县城区土地定级与基准地价更新报告.doc

县城镇土地定级与基准地价县城镇土地定级与基准地价更新报告更新报告I前前 言言**县于 1995 年进行了首次土地定级与基准地价评估，对加强土地资产管理，引导和规范土地市场，发挥了积极作用几年来，由于经济迅速发展及法规、政策的逐步完善，原有的基准地价已不能适应当前城市发展的要求，为了使城市土地得到可持续利用，使建设得到健康发展，地产管理进一步规范化，有必要对基准地价成果进行更新为了使估价成果符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在影响地价的各种因素发生较大变化时，必须对地价进行重新评估，及时更新基准地价成果根据国土资源部的要求，在县委、县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，国土资源局与**组成课题组，开展了城镇土地定级及基准地价更新工作课题组自 2007 年 7 月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、软件编制、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，于 2008 年 5 月提交了全部成果，历时 10 个多月本次基准地价评估在统一基准地价内涵的基准上，深入研究了城市各类用地质量的空间差异，采取综合定级方法，合理测算确定两人商业、工业、住宅综合土地级别；通过各类实地调查、资料查询、个别询问等方法，采集样点数据资料，运用规范的地价内涵，评估测算了各用途土地的基准地价。

本次基准地价评估采用 GIS 进行辅助计算与制图，实现了土地级别的调整和基准地价的更新，建立了基准地价修正体系，形成了完善的城镇土地定级与基准地价更新体系城镇土地定级估价更新工II作的完成，将为本县土地有偿使用提供全面、科学的技术依据，标志着土地管理工作由资源管理向资产管理迈进了更重要的一步同时，也为土地使用制度改革向深层次发展奠定了良好的基础，必将对社会经济的发展起到积极的推动作用在本次城镇土地定级与基准地价更新工作中，课题组得到了土地定级与基准地价更新工作领导小组各位领导及成员单位和各有关部门的大力支持在此，谨向各单位、领导、专家和有关工作人员表示中心的感谢城镇土地定级估价工作是一项十分繁杂的系统工程，涉及到众多的学科和社会经济领域，新的定级估价规程出台的时间较短，土地定级估价及其更新与平衡的理论和时间本身也正处于不断完善、修正和探索的过程之中尽管课题组全体成员尽职尽责，努力作好城镇土地定级估价工作，但由于工作人员水平有限，不足之处在所难免，欢迎领导、专家、同仁们批评指正二 00 八年五月I目目 录录第一章第一章 概况概况............................................................................................1第一节 概况.........................................................................................1第二节 建成区概况.............................................................................4第三节 城市规划范围、发展方向.....................................................7第二章第二章 城镇土地定级与基准地价更新工作概述城镇土地定级与基准地价更新工作概述..............................................9第一节 工作依据.................................................................................9第二节 组织领导.................................................................................9第三节 土地定级与基准地价更新的对象.......................................10第四节 工作目的与任务...................................................................11第五节 土地定级与基准地价更新工作进程...................................12第六节 土地定级与基准地价更新工作主要成果...........................14第三章土地定级与基准地价评估理论、原则与技术路线第三章土地定级与基准地价评估理论、原则与技术路线..................16第一节 城镇土地定级与基准地价的基本概念...............................16第二节 城镇土地定级与基准地价评估的理论基础.......................19第三节 城镇土地定级与基准地价评估的原则.................................26第四节 土地定级估价技术路线.......................................................30第四章第四章 城镇土地定级城镇土地定级..........................................................................42第一节 选择定级因素.......................................................................42第二节 划分定级单元.......................................................................48II第三节 收集整理资料.......................................................................49第四节 分析因素权重.......................................................................49第五节 计算因素分值.......................................................................55第六节 计算单元总分.......................................................................70第七节 划分土地级别.......................................................................71第五章第五章 基准地价评估基准地价评估..........................................................................80第一节 基准地价评估概述...............................................................80第二节 资料的收集与整理...............................................................80第三节 商业用地基准地价测算.......................................................86第四节 住宅用地基准地价测算.......................................................99第五节 工业用地基准地价测算.....................................................103第六节 城镇基准地价成果与定级成果关系.................................109第六章第六章 更新前后土地级别与基准地价成果对比分析更新前后土地级别与基准地价成果对比分析....................110第一节 更新前后土地级别变化对比分析.......................................110第二节 更新前后基准地价变化对比分析.......................................111第三节 变化原因分析.......................................................................112第七章第七章 基准地价修正体系编制基准地价修正体系编制..........................................................119第一节 选择地价因素.....................................................................120第二节 确定基准地价修正幅度.....................................................121第三节 分析地价因素权重.............................................................124III第四节 编制各因素修正系数与修正系数说明表.........................131第五节 宗地地价计算.....................................................................145第八章第八章 地理信息系统在土地定级与基准地价更新中的应用地理信息系统在土地定级与基准地价更新中的应用..........147第一节 运行环境.............................................................................148第二节 总体结构.............................................................................148第三节 系统数据结构.....................................................................153第九章第九章 成果应用方案及建议成果应用方案及建议..............................................................156一、土地定级估价成果为政府制定城市经济发展战略提供依据 ...156二、城镇土地定级估价成果直接应用于国土资源管理工作的各个方面....................................................................................................156三、城镇土地定级估价成果为城镇总体规划及其发展提供依据 ...157四、土地定级估价成果为城镇其它社会经济活动提供有效服务 ...157五、大力推行年地租制，适应市场经济发展需求........................157六、城镇土地定级估价成果需要及时更新....................................1591第一章第一章 概况概况第一节 概况一、区位条件一、区位条件二、自然条件二、自然条件三、历史沿革三、历史沿革四、社会经济条件四、社会经济条件第二节 建成区概况一、建成区用地概况一、建成区用地概。