成本对标分析报告资料.pdf

目录目录 第一章对标的目的与意义 ……………………………………第 1页 一、 行业及自身成本管理现状………………………第 1 页 二、 对标管理的目的及意义…………………………第 1 页 第二章对标范围与对象的选择 ………………………………第 3 页 一、 对标范围…………………………………………第 3 页 二、 对标标杆的选择…………………………………第 3 页 第三章产品成本水平对标 ……………………………………第 5 页 一、 地下车库成本对标分析…………………………第 5 页 二、 中大普升项目成本对标分析………………… 第 21 页 三、 中大西郊半岛4#地块成本对标分析 …………第27页 第四章成本管理体系对标……………………………………第 34 页 一、 造价管理……………………………………… 第 34 页 二、 综合成本管理………………………………… 第 35 页 第五章对标启示及提升路径…………………………………第 42 页 一、 成本管理发展方向 ……………………………第 42 页 二、 我们的优势与不足 ……………………………第 42 页 三、 建议及 2014 年计划提升方案…………………第 46 页 第六章培训及工作体会选编…………………………………第 55 页 一、 企业内部 只有成本…………………………第 56 页 二、 园林景观成本管控的思考 ……………………第 67 页 三、 浅谈项目施工阶段的无效成本控制 …………第 72 页 四、 议房地产开发过程中的变更管理 ……………第 78 页 五、 关于策划、设计阶段成本管理前置的思考 …第 84 页 六、 浅谈批量精装修工程成本控制……………第 89 页 1 第一章第一章 对标的目的及意义对标的目的及意义 一、行业及自身成本管理现状一、行业及自身成本管理现状 目前国内房地产成本管理的整体水平参差不齐， 从类型上看表现 为“事后核算型、事中控制型和事前策划增值型三大类” ，很多企业 的成本管理还停留在财务核算阶段，是因为以往整个行业利润可观， 造成对成本管理的重视度不足，项目运作过程中缺乏成本思维。

与此 同时，一些标杆企业已悄悄地将自身的成本管理模式向“先策后控” 的成本策划与成本控制耦合管理模式发展 反观我们公司，早在 2006 年便选择了武汉长江紫都二期作为试 点项目启动了目标成本管理，但由于当时缺乏信息化的管控手段， 因 此动态监控与反馈不及时，效果欠佳2009 年开始，随着 ERP 系统 成本模块的率先上线运作， 至今所有在建项目已全部列入目标成本管 理目前中大地产的成本管理分两条主线： 一条为管控线，围绕目标成本展开：成本测算→目标成本确定→ 合约规划的分解→动态成本的监控→成本后评估； 一条为业务线，围绕具体合同展开，预算审核清单编制→采购招 标→合同签订→变更管理→结算管理 我们认为中大地产目前的成本管理阶段处于事中控制型 二、对标管理的目的及意义二、对标管理的目的及意义 在目标成本管理推广和执行的过程中， 我们遇到了一些疑问和困 惑，比如：如何能高效准确地完成各阶段成本测算？成本如何指导限 额设计标准？成本如何与设计优化进行互动？如何对全精装修产品 2 进行成本管控？如何保证动态成本的及时准确？怎样对目标成本进 行考核？我公司目前的产品成本究竟处于什么水平？……我们发现， 随着成本管理的步步深入问题也逐渐多了起来。

于是，我们想到了成本对标中国有句古话，“以铜为鉴，可以 正衣冠；以史为鉴，可以知兴替；以人为鉴，可以明得失”其实， 做企业、管理部门都是这样，对比标杆，找出差距，优化管理，突破 瓶颈、迎头赶上 本次对标，除了通过咨询公司获得一些其它企业的成本数据外， 所有对标的数据分析、比较、结论、改进措施等都由我们自己完成， 不委托第三方虽然这是一项工作量巨大的工作，但我们认为，只获 得对标的数据或结果并不是最终的目的，没有谁更了解我们自己， 经 历对标的全过程所获得的感悟与启迪， 将成为下一轮成本管理创新的 动力 3 第二章第二章 对标范围与对象的选择对标范围与对象的选择 一、对标范围一、对标范围 本次对标分为两个部分，产品成本水平对标及成本管理体系对 标 产品成本水平对标：产品成本水平对标： 指选取与标杆企业类似的产品进行价格与经 济指数指标的单项对比与整体对比， 或指根据标杆企业内部的限额对 标值与我公司现状进行对比，找出成本指标差距与原因，提出有效管 控措施 成本管理体系对标：成本管理体系对标：主要是从标杆企业的管理理念、管理流程、 管理方法与手段方面做对比， 找出突破目前管理瓶颈适合中大地产成 本管理的创新思路。

