普洛斯物业管理操作手册.docx

普洛斯物业治理操作手册VIt was last revised on January 2, 2023普 洛 斯 物操作手册业 管 理〔Version 〕42023 年 10 月名目(欢送对本手册及附件提出任何完善性建议并请发送邮件至：)普洛斯物业治理操作手册第一章 总则手册制定目的为明确、标准普洛斯物业治理工作的主要职责、操作流程及标准要求，提升普洛斯物业治理及效劳品质，提高客户满足度，保证普洛斯物业的保值和增值，从而保障普洛斯经营目标顺当实现，特制定本物业治理操作手册〔以下简称“手册”〕手册适用范围本手册适用于普洛斯中国全资公司的物业治理操作，使用人为普洛斯物业经理〔以下简称为“物业经理”〕及相关物业治理效劳供给商〔以下简称为“物业供给商“〕物业治理人员普洛斯合资公司可依据合资公司实际运营状况参考本手册执行手册修订手册修订以提升租户满足度和投资方利益最大化为根本点，依据物业治理业务的实际状况和进展由普洛斯总部物业部对本手册进展修订同时，物业经理需要准时将运营过程中发生、觉察的问题及建议汇总至总部物业部，由总部物业部就手册相关内容进展更及公布物业经理主要职责物业经理在各城市总经理的领导下开展工作，并承受总部物业部业务指导。

主要工作职责如下：Ø 全面负责所管辖区域物业的综合治理，准时提示客户租约到期信息以及商定客户的续租洽谈、办理事务Ø 负责监视、落实物业治理运营中各项操作到达手册规定的要求和标准Ø 合理制定物业预算，掌握物业运营本钱Ø 负责执行租赁合同中商定的相关物业治理工作Ø 与客户经理协作，跟进、协调全部应收账款的收款，对欠款准时组织催收Ø 负责与客户的全面沟通，维护客户关系，提升普洛斯客户满足度Ø 协调与维护物业运营相关的公共关系Ø 结合物业治理操作阅历，为公司业务进展供给合理建议其次章 供给商治理物业供给商的类别Ø 物业治理效劳公司Ø 专业维保公司Ø 零星工程修理公司以上专业维保公司及零星工程修理公司的选聘按章节规定执行物业治理效劳供给商的选择物业治理效劳供给商选择的原则Ø 任何交接工程以及在管工程终止物业效劳合同后重选择物业治理效劳供给商均应通过招投标方式Ø 在管工程续签的，应对物业治理效劳供给商经过考评合格前方可续签Ø 选择物业治理效劳供给商首先应在公司现有的《普洛斯物业治理合格供给商一览普洛斯物业治理合表》 格供给商一览表 中选择Ø 《普洛斯物业治理合格供给商一览表》中，具有全国掩盖力量的规模物业治理效劳供给商视为各地的合格供给商，且优先考虑。

可以引入物业治理效劳供给商的工程Ø 有以下状况的工程可以考虑引进的物业治理效劳投标人：² 《普洛斯物业治理合格供给商一览表》中供给商在当地的少于 3 家或情愿参与工程投标的少于 3 家；² 经现场考察，《普洛斯物业治理合格供给商一览表》中相关供给商在当地治理工程业绩明显不符普洛斯要求；² 《普洛斯物业治理合格供给商一览表》中供给商之间有串标等不良行为的Ø 引进的投标人，应经过地区总经理和全国物业总监的批准在管工程物业治理效劳协议的续签条件Ø 符合以下条件的在管工程物业治理效劳供给商可以直接续签：² 续签的物业治理效劳协议标的金额符合普洛斯预算的；² 上一年度供给商绩效考核排名不在倒数第一至第五名〔含〕；² 上一年度供给商绩效考核排名虽为倒数第六至第十四名〔含〕，但在三个月的整改期内整改合格的；² 无其他重大不良的〔安全、客户投诉等〕不得续签的情形的； 不得续签的情形Ø 物业经理在年度绩效考核结果形成后，填写《物业治理效劳供给商年度考核评价物业治理效劳供给GM表》商年度考核评价表 ，经城市 和总部物业部批准后续签一轮《物业治理效劳协《物业治理效劳协议》2023-2版议》 工程物业供给商的选择职责Ø 以下工程选择物业治理效劳供给商，应由总部物业部 2 人参与：² 物业治理面积达十万平方米的园区；² 城市〔地区〕首个工程选择供给商；² 《普洛斯合格供给商一览表》之外的物业治理效劳公司参与投标。

Ø 除上述之外的工程，由地区工程治理团队依据组织招投标，并将全部记录文件抄报全国物业总监审核物业治理效劳供给商的选择和招投标招标预备Ø 成立招标工作小组；Ø 编制招标文件Ø 确定标底招标工作小组招标工作小组职责Ø 依据法律和普洛斯相关政策实施和完成招标工作具体工作有：Ø 编制招标文件Ø 制定标底Ø 公布招标信息或邀标Ø 投标人资格预审Ø 召开标前会议Ø 开标、评标、定标Ø 公布中标/不中标通知Ø 签订物业治理协议Ø 资料整理、移交招标工作小组的组成Ø 组成序号工程类型招标工作小组成员组成1面积大于 10 万平方米城市GM、工程财务经理、物业经理、总部物业部2单一市场〔城市〕首个工程〔2 人〕，共 5 人3总部物业部认为需要参与的工程41-3 以外的工程市场〔城市〕GM、工程财务经理、物业经理Ø 招标工作小组由城市 GM 担当组长，物业经理为具体事务经办人编制招标文件通过招标文件，告知投标人如下信息：² 投标人须知〔投标的条件、对投标文件的要求、对整个招标程序的说明〕² 合同条款² 对中标后所要签署的物业治理效劳协议予以公开² 技术标准² 以一览表形式具体说明招标工程的技术要求，包括物业治理工程所需要到达的工作量、工作质量、效劳标准等〕。

