖，标准较高Ø服务设施高档、齐全Ø选择客户——高标准Ø加大营销力度Ø把握好投资时机2021/9/1820商铺投资分析•商铺的销售能力分析1、影响商铺销售能力的主要因素Ø外在因素：区位（是否有利于商业活动）Ø内在因素：经营户的经营能力2、分析商铺销售能力的步骤（1）针对特定商铺选择合适的商业行当（2）判断商铺所在区域内未来商业竞争的态势（不同经营内容对竞争的要求不一样）2021/9/1821商铺投资分析日常用品、农产品：竞争对手少有利生产资料、耐用消费品：竞争对手多有利食品（餐饮）、药品：不定（3）分析商铺交易范围内居民的购买力和消费类型Ø商铺的交易范围：指能吸引的主要顾客的分布区域的大小Ø顾客距商铺的距离与其吸引力负相关2021/9/1822商铺投资分析Ø潜在消费者到商铺愿意花费的时间统计日常生活用品：5~10分钟社区购物中心：10~15分钟大型购物中心：15~30分钟Ø商铺交易范围分为基本范围：步行时间<10分钟，60%~70%第二范围：10~25分钟第三范围：25~30分钟2021/9/1823商铺投资分析•商铺地段的选择1、衡量地段优劣的基本标志——人流量2、分析地段优劣主要考虑的因素Ø商业繁华程度Ø交通状况Ø临街状态Ø规划条件Ø商业业态的分布状况2021/9/1824商铺投资分析•商铺与商圈1、商圈的优势Ø可以吸引更多的顾客Ø在满足购买力方面有互补作用Ø对外宣传上的规模效应—商圈内的店铺获利能力远超过独立店铺2、成熟商圈、新商圈与未来商圈•商铺的经营环境2021/9/1825写字楼投资分析•需求分析Ø估计商业办公用房的需求非常困难Ø本地外向型经济的发展对写字楼的需求形成重要的影响Ø现有写字楼的经营状况对判断其需求有参考意义•地段选择2021/9/1826写字楼投资分析•经营环境Ø停车Ø电梯Ø设备、设施Ø内部空间Ø综合服务Ø智能化2021/9/1827酒店投资分析•需求分析•投资注意事项Ø环境状况Ø交通状况Ø经营内容Ø知名度Ø顾客忠诚度产权式酒店：产权式酒店：一种全新的酒一种全新的酒店经营业态店经营业态2021/9/1828。