当然产品成本水平对标与成本管理对标之间并非孤立， 管理是过 程，产品成本水平数据是结果，过程决定结果，结果反映过程 二、对标标杆的选择二、对标标杆的选择 产品成本水平对标， 由于需要取得对标企业的内部全成本明细数 据方可进行， 涉及企业内部信息因此不易获得， 我们通过亲友、 朋友、 合作企业、咨询公司、业内交流等多种渠道收集本次主要对标项目 有：地下车库成本对标、中大普升项目成本对标，中大西郊半岛 4# 地块成本对标等产品成本水平对标我们今后每年都将进行成为惯 例 成本管理体系对标我们选择万科为标杆 万科的管理包括其内部 管控模式， 标准化的系列产品等都是行业学习的标杆 正如冯伦评价， 4 大多数房地产企业 80%的时间关注的是机会和突破，只有 20%的时间 在管理，而万科恰恰相反，80%的时间在管理，20%是投资性决策 今 年地产集团引入了多次管理培训，大多为万科的管理经验分享，值得 分析总结，并结合中大地产的特点进行创新尝试 5 第三章第三章 产品成本水平对标产品成本水平对标 产品成本水平对标由于我们所获得对标企业成本数据的局限性， 对比数据颗粒度有所不同 第一节第一节地下车库成本对标分析地下车库成本对标分析 地下车库作为建筑物的附属建筑,已成为建筑物必不可少的配套 设施。

