房地产开发融资PPT课件.ppt

第3章 房地产开发融资 学习目标 第一节 房地产开发抵押方式 一、 普通抵押 二、 最高额抵押 三、 集合抵押 四、 浮动抵押 五、 增值分享抵押贷款第二节 房地产开发企业资质 管理 房地产开发企业应 当申请核定企业资质等级 未取得房地产开发资质 等级证书 （以下简称资质证书 ）的企业，不得从事房地产开发经营业务 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、 三、四四个资质 等级各资质 等级企业的条件如下： （一）一级资质 ： 1注册资本不低于5000万元(未来2亿）； 2从事房地产开发经营 5年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 ； 4连续 5年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务 、房地产及有关经济类 的专业 管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书 的专职 会计人员不少于4人； 7工程技术、财务 、统计 等业务负责人具有相应专业 中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书 和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故 （二）二级资质 ： 1注册资本不低于2000万元(未来1亿） ； 2从事房地产开发经营 3年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续3年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类 的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 7工程技术、财务、统计等业务负责 人具有相应专业 中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质 ： 1注册资本不低于800万元(未来5000万） ； 2从事房地产开发经营 2年以上； 3房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4连续2年建筑工程质量合格率达100； 5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类 的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6工程技术、财务等业务负责 人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责 人具有相应专业 初级以上职称； 7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 8未发生过重大工程质量事故 （四）四级资质 ： 1注册资本不低于100万元； 2从事房地产开发经营 1年以上； 3已竣工的建筑工程质量合格率达100； 4有职称的建筑、结构、财务 、房地产及有关经济类 的专业 管理人员不少于5人，持有资格证书 的专职 会计人员不少于2人； 5工程技术负责 人具有相应专业 中级以上职称，财务负责 人具有相应专业 初级以上职称，配有专业统计 人员； 6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书 和住宅使用说明书制度； 7未发生过重大工程质量事故。

新设立的房地产开发企业应 当自领取营业执 照之日起30日内，到房地产开发主管部门备 案； 房地产开发主管部门应 当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书 暂定资质证书 有效期1年房地产开发主管部门可以视企业经营 情况延长暂定资质证书 有效期，但延长期限不得超过2年 自领取暂定资质证书 之日起1年内无开发项 目的，暂定资质证书 有效期不得延长 房地产开发企业应 当在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质 等级 申请暂定资质证书 的条件不得低于四级资质 企业的条件 房地产开发企业资质 等级实 行分级审 批 一级资质 由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审 批 二级资质 及二级资质 以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定 房地产开发企业的资质实 行年检制度对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审 批部门予以降级或者注销资质证书 一级资质 房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责 二级资质 及二级资质 以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。

一级资质 的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目 二级资质 及二级资质 以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定 各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务 ，不得越级承担任务 第三节 房地产开发估算、报告报表编写一、房地产开发项目投资与收入估算 1 投资估算 房地产开发项 目投资估算各项费 用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项 目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异 11 土地费用估算 开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同 主要有以下几种：划拨拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让让土地的土地出让地价款、转让转让 土地的土地转让费 、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资资折价 （1）土地征用拆迁费 土地征用拆迁费分为：农农村土地征用拆迁费费和城镇镇土地拆迁费费 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费补偿费 、青苗补偿费补偿费 、地上附着物补偿费补偿费 、安置补补助费费、新菜地开发发建设设基金、征地管理费费、耕地占用税、拆迁费费、其它费费用。

城镇土地拆迁补偿费 主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费补偿费 ，搬家费费，临时临时 搬迁安置费费，周转转房摊销摊销 以及对对于原用地单单位停产产、停业补偿费业补偿费 ，拆迁管理费费和拆迁服务费务费 等 （2）土地出让地价款 土地出让地价款由土地出让让金、拆迁补偿补偿费费和城市基础设础设 施建设费设费 构成； 许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定 （3）土地转让费 土地转让费 是指土地受让方向土地转让 方支付的土地使用权的转让费 土地使用权转让时 ，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让 （4）土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用 以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项 目开发中较为 少见 （5）土地投资折价 房地产项 目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资 在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评 估作价 12 前期工程费 前期工程费主要包括开发项 目的前期规划、设计 、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

一般情况下，规划设计费为 建安工程费的3左右 可行性研究费占项目总投资的1一3 水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标 准估算，一般为设计 概算的05左右 “三通一平”等土地开发费 用可根据实际 工作量，参照有关计费标 准估算 13 房屋开发费 房屋开发费 包括建筑安装工程费费、公共配套设设施建设费设费 和基础设础设 施建设费设费 （1）建筑安装工程费 （2）公共配套设施建设费 公共配套设施建设费 是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费 用 主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场 等一般按规划指标和实际 工程量估算 （3）基础设 施建设费 基础设 施建设费 是指建筑物2米以外和项目红线 范围内的各种管线线、道路工程的建设费 用 主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫 、室外照明等设施的建设费 用，各项设 施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用一般按实际 工程量估算 在可行性研究阶段，房屋开发费 中各项费用的估算方法的选择 ，应视资 料的可获得性和费用支出的情况而定 比较常用的方法有以下几种： 1）单单元估算法。

单元估算法是指以基本建设单 元的综合投资乘以单元数得到项目或单项 工程总投资的估算方法 如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等 2）单单位指标标估算法 一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算 各类围墙 、室外管线工程按长度（米）指标计 算，室外道路按道路面积（平方米）指标计 算等 3）工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单 价和取费，近似计算项目投资 4）概算指标标法 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计 算整个工程费用常使用的估算公式是： 直接费每平方米造价指标建筑面积， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积 14 管理费 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营 活动而发生的 各种费用 主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费 、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费 、技术开发费、无形资产摊 消、开办费摊销 、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损 失以及其他管理费用。

管理费可按项目总总投资资的3一5估算如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项 目，管理费应该 在各个项目间合理分摊 15 财务费 用 财务费 用是指企业为 筹集资金而发生的各项费 用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费 、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损 失以及企业筹资发 生的其他财务费 用 利息的计计算，可参照金融市场场利率和资资金分期投入的情况按复利计计算；利息以外的其他融资费资费 用，一般占利息的10左右 16 销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产 品过程中发生的各项费 用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费 用 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费 、代理费、销售服务费及销售许可证申领费 等 1.7 开发期税费 房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府 或有关部门征收的费用 主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费 、用电权费 、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、初装费、建材发展基金、人防工程费等各项税费应根据当地有关法规标准估算 18 其他费用 其他费用主要包括临时 用地费和临时 建设费、工程造价咨询费 、总承包管理费、合同公证费 、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、工程保险费等杂项费 用。

这些费用一般按当地有关部门规 定的费率估算 19 不可预见费 不可预见费 根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费项费 用之和的3一7估算 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用 运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，维修与保养费，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费 2 资金使用计划 在房地产项 目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计 算期单位，按期编制资金使用计划 编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预 收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况 3 收入估算与资金筹措。