² 必要时应附以图纸制定标底Ø 标底一般为该工程已有预算Ø 如未曾预算编制，由物业经理测算工程物业治理费用，报财务部和总部物业部审核备案后形成标底Ø 标底在开标前应处于保密状态招标实施公布招标信息〔邀标〕Ø 普洛斯正式员工均有推举被邀标人资格Ø 已被列入《合格物业供给商一览表》的供给商可自动视为被邀标人Ø 物业经理向被邀标人发出邀标意向如被邀标人承受邀标的，则视为投标候选人Ø 投标候选人一般不超过五家当超过五家时，普洛斯总部物业部确定的物业治理类别物业管理公司物业治理资质园区面积 6 万及以下，可以为三级，但不承受暂定资质园区面积 6-10 万的，不低于二级资质营业执照案例参考园区面积 10 万以上的，应为一级资质公司注册成立两年以上二级资质评定时间不少于三年一级资质评定时间不少于三年要求有成功物业治理工程参考，具有物流园区治理工程阅历的在同等条件下优先考虑战略合作供给商优先取得投标候选人资格工程规模与被招标人资质由物业经理依候选人每家一表编制《邀标候选人资格预审汇总表》邀标候选人资格预 ，汇总后审汇总表报城市 GM 和全国物业总监批准投标候选人资格预审人名单物业经理依据批准的《物业治理邀标候选人名单》物业治理邀标候选，向各投标候选人发出资格预审通知。

资信预审范围包括：² 营业执照〔必需〕² 税务登记〔必需〕² 企业物业治理资质等级证明；〔必需〕² 公司常住宅在地地市级〔含〕以上物业治理行业协会出具的该企业五年内未曾觉察有较严峻的不诚信、不履约、治理事故、重大投诉、行政惩罚等不良记录的资信证明书〔必需〕² 近三年的纳税记录、企业《资产负债表》〔必需〕或审计结果的报告；² 开户银行出具的企业信用等级证明；安全治理意识；² 劳动和社会保障部门出具的依法缴纳员工社保的证明；² 本地在管工程清单及所获荣誉、客户评价报告；² 企业组织架构说明；² 质量治理体系相关证明；² 其他证明Ø 以上证明文件须加盖企业公章以示真实，物业经理应对上述证明文件的真实性予以验证招标工作小组应对投标候选人在管工程进展实地考察Ø 投标人在管工程考察² 招标工作小组依据投标候选人本地在管工程清单，在考察前随机抽取工程予以考察² 投标人所提交的在管工程清单和考察工程均应当是全委工程、在管时间不少于六个月，非住宅物业优先投标候选人治理团队和工程团队状态；根底治理力量和客户效劳意识；² 考察的重点是：设施设备维护保养的力量；其他² 招标工作小组成员对考察结果予以量化评价记录在《物业效劳供给商邀标候选物业效劳供给商邀人资格预审评分表》标候选人资格预审评，分未参与实地考察的招标小组成员不应作出评价。

合格投标人Ø 物业经理依据招标工作小组成员的综合评价计算各投标候选人的平均得分，并制作《邀标候选人资格预审汇总表》邀标候选人资格预 ，报城市 GM 和全国物业总监审批审汇总表Ø 对于得分低于 75 分的〔不含 75 分〕，视为不合格候选人Ø 当合格投标人少于三家时，应按以上程序增补合格投标人，直至满三家为止Ø 物业经理依据批准结果，书面/邮件通知各投标候选人是否作为正式的合格投标 人对于未能成为合格投标人的候选人，依据其意愿退还各类已提交的证明文件发放招标文件、标前会议和现场踏勘Ø 物业经理通知各合格投标人领取招标文件，并确定标前会议〔现场踏勘〕时间；Ø 在标前会议〔现场踏勘〕，招标工作小组应照实解释各投标人询问，并形成会议纪要发送各合格投标人〔含未参与的合格投标人〕Ø 投标人的任何询问及招标人的任何回复，均应以书面/邮件方式Ø 招标人任何对招标文件的修订以及对任意之一的投标人的询问回复应抄送其他全部投标人标书送达、开标、评标、定标、通知标书的送达Ø 投标人的标书应按《投标人须知》规定的方式〔密封、加盖密封用章〕、正副本数量、时间和收件地址、人员寄送，或直接携带至开标现场Ø 招标工作小组收到投标人标书后，应登记在《物业治理招投标收件登记/回执》表物业治理招投标收件登记回执中。

Ø 正式开标前，任何人员不得启封标书开标Ø 招标工作小组应在规定的时间和地点开标，逾期未达的投标人视为放弃投标但假设参与开标的投标人少于三家的，招标工作小组组长可以征询其他投标人是否同意适当等待〔需全部同意方可〕或者直接宣布终止开标，另行确定时间Ø 全部参与开标的招标人成员、投标人代表均应在《物业治理招投标会议签到》物业治理招投标会议签到 表上签到Ø 投标人向招标人递交保证金支票或银行证明〔依据邀标书规定〕、法定代表人授权托付书，记录在《物业治理招投标收件登记/回执》表中物业治理招投标收 ；件登记回执Ø 招标工作小组组长应向全体参与人介绍本次招标工程的概况、投标人概况、招标工作小组成员以及在开标工作中的工作安排Ø 开标过程中，应有：² 唱标：1 人，负责展现标书原件及密封状况，之后开启标书，宣读标书中载明的价款；〔一般由物业经理担当〕² 监票：1 人，负责核对唱标是否有误，监视标书。