地下车库造价较高，目前已达到了 3000 多元每平米，按每个 车位 35m2 计算， 每个车位的造价为 10.5 万元， 高成本不得不引起我 们关注，每多建一个平米，就增加成本 3000 元，每积压一个车位， 就积压 10.5 万元成本但受市场的影响，车位售价并不高，一般情 况下均为亏本销售但若不做或少做，则又满足不了政府相关部门的 规划要求于是，怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相关要求的情 况下，尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量 多排车位，是每一个开发商所追求的目标 一、指标对标：一、指标对标： 地下车库成本的主要影响因素有： 地下车库的停车数量、 停车率、 层高、覆土厚度、找坡方式、含钢量等现就这六个方面指标与各地 强制规定及万科集团内部强控对标值进行对标： （一）（一）地下车库的停车数量对标地下车库的停车数量对标 根据各地文件规定，对于地下车库的配建数量有所不同，因而按 规定配建存在着地区成本差异，此差异是硬性的，而如果实际配建超 规定指标，那就产生了无效成本 对标值：各地住宅停车场停车位配建指标对标值：各地住宅停车场停车位配建指标 6 名称指标级别 套型建筑面积 ＞200m2 或别 墅 140m2＜套型建 筑面积≤200m2 90m2＜套型 建筑面积≤ 140m2 60m2＜套型建 筑面积≤90m2 套型建筑面积 ≤60m2 名称指标级别 套型建筑面积 ＞200m2 或别 墅 140m2＜套型建 筑面积≤200m2 90m2＜套型 建筑面积≤ 140m2 60m2＜套型建 筑面积≤90m2 套型建筑面积 ≤60m2 杭州市 老城核心区1.2 停车位/户1.2 停车位/户1 停车位/户0.7停车位/户0.4 停车位/户 除老城核心区 之外的老城区 1.5 停车位/户1.2 停车位/户1 停车位/户0.8停车位/户0.4 停车位/户 萧山区、 余杭区1.5 停车位/户1.2 停车位/户1 停车位/户0.8停车位/户0.4 停车位/户 嵊州1.8 停车位/户1.2 停车位/户 0.8 停车位/ 户 0.5停车位/户0.3 停车位/户 名称指标级别 套型建筑面积 ＞200m2 或别 墅 140m2＜套型建 筑面积≤200m2 80m2＜套型建筑面积≤140m2 套型建筑面积 ≤80m2 名称指标级别 套型建筑面积 ＞200m2 或别 墅 140m2＜套型建 筑面积≤200m2 80m2＜套型建筑面积≤140m2 套型建筑面积 ≤80m2 富阳1.5 个/户1.2 个/户0.8 个/户0.5 个/户 名称指标级别 平均每套建筑面积＞ 名称指标级别 平均每套建筑面积＞ 150m2150m2 100m2＜平均每套建筑面100m2＜平均每套建筑面 积≤150m2积≤150m2 平均每户建筑面积≤100m2平均每户建筑面积≤100m2 上海 内环线以内≥0.8 车位/平均每套≥0.5 车位/平均每套≥0.3 车位/平均每套 内外环线之间≥1.0 车位/平均每套≥0.6 车位/平均每套≥0.4 车位/平均每套 外环线以外≥1.1 车位/平均每套≥0.7 车位/平均每套≥0.5 车位/平均每套 名称指标级别每 100m名称指标级别每 100m 2 2建筑面积 建筑面积 成都 二环路以内0.7 车位/100m 2 二环路以外1.0 车位/100m 2 武汉 二环路以内0.5 车位/100m 2 二环路以外0.7 车位/100m 2 南昌 一类（洪都大 道、沿江大道、 抚河路、洪城 路、 解放西路围 合的范围） 0.7 车位/100m 2 二类 （指红谷滩 中央商务区） 0.8 车位/100m 2 三类（指除一、 二类区域外的 其它区域） 0.8 车位/100m 2 无锡 独立住宅1.2 车位/100m 2 单元式住宅0.8 车位/100m 2 7 对标结论：未超配对标结论：未超配 各项目目前严格按各地文件规定的指标控制停车位的数量， 无超 配现像。

分析平均每 100m2 的配建情况可以看出各地配建差异比较 大，在符合规定的前提下存在横向成本差异，进而影响整体成本 具 体数据详下表： 各项目地下车库停车位配建情况表各项目地下车库停车位配建情况表 序 号 项目名称规定配建指标实际配建指标 平均每户 的配建情 况 平均每 100m2 的 配建情况 备注 序 号 项目名称规定配建指标实际配建指标 平均每户 的配建情 况 平均每 100m2 的 配建情况 备注 1 富阳中 大 4#1.2 个/户0.91 个/户0.910.63 213#1.5 个/户1.12 个/户1.120.46 314#1.2 个/户1.27 个/户1.270.69 4 成都公 司 南区 2 号地 块 1.0 车位/100m20.62 车位/100m20.630.62 5 北区 4 号地 块 1.0 车位/100m20.98 车位/100m20.900.98 6 南昌公 司 中大云锦0.8 车位/100m20.62 车位/100m20.750.62 7东园 2#地块0.8 车位/100m20.75 车位/100m20.910.75 8 上海公 司 三期 ≥0.7 车位/平均 每套 0.56 车位/平均每 套 0.560.45 9 嵊州公 司 按不同户内面积 (详文件) 0.56 停车位/户0.640.56 10 武汉中 大十里 一期0.5 车位/100m20.37 车位/100m20.430.37 11 武汉市 巡司河 三期B1地块0.7 车位/100m20.66 车位/100m20.690.66 12三期 C 地块0.7 车位/100m20.69 车位/100m20.800.69 13 无锡公 司 W 区0.8 车位/100m20.77 车位/100m20.840.77 14E 区0.8 车位/100m20.49 车位/100m20.550.49 15正能量 按不同户内面积 (详文件) 0.76